3年前，李先生与Ken先生从富华集团（SW Group Pty Ltd，下简称“SW Group”，ACN：101 407 729）购买楼花，并现场签订“包租协议”，后者承诺成交后以房价的5%承租1年。
不过，这份“包租协议”的签订方并非SW Group，而是另一间公司SW Property Services Pty Ltd（下简称“SW Services”，ACN：159 199 783）。
近期，两人房产均成交完毕，但承诺的租金却没有按时到账，还传来了SW Group进入清盘程序的消息。
买楼花承诺包租1年，“因疫情没法履行合同”
2017年11月25日，李先生在SW Group购买了一套位于西悉尼Westmead的楼花，与SW Services签署了一份“包租协议”。协议写明，成交以后，后者将会以房价的5%承租1年。
假设楼花售价是$60万，SW Services会支付购房者每周约$577澳元（60*0.05/52）的租金，按月支付。
包租协议（图片来源：供图）
2020年5月5日，李先生的房子成交完毕，按照合约，他应于6月5日收到第一笔房租。
但受疫情影响，房子迟迟租不出去，又听朋友说，“SW好像破产了”。
李先生向记者表示，“听到这个消息很吃惊，因为不是第一次在SW买房了。”
他说的SW是指SW Group，担心其进入清盘程序后无法履行包租协议。
SW Group已进入清盘程序
6月5日，李先生拨通了员工Cindy的电话。
他说，对方称因为疫情缘故，Landlord Insurance不保“租客不付租金”的情况，所以没法履行合同。
但Cindy又表示，依旧可以通过SW租房，但应该达不到5%了。
中介回复李先生（图片来源：供图）
李先生向记者表示，现在不知道该如何是好，如果换中介，当初的“包租协议”就作废了。
就算换中介，受疫情影响，也很难以当初的价格租出去。
董事回应：业主没买保险，“疫情没人敢保房东”
华人Ken的情况比李先生更复杂一些。
Ken与李先生同一天购买楼花，他也在当天签署了“包租协议”。
成交后，由于公寓外墙被开发商搭建脚手架为另一栋楼施工，房子现在没法住人。因此开发商联系Ken，愿意以每周$420的房租签订9个月的合同，以补偿对他的损失。
Ken所购公寓（图片来源：供图）
如果按照“包租协议”的价格，Ken本应从SW Services处拿到每周$548的租金，开发商的$420虽低于“包租协议”的价格，但考虑到疫情缘故，Ken也只能接受。
由于Ken和SW Services的包租协议在先，因此开发商需要与SW Services签合同，再由后者将房租打给Ken。
Ken表示，前段时间，开发商向自己反应，给对方打款老是失败，直到前两天才转账成功，但自己并未收到SW的转款。
他告诉记者，自己从3周前就开始发邮件、打电话询问租房情况，但对方不回邮件，电话也时常打不通。
“打通电话就让再等等，也不给具体时间，这个比较烦。”
6月5日下午3点半，记者拨打SW Services工作人员Cindy的电话，无人接听。
拨打业主与SW Services往来邮件落款的联络人Claire的电话，她说，由于今天休息，没上班，不方便回答记者的问题。
大约半小时后，据信为SW Group董事Kevin Su回拨记者，称不是不履行“包租协议”，而是业主没有满足合约条例。
Kevin称，履行“包租协议”需要符合3个条例：
1、按时成交，不能延迟；
2、业主购买Landlord Insurance；
3、（满足前两项后）双方签订Rental Agreement。
Kevin称，由于两位业主延迟成交，且没有购买Landlord Insurance，或者购买的保险不覆盖“租客不交租金”的情况，所以SW Services无法与对方签署Rental Agreement，也就没法履行包租协议。
“我们去Westpac、CBA都问过了，房东保险只保比如地毯损坏什么的，至于COVID-19引起的Rental Loss，他们是不保的。”
“疫情没人敢保房东！我给你（业主）Offer了，谁管我呀？”
涉事楼盘（图片来源：供图）
问及SW Group是否进入清盘程序，Kevin称，企业状态与“包租协议”的履行没有关系。
“我不想去谈这个（企业）状态，不是因为清算，这是两个事情。”
最后他称，只要租客满足前面的条款，包租协议依然有效。
律师：“包租协议”语焉不详，业主维权困难
记者查看双方签署的包租协议，并未发现有“按时成交”的前提条件。
Ken表示，自己已于5月15日购买房东保险，并向记者出示明细，其中并不覆盖“租金损失”的情况。
Ken购买的保险（图片来源：供图）
就在记者与SW Services员工Claire通话后没多久，Ken收到了SW打给自己的首月房租$1680澳元。
记者联络到当初卖房给李先生与Ken的售楼经理，对方称，两名业主均是按时成交。
对于Kevin提出需覆盖Covid-19的房东保险才能履行合同，该经理称，合同中只要求房东保险，并未具体要求房东保险内容，因此不应当以此为由拒绝履行。
提及当日售楼场景，他说，当时购房现场约有七八十人，从自己手里签下“包租协议”的就有约10名业主。
问及包租协议对购房是否有推动力，他说，“肯定有人是因为包租协议才买楼花的。”
记者从第三方中介了解到，“包租协议”是中介公司为业主提供的一种常见服务。
疫情前，以房价5%作为租金是比较正常的市场价。
李先生所购公寓（图片来源：供图）
对于今次事件，澳洲AHL法律沈寒冰律师认为，新造房屋“包租协议”在澳洲华人买家，尤其是海外华人买家中非常盛行。澳洲法律并没有说这类“包租协议”是不合法的，澳洲是商业社会，只要双方达成的协议没有违反法律规定，这个协议就是有效的。
但是，他认为文中所附的“包租协议”并非由专业人士起草，“非常简陋，有些词语是语焉不详的”，特别没有写明如果违约将如何处理。
所以，沈寒冰律师建议华人买家在进行高投资商业活动时，咨询律师意见。
对这类纠纷而言，如果房屋出售商以“不符实际的夸大条件”吸引买家，这种情况下法庭有可能会对合同做出无效判决，但诉讼费用昂贵且耗时。
“SW”公司成系列，有的清算，有的没
记者从ASIC查阅SW Group企业状态，显示为“Under External Administration”，即“进入清盘程序”。
SW Group进入清盘程序（图片来源：ASIC）
先前与李先生与Ken签订“包租协议”的公司为SW Services，据知情人透露，该公司与SW Group类似子母公司的关系，为Kevin Su与其子Peter Su运营。
记者查阅SW Services的状态，目前显示正常。该公司与SW Group有同一位董事Kevin Su。
SW Property Services（图片来源：ASIC）
在业主Ken先生出示的“包租协议”中，底部显示的官网与SW Group为同一官网。
Ken的包租协议（图片来源：供图）
此外，还有一家名为SW Realty Pty Ltd（ACN：154 018 872）的公司，目前状态也是已进入清盘程序。
SW Group即“澳洲富华地产集团”，成立于2002年，其官网介绍中，服务范围涵盖房地产开发、项目市场营销、物业管理、物业转售和金融批发。
官网显示的在售楼盘项目包括位于Bankstown的French Apartments、Parramatta的Promenade、Westmead的Highline、Homebush的Parkroad，以及位于Darlinghurst的Altamont项目。
今日澳洲App还将继续跟进此事进展。
（记者 Sarah）
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