看了那个下北岸9个月买房经历的帖子，感觉真的是很中肯的总结，很赞同里面楼主的观点，经验教训都很值得之后买房的筒子们参考学习。真的是不能错过机会，因为很可能之后要付出更多的代价才能买到。定位不准是大忌。
看到楼主帖子的时候其实我们刚拿下这套房子，然后看过了以后更是赞同她的观点。然后就准备自己也开个贴记录一下这次买房的经历，大家别嫌我啰嗦哈。
我们算是比较幸运的，在如今这样疯狂的房市中，预算也是和那个帖子的楼主差不多，但是我们想买house，不在乎区在哪儿，只要不是太远就行，而且想考虑孩子今后的教育问题，又想买到有学校的地方，所以也算是比较纠结。但是因为本人性格比较急，而且属于那种耐不住性子的人，所以从开始看房到买到正好一个月。
可能有些人会觉得这一个月太短了时间，可能连市场都没看清。但是我要说的是我们把budget咬的很紧，不会被auction冲昏头脑，每次参加auction就直接有一个最高定价，一旦感觉不行了就放弃，而且现在auction的情况都挺疯狂的，疯狂到什么程度看我后面的一个例子。其实我们最后拿到的这个是暗拍下来的，也是遵循这个原则，我给一个自己觉得合理的价格，然后听天由命。算是老天爷眷顾我们，用老公的话是正常的市场价格拿到的房子，有明显的弊端，但是也有有利的地方，而且还留有余地来renovate一下厨房和地板什么的，所以算是比较满意了。
先从我一开始的定位看，当时不知道市场是什么样子，我就想从east killara往北上看，先观察一下市场形势。我喜欢比较有计划的看，所以做了一个表格，截图发在附件里了。表格做的时候是按照区，房子户型，inspection时间，auction时间和具体地址做的。每次看完auction或者下周知道结果以后都会更新表格然后买不起的加灰色，在budget范围内的是绿色，比较想去的inspection和auction给黄色。我每次都是从一周开始把real estate上面想看的inspection和auction都列出来，然后从中选择具体要去哪个，因为好多重复的，然后有些其实只是想知道价格，不一定真的要去。但是有些可能有potential的可能要去参加auction，就重点列出来。不得不说realestate和domain上面那个可以在map上看房的feature真的帮助很大，很直观的把房子的具体位置列出来，所以很快就能找出好多release出来的房子，然后把信息放到excel表格里。等做好了以后在慢慢从里面筛选出来这周末要去看的。因为有这些数据的总结，可以把周六的时间安排的很好，基本上就是一个接一个，还来的急去看auction。我截图的是在知道结果之后把各个房子按照区给sort过的，一开始是按照inspection时间拍的序。每个房子都有website的链接，如果某个inspection比较快中间有空余时间，还能临时选择另一个。比较efficient。
对了，大家要是看完帖子觉得有帮助就麻烦帮忙加个分哈，码这么多字我也是很辛苦的，还要挺个大肚子。。。
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第一周去看auction，只有时间看了一个在killara附近的，1000平米的地的3室house，后院有游泳池，而且房子内部也很典雅，虽然算是老房子，但是走到killara火车站也就15-20分钟，周围环境很好，当时我们估计应该会上2.1m吧，可是后来发现才2.0几，当时后院沾满了人，没想到没有拍到那么高，当时也不觉得有什么，说可能房市就这样，感觉这个房子算是不错的，后来看了后面几周其他区的auction之后才发现，买这个killara房子的人真的赚到了，三周以后也是killara这个区但是靠近lady game drive那边的一个三室，而且很旧的房子，地也没有那个大，没有游泳池，就拍了2.6m，就感叹拿到第一个killara那个人很幸运啊。在这里我就不放他们的房子链接了，可能其中有人就在上看呢。
然后接下来看了从这边一路看上去，看到了各种各样昂贵的房子，都超出我们的budget，直到往上看到thornleigh，之前连这个区都没听说过，但是还是看到那边了，因为毕竟离hornsby和火车站也不远。然后就发现了第一个让自己很心动的房子。这个可以发一下，因为房子内部看起来很典雅，而且后院的花园很漂亮，走到火车站大概十几二十分钟，后面就是normanhurst west public school，这个地址可以发，因为觉得房子确实不错。23 Judson Road Thornleigh NSW 2120。当时去看了inspection，又要了building report和pest report，而且也咨询了身边去年底买过房的朋友，他们以前也看过这个区和旁边的区，觉得各方面都还不错。