查了很多旧贴，问了几个会计，都没有搞得太清楚。只好在论坛上发文求专家指教。
我家现有自住房一套，N年前买时70万，贷款56万。offset填满。不产生利息。
为购买新的房产，几个月前换了一家银行refinance到100万。继续offset填满。
最近购买了一处房产，房款120万。这套房想先做为投资房出租1-2年，然后转为自住。银行建议这个房子做100%的贷款，这样可以实现付扣税最大化。
但是投资房贷款最大化的代价就是现在的自住房贷款额要减少，比如减到20万。
那么问题来了，如果2年以后，我把自住房和投资房交换，就是把现在贷款额是20万的自住房转成投资房，把贷款额是120万的投资房转成自住房，同时再refinance，把两者的贷款额比重交换，使新的投资房贷款最大化，比如100万。
那到时新的投资房是只能按20万的贷款产生的利息来抵税，还是最早56万产生的利息来抵税，还是最后refinance后的100万产生的利息来抵税？
谢谢各位专家。
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不懂，待大神解答
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为购买新的房产，几个月前换了一家银行refinance到100万。继续offset填满。
楼主是之前房子涨了30万又贷出30万，还是涨了100万又贷出100万？继续offset填满指的是在另一家银行新开了offset然后把新袋的钱全放里了？
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要想灵活，就都贷80%+offset， 谁做投资房把谁的offset清空。你现在的问题是总贷款额受限，可能你的收入不够高，那就没办法灵活了。想好那个做长期投资房，贷款最大化即可。
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是涨了三十万，原来的贷款取消了，换成一百万的
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对，是这样。货款总额没法满足2套房子都80%贷款。
听说，投资房可用于抵税的利息，只能基于这个房子自购买以来的最低货款额。也就是说，如果现在把自住房的贷款额降成20万，以后转投资房即使refinance了，也只能按照20万产生的利息来计算抵税。是这样吗？
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是的，top up出来的利息只能用于再次新购的房产付扣税，和本房产无关。
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就是说之后欠银行100万一共，而不是156万。这100万里除去当初自住房的56万，相当于银行又贷给你44万，是这样吗？
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对的。
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贷出44万是如何买到120万的投资房的我很想知道。。
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因为手头还有钱啊。而且这几年收入上涨所以可贷款额大幅增加。
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