新西兰专家锐评过去数十年房市政策与变化：哪些满分，哪些零分？

在新西兰

近日，前奥克兰市议会首席经济学家的专家、现就职于全球性工程、建筑和咨询公司GHD的David Norman撰写的一份分析中，回顾了新西兰过去25年房市的各项政策，并列出了优缺点。他发现，房市的政策在“做得好的方面”远远少于“需要改进的地方”。 海外买家购房禁令——10/10分 2018年，新西兰工党政府出台了海外买家购房禁令，当时民众对外国人是否大量购房、抬高房价的争议甚嚣尘上。Norman认为，工党通过海外投资办公室（Overseas Investment Office）实施这一禁令的方式十分有效。 Norman称，这项政策是正确的决定，并非出于排外心理，而是为了在住房可负担性成为问题时，优先保障本国居民的住房需求。 他指出，2016年的数据显示，当时奥克兰市中心每六套房子中就有一套卖给了外国买家，皇后镇的情况也类似。 对于部分人提出的“只限制低价房屋交易、允许外国人购买高端房产”这一折中方案，Norman表示不同意。他认为，高端市场的买家竞争会间接推高整个市场的房价，影响所有价格区间的住房可负担性。 图源：Michael Craig 利息抵税政策的变化——0/10分 相比之下，Norman对工党取消利息抵税政策给出了0分。 他认为，这项政策不仅降低了人们对投资房产的需求，还扭曲了市场，导致出租房供应减少。 他说，这项政策的本质是禁止房东将房贷利息作为经营成本抵税，而其他行业的企业却仍然可以这样做，这是不公平的。 目前，新西兰联合政府已经推翻了工党提出的这一政策，恢复了利息抵税政策。 明线测试法则（即“新西兰版房产税”）——6/10分 2015年，新西兰国家党引入了明线测试法则，规定如果非自住房在两年内转售，卖家需缴纳资本利得税。该政策主要针对短期买入卖出的投机者。 工党上台后，将持有期延长至五年，随后又调整为十年，而联合政府最近又将期限缩短回两年。 Norman认为，如果能维持较长的持有期，这项政策可以获得满分（10/10），但因其已被削弱至两年，所以只能给6分。 图源：Chris Tarpey 他支持这项税收政策，因为在新西兰，股票和KiwiSaver等投资形式都需要缴纳资本利得税，而住宅投资房产却被豁免，这种不平衡鼓励了人们过度投资房产，而不是将资金投入更有利于整体经济发展的领域。 此外，他还指出，尽管政府为执行这项政策拨款了数百万纽币，但实际上并没有真正严格执行，导致逃税现象存在。 人口与移民战略——0/10分 在Norman看来，历届政府在这方面都表现不佳，无论是工党还是国家党，都倾向于依赖人口增长来推高GDP，没有制定长远的可持续发展规划。 新西兰的移民政策过于倾向于引入低技能劳动力，而国家本身无法提供足够的基础设施和住房来支持如此规模的人口增长。 他指出，新西兰需要一个清晰的长期规划，例如，到2060年国家要发展成什么样子？需要什么样的人才？如何提供相应的基础设施？ 此外，他批评政府向低技能移民描绘了一种“虚假的梦想”——他们来到新西兰后，实际上很难买房，甚至可能无法长期居留。 另一方面，新西兰也面临大量人才流失，许多本地技术人才选择前往澳大利亚，而这些人的经验和技能一旦流失，新来的移民还需要时间去适应和学习，导致国家经济发展受阻。 建筑业的生产力——2-3/10分 Norman表示，新西兰建筑业的生产效率长期低下，导致这一问题的因素包括建筑材料的垄断等。 图源：NZ Herald 他在十年前就曾建议建立全国性的建筑产品注册系统，以提升行业效率。 目前，新西兰有约70个地方议会，每个议会都有自己的审批标准，这导致了效率极其低下且成本浪费的问题，阻碍了建筑业的创新。 他建议推动建筑材料的标准化，并鼓励使用更多预制房屋建造的方式，减少天气对建房的影响并提高审批效率。 区域规划——4/10分 从全国范围来看，Norman 给予各地方议会的分数较低，但奥克兰市议会因《奥克兰统一规划》（Unitary Plan）获得了7分-8分（满分10分），惠灵顿市议会也因近期反对“邻避主义”（NIMBYism）而获得了类似的评分。 Norman 指出，若不采取更高密度的规划，惠灵顿将面临多年低密度开发的困境。 他对一些议会的做法感到失望。这些议会利用现政府放弃两党共同制定的中等密度住房协议作为借口，反悔并设法避免在已开发地区增加住房密度——尽管他们明知这将有助于提高公平性、减少交通拥堵并降低碳排放。 他强调，这三个问题是地方政府层面讨论最多的议题。 基础设施定价精准度（Pricing infrastructure accurately）——4/10分 Norman对新西兰住房部长Chris Bishop近期要求各市议会开放未来30年的开发用地，以满足住房需求的声明表示肯定。 Norman指出，新西兰在城市发展过程中，政府往往没有按照基础设施建设的真实成本向开发商或相关项目收取费用。 这意味着，当一个新住宅区或商业区开发时，政府没有让开发商承担足够的基础设施建设成本，而是让整个城市的纳税人分摊了这些费用。 奥克兰和汉密尔顿在这方面做得不错，但全国大部分地区仍然严重落后，影响了城市的可持续增长。 图源：新西兰住房部长Chris Bishop 税收评估体系——2/10分 地方议会可根据资本价值（即土地价值+建筑价值）或单独的土地价值征收税款。目前，大多数议会选择基于资本价值进行税收分配，而Norman认为这是一个“糟糕”的方式。 他指出，大多数经济学家都同意，按资本价值征税会抑制开发。 “如果我在土地上有一栋房子，然后决定在后院建一个两居室的小型单元（granny flat），我的税负就会增加，我需要支付更高的地税。这种方式实际上是在阻止人们更有效地利用土地。” 如果议会改为仅按土地价值征税，大多数纳税人的税单将减少，而每年可能会使住房供应增加数百套。 市议会法规（Council regulations）——0/10分 Norman直言，议会的过度监管是因为过去监管不足，导致了“漏水房”（leaky homes）危机。 在他离开奥克兰市议会之前，市议会已支付了超过6亿纽币用于漏水建筑的索赔。这是因为建商早已倒闭、解散或“消失”，因此最终责任落在了议会身上。 “现在，议会的态度变成了‘我们要监控每一个细节’。” Norman呼吁政府修改法律，采用比例责任制度（proportional liability），这样议会就不会为他人的错误承担全部责任。这将降低议会的风险，并使议会对开发审批的过度谨慎态度降低。 然而，比例责任制度的实施需要配套措施，即强制性建筑质量保证（mandatory building guarantees），由经批准的保险供应商提供担保。这样一来，房主和议会都能获得保障。 这一改革将使优秀的建商获得更多机会，而较差的建商将因无法获得保险而被市场淘汰。 Norman认为，这不仅能清理行业中的“劣质玩家”，还能显著提高建筑质量。 -->