当时我心心念念想要试试。这就证明了什么叫不知者无罪，卖瓜报价over1.25m，还以为可能1.45m就说不定能拿下呢。当时因为我们买这套房的最高budget和老公叫唤了半天，最后发现自己那点钱在这套房子的有力竞争者面前是多么的脆弱。。。当天auction人很多，而且这个auction持续了超过快半个小时，大家都不愿放弃，最后都1000,500 的加了，最后这个房子1.67m卖出去了。当时在thornleigh算是破了个小记录。不过后来听说有卖更贵的了。然后我们就灰溜溜的走了。那个时候才意识到原来我们的budget想在上北买也是不容易的啊，特别是碰到了拍卖之后，根本就搞不过人家啊。
后面我们就发现真的是买的起的房子不想要，想要的买不起啊。。。我的心啊，哇凉哇凉的，要知道我一开始还觉得反正我在乎地大小，只要大概交通，学校合适就行了，至少三房也不算高要求。不过还是经不起血淋淋的事实啊，钱不够。。。后来朋友包括中介都提起了westleigh这个区，虽然比较偏一点但是开车到thornleigh或者normanhurst火车站还是可以的，而且也有小学附近，因为budget实在是紧，而且房市这么火。就在那附近看了。Westleigh出房子不多。我们看上了一个在westleigh的，55 billarga road。
这个房子的房东是一家印度人，老公进去一看是印度人，直接就打退堂鼓了，而且有一个让人很不理解的主卧卫生间布局，build in wall drobe在厕所里，旁边紧挨着淋浴。那衣服如果放进去要多潮啊。后来在这个问题上我和他争论了很久，我的观点是westleigh现在房价也涨上来了，附近一户差不多户型的刚卖了1.3m，估计这家印度人房东很多竞争者也会有他这样的纠结，所以我们估计可以以相对合适的价格拿下，大不了卫生间从新装修，而且这个房子室内看起来很干净，也挺新的感觉。事实证明印度人一家8年前买下来后把地毯全换地板，后来想养狗，就把客厅什么的换成瓷砖了，也是花了一些功夫的（这些是我们找人做building report和pest的时候和房东聊了）。其实建议如果喜欢的房子想拿下的话找人做building report可以跟着去，很可能见到房东，会对房子有更深一步的了解。当时问中介，LJ Hooker，说可不可以pre-offer，中介一开始还说可以，后来估计又开了几次open inspection，她觉得有市场，就不接受offer，我觉得如果能1.3m一下拿下来还是不错的，所以就开价1.2m，看会不会有机会，即使别人加价我们也有空间加。但是估计印度人一家想多卖，就没有回信儿了。他们家其实很急的卖出去，因为全家要搬去美国，这月底就走了。我当时还想那应该可以在auction之前拿下来吧，但是没想到人家还是楞等到auction了。不过我们在他们auction前一周正好买到了，所以就没去参加，周五中介还打电话问我要不要去，估计我们是其中一个比较大的买家，因为总打电话咨询。但是听说我们买到了，她很不爽的就说了拜拜，我心里还是挺爽的，让你当时不甩我，我现在也不甩你了。不过这个房子最后auction的价格还不错，1.26m，说实话我觉得那个印度家庭是想要更高的。否则这个1.26m几个潜在买家都能给要到那个价格，而且如果我没有买到现在的房子，我很可能把这个价格往上抬啊，因为还没有到我budget1.3m，如果我真想要的话当时参加拍卖应该会继续往上加。不过在这里还是祝贺拿到这个房子的朋友啦，房子不错，还有游泳池。直接入住不用担心太多装修问题，在现在的房市中算是比较合理的价格了。
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说到比较让人崩溃的auction，其实也有几个。我们后来从westleigh又开始看pennant hills，还有west pennant hills接着又往下走，beecroft，cheltenham，发现原来这些地方更贵，不过与其一直纠结上北区，不如看看这些区周边的，也有合理的房子在外售。而且他们周边也是可以开车开到火车站，在上班，但是以我们的budget就只能现在牺牲距离，要其他的了。 看pennant hills的时候一开始我开了5月初卖出去的房子的价格，发现还可以，超过1.3m的都不多。而且地也有，房子也不是很差。后来发现了几个刚出来的，那说就去看看吧。其中一个就是12 the cresent，离pennant hills火车站走路大概10分钟。地也不小，就是房子旧了点，房间有点小。但是这个房子有building report和pest report，觉得比较方便，可以来试一试，但是因为房子真的很旧，厕所什么的都太老了，如果自住进去一定要重新装修。