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早上刚醒，就看到朋友给我发微信说：记得3月19号那天，我喊你买房吗？
我说，记得。
他回了一句，你当时买的话，现在已经躺赚100万了！
我立马拍床而起，睡意全无。
脑海里疯狂搜索着答案，到底是哪呢？
还没等我想出来，朋友直接告诉我，你去看一眼澳币汇率。
我打开一看，都4.93了！马上破5了！（注意，本文发布于6月4日）
3月最低那会儿可是3.9啊！
涨幅超过了20%！
一套总价100万澳币的房子，购入价390万人民币，而今天就相当于已经涨到了493万！
短短3个月赚了103万人民币，而这还仅仅是汇率部分的差价！
不敢想，当时低价换汇的人，甚至可能已经赚了一个亿！
1
为经济拼了！澳洲楼市要放大招！
经济刚发车就要脱轨了
据IMF预测，2020年澳洲GDP可能将下降6.7%。
疫情期间，4月份澳洲失业人数近60万，失业率高达6.2%。据澳洲财政部预测显示，未来几个月澳洲失业率可能达到10%以上。
图为就业率和失业率变化（数据来源：ABC）
而在最新的澳联储货币政策声明显示，预计至6月澳洲GDP将会萎缩8%，整个2020年预计会萎缩6%。
这对于澳洲而言，已经是一个相当恐怖的经济萎缩量。
澳洲经济刚发车，就又要面临脱轨了？
澳洲的最大贸易国是我们，可以说中国对于澳洲的经济复苏至关重要！
但随着牛肉和大麦被我们限制出口，对澳洲的农畜业也是个不小的打击。
据CIS调查，10所澳洲顶尖大学面临约6.58万名学生的12亿澳元学费损失。
不仅是教育业和留学生本身受到影响，在澳洲，很多零售业，建筑行业也开始出现了因为疫情禁令引起的冲击。
首当其冲受到影响的是机场、航空公司。
维州机场4月份数据显示，乘客数量大减97.5%！
那除了采矿业，澳洲还能依靠什么来提振经济？
2
解决就业，只能大兴土木
澳洲政府现在最发愁的就是严重的失业问题。而澳洲工作岗位最多的两个行业：服务产业和建筑产业。
现在这个经济形势，旅游业凉了，农畜业凉了，旅游业凉了。
短期内，靠服务行业解决就业不太现实，唯一的希望就是建筑业！
这也是澳洲人唯一能自给自足的产业。
因此，未来在政府的长期规划中，依靠振兴建筑行业来创造就业机会，将成为重中之重。
3
取消印花税？FIRB减免？
作为澳洲的经济支柱之一，房地产业贡献了13%的GDP。
如果澳洲政府刺激得当，那么澳洲楼市将会为澳洲经济复苏注入一股强大的动力。
可以说，重启房地产行业是经济复苏的一个关键。
图为各州府按中位数房价计算，别墅和公寓分别需支付的印花税
据Domain经济学家示，近年来澳洲房产的买卖比率比10年、20年前低，其中一个原因是印花税成本一直在快速上升。
维州是正式考虑取消印花税了！
以维州为例，假如对高达60万澳币房产的首次置业者取消印花税时，低端市场的价格或会出现强劲增长。
4买房就发2万！首付仅5%？
据AFR报道，澳洲政府计划为新房购房者将提供至少2万澳币的现金补贴。
首次置业者5%首付计划是莫里森政府当选的一项重要承诺。
如今，为了刺激房产市场，澳洲政府再度降低门槛。
首次购房限制将被取消，只要收入符合要求，第二套房也可以享受这个优惠。
再看看澳洲政府正在筹措的两件大事：
1、大量的基建，大量的新批项目，带动就业。
2、适度放宽移民，移民来到澳洲之后，一定要做就是租房或买房。
两件大事，全部指向房产市场。
为了提振经济，澳洲政府很可能在楼市里不惜放大招了！
2
是涨是跌？2020澳洲房价怎么走？
有人会说，我是澳吹，为了卖房而已。
汇率涨，但房价是暴跌的吧？澳洲房子现在打几折了？
不好意思，到目前为止，还没有任何证据显示房价暴跌了。
图为澳洲4月房价变化
大多数地区反而还是温和上涨。
图为澳洲2020年第一季度房价变化（数据来源：CoreLogic ）
但必须得承认的是，若是疫情继续恶化蔓延，房产价值的下滑是会有可能的。
图为澳洲首府城市房地产市场的“CoreLogic每日住宅价值指数”
在截至4月21日的28天内，住宅价值仍然是0.4%的正增长。
尽管疫情对经济冲击严重，但澳洲的房价确实没有暴跌。
为什么我只看Corelogic？
因为它的数据更多代表的是澳洲本地市场。
疫情期间，购房需求下降并不是自然需求下降，而是由于疫情的限制，需求不得不被抑制。
经济恢复后，这部分需求必然会得到释放。
更何况，澳洲房产总体供给是减少的。
疫情期间，澳洲的建筑业受到了严重的冲击，大约有7万人因此失业，澳洲新房的建设率直线下降。
3
为什么你抄不到底？
1看不懂澳洲地产背后的核心逻辑
为什么很多专家总是预测不准澳洲房价趋势呢？
2002-2017年房价涨幅与金融专家预测房价要跌的对照图（几乎都是打脸）
因为他们大都是按照平均收入来预测的。
随着贫富差距越来越大，平均收入这个依据已经不再精准了。
为什么房价走势不会以每个人的平均收入来衡量的呢？
因为话语权掌握在少数人手里。
无论工党，自由党，大部分政客都有不少房产，有产者肯定不希望跌。
说白了，现在澳洲房价就是：
业主不想跌、开发商不愿跌、银行不敢跌。
政府不让跌、经济上不能跌、成本上没法跌。
只有还没买房，买不起房的人希望赶紧跌。
而疫情结束后澳洲房产的底层逻辑：
1、疫情后，各国政府大量印钱后把钱放到了资产上，澳洲选择基建和地产；
2、疫情后导致资产荒，停工停业潮，开工率低、房屋供给下降；
3、全球又一波移民潮、资产转移潮。
搞清楚这三点，相信你会对澳洲房产有一个准确判断。
专家可以拿了稿费走人，不会赔你错过抄底的损失。
而你损失的不仅是钱，更重要的是时间。
2怎么才能抄到底？
所谓抄底，抄的应当是趋势，而非最小值。
执着于寻求最小值是无底线且没有意义的，最终往往是错过了一个低谷。
这种心理我很理解。
之前澳币汇率跌到3.9的时候，微信上问我该咋操作的朋友很多。
但有多少人果断去换了，又有多少人在那里坐等3.5？
再来说澳洲这个国家，未来移民、留学的走向，影响着未来的人口和经济。
就从疫情中的表现来看，作为第一个解封的西方大国，表现还是很不错的。
再看看疫情死亡10万+还在示威游行的某大国。
谁会选择一个不安全、社会秩序混乱的国家来学习和工作定居呢？
对我们海外买家来说，无论是偏刚需（孩子教育、养老）还是资产配置，重点在投资而非投机。
很明显，3月澳币汇率走低是大大降低了购房成本的，这种机会不可能常有。
真正的抄底其实靠的是运气，而不是预测。
没必要再去懊悔3.9的时候没有入手！
如果你确实需要给家人和自己多一份选择，手里也确实有钱，那就出手吧。
没人会告诉你底在哪儿！
因为，真的底谁又知道呢？
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