当时问中介的guide price是early ones，也就是1m出头，我们想估计这么老旧的房子大家不会很夸张的抢吧。如果有机会1.2m或者以下买到还能有钱装个修啥的。我们就多inspect了两次这个房子，而且准备好去参加拍卖了。当时心里有个价位，就不太担心，反正高了就肯定不要。事实上这是我看过的最崩溃的一次拍卖，起价1m一开始连这个都没人叫，有个鬼佬算是示意起这个价，接下来一个中国人直接叫了1.1m，中介以为是1.01m，后来确认了两次，他都说是1.1m，全场都惊了，更崩溃的是另一个韩国人，估计是个builder，之前听他找中介聊好像说道这个了，他叫了1.2m，我去，两叫就叫了20万了，接下来一位中国的年轻妈妈进入了拍卖的行列，那个一开始叫1.1m的大叔就销声匿迹了，就剩下这个年轻妈妈和韩国builder在对彪。这都没什么，反正大家就听他们两个在出价，中介在给每一家做动员。直到叫到1.47m了，中国年轻妈妈突然问我们，这个房子有没有问题啊，好不好啊？我都惊了。。。你马上就要拍下来了，你难道不知道吗？我问她没看过building report和pest report吗？这个房子算是maintain的average的，而且还有一定的蚁患。年轻妈妈的回答让我快崩溃了，她说她什么都不知道，这也算是她第一次来看，不太清楚这个房子怎么样。后来说什么忘记了，大概意思就是现在1.5m能买什么啊，这个房子比较近火车站，而且不行了就租出去，也有租金收入。我就觉得现在的人买房都不是看这房子值多少，而是看自己有多少钱。说实话她如果稍微看一下周边最近卖出去的房子，看起来都比这个好但是价格都没这个高，她就不会彪那么高的价了。最后这个房子1.475被她买下来了。一开始叫价1m的鬼佬直接在大家都没动的时候交牌走人，估计也是很无语吧。我当时郁闷是因为我看上了另一个pennant hills刚出来的房子，房子质量比这个好多了，地也差不多大，同一个中介，如果这个房子彪了这么高，那之后那个房子不知道要多少钱才能买下。本来还想着美梦觉得我们估计能focus到另一个房子，看了这个房子的拍卖，我就没有信心了。。。
在看这个拍卖那一周我们的重点就转到carlingford这边了。因为也算是个学区，离eastwood，epping也不远，虽然已经被炒起来了，但是因为电厂什么的原因，有些房子的价格还是在可以接受的范围内。反正既然都看到Epping这边了，虽然买不起Epping，但是周边的区域还是可以看看的，比如Carlingford， north rocks。就在周末inspect了我们现在买的房子。说实话一开始进去没什么感觉，有点旧，40多年的老房子，而且有明显的缺点，不过价格还是很吸引人的。房东老太太急着买另一套房，所以这个房子放在市场上两周就要卖。因为开放的时间短，估计来的人也不多，再加上前院不能加建建筑，所以一些人就不太感兴趣，算是让我们给拿到了。说实话offer被接收的那个下午我都不敢相信，后来在cooling off period的时候又做了building inspection 和pest，还和房东老太太聊了，就更加发现这个决定应该不错。至少学区有了，房子稍微renovate一下就可以住了，老太太自己家建的房子，在这里养育了3个儿子，人家都能住这么久，我也不担心有什么大毛病了。总算是不用周六再去看房了。说实话每周末都去看房真的很痛苦。。。很佩服那些可以看五六个月或者更久的同学，太有耐心了。我看到5月底的时候已经想放弃了，因为相似的房子从5月初到5月底价格就能升个10万20万，然后中介看到有好房子卖了，就会忽悠房东去auction，一定会有高价。所以价格上就会一直涨涨涨！我一般都用realestate上面每一页最下面的周边房子卖的价格最比较，真的发现private treaty真的比auction会好很多，至少大家还算理性。Auction动不动就出来一个高价。在看房期间还看到了cheltenham一个3室的townhouse auction了1.41m，中间一个竞争的鬼佬中年妇女到1.3m就放弃了，出来的路上一边打电话一边流眼泪。真的感觉市场太疯狂了。不知道当时买townhouse的如果知道一周以后cheltenham一个离火车站走路十几分钟，离public school很近的3室house，地500多平拍了1.5m他们会怎么想。也许很多人说house不好打理，但是毕竟大家也都承认house有地，升值空间大，没有strata。可能我对房市的理解还不够深入，但是在我看来，任何在auction上不顾一切往上加价的行为都是耍流氓，损人不利己。每个人买房子的时候都要记住，总有一套房子是合适你的，不要急，不要失去理智，你拍不到这个房子只能说你们没有缘分，一旦大家都失去理智拍了越来越高的价格，那整个区剩下的房子都会以这种形式继续往上加价，如果这个房子你拿到了还好，只是多付了很多钱，但是没拿到就代表在接下来的房子竞争中，你要准备更多的资金去填自己给自己挖的坑。
不过这些对有钱人来说其实没什么意义，对于有钱人来说还真的就是只要我看上的就买，管他值不值呢，反正我有钱。。。
就总结到这吧，大家看看就图一乐，不要太认真哈。如果上面不小心说的房子的例子有您家的，麻烦您别生气，私信我我把地址改了。没有贬低任何人的意思，人各有志，我只是站在我的角度叙述我的感受。切莫当真哈
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能分享一下表格嘛，这样不用做一个了
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恩恩，这点我很同意。。。而且还在budget之内买到
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我也想上传excel但是附件里面没有这个选项，你要不短我你的邮箱我发给你
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短了，多谢你啊，这周开始看房
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瞧人家这功课做的，想买不到都难哇
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楼主表格不错，财务出身吧
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坐等后续
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我是搞技术的啊。。。以前搞研究的
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如果有自动生成的那就完美了，但是可惜是我自己手动生成的啊，一个一个窗口，把信息都粘进来，还要加超链。我可是很认真的做这个表格呢，哈哈哈，不过后来发现真的挺有帮助的，很多东西一目了然，如果想回头看看也比较方便。
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分个段呗
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Thornleigh不算上北了吧。。。killara到west leigh跨度有点大
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killara只是为了一开始看看市场，因为对房价一点都不了解，后来越看越往北，越来越没信心，都是被房市打击的了
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买房本来就这么回事儿。
到处拍卖。一旦运气好点就拿下一套。
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楼主最后买到什么区了？
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carlingford
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哇，这个价格很好啊，多大的地？
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楼主好用心哈。。。
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谢谢分享,恭喜楼主
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有个七八百平。但是不能扩建
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真是下功夫了。。GXGX
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厉害啊 光 看 这表格 就 发现 楼主很是 用心啊
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哈哈一看到那个excel就感觉是有做过analytics的人
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