澳洲深圳放大招,全方位围剿炒房客

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延续去年的7.15新政,深圳楼市调控再次加码,率先对二手房市场进行价格引导。

2月8日,深圳市住建局发布通知称,即日起施行二手住房成交参考价格发布机制,并发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格,大部分低于市场价,有的甚至只有一半。

这是国内首个城市发布二手房成交参考价。分析人士指出,二手房市场买卖双方众多,价格不透明,长期以来是楼市调控的难点。在深圳,更长期存在业主抱团涨价的乱象,一二手房价格严重倒挂。

深圳业内人士认为,只有参考价对业主定价影响有限,政策后续效果如何,要看银行会不会根据参考价进行评估放贷,若银行严格按此操作,则二手房的贷款比例将被大幅压低,等于变相降杠杆。

而随着二手房可利用杠杆的降低,其市场交易或不再疯狂,价格也可能随之平稳,这也是楼市调控的应有之义。

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 打折的参考价

从住建局列出的参考价来看,一些热点片区的网红盘,参考价约为最近挂牌价的7-8成,甚至不到挂牌价的50%。

以深圳打新潮中的热盘华润城为例,参考价为13.2万/平米,而华润城前三期的挂牌价在18-20万/平;网红盘、豪宅小区恒裕滨城二期,其在贝壳上的1月挂牌均价为28万元/平米,而住建局划定的参考价为13.2万元/平米。

对照华润城最新一期润府新房的审批均价13.1万元 / 平米,这意味着,若按指导价,此前打新客追逐的动辄数百万的套利空间将被抹平。

按此参考价,不仅打新客要遭受重击,重仓“楼市茅台”学区房的虎爸虎妈们也要亏到怀疑人生。爱住家数据显示,八卦岭片区内的学区房鹏盛村去年11月的成交均价为10.1万元/平米,相较去年1月上涨51.1%,而该小区官方指导价则定在了8.26万元/平米。

8日下午,各家中介机构均被开会通知,二手房经纪公司的所有平台,包括网站、APP、橱窗广告、宣传单、公司或经纪人的各类社交媒体,均不能发布高于成交参考价的房源信息;高于参考价的房源可以过户,买家必须签一份风险告知书。

华尔街见闻发现,一夜过后,贝壳找房、中原等平台上的数十万套深圳二手房源暂时没了房价数据,显示为“暂无数据”。

深圳市房地产中介协会也发布提示,号召各中介机构和人员应向业主主动宣讲“参考价”,敦促业主合理调整放盘价格。

深圳楼市向来投资投机较多,其中二手市场更甚。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,近年来,深圳房价上涨,很大程度上是二手房价格上涨导致的。中介、自媒体、业主抱团,炒作氛围浓郁;二手房价上涨后,新房价格出现洼地,购买力就向新房走,形成了排队打新的火爆局面。联动之下,新房和二手房形成轮回涨价的格局。

他指出,深圳楼市太特殊了。在全市存量二手房中,抛开不卖自住和限售的房源,实际挂牌出售的二手房数量很有限。在这种背景下,如果卖家抱团、中介和自媒体做局,一个片区的房价就能被轻易抬起来。

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随着深圳二手房价的日益攀高,一场监管风暴也在悄然掀起。

去年,住建局曾约谈、处罚坐庄涨价的业主和小区,将其房源暂时下架、网签,但去年底,抱团涨价又在兴起。

此次,深圳发布覆盖全市的二手房参考价,意味着对二手房市场的监管将常态化进行,未来会一年更新一次。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,十四五期间,一手房价格、二手房价格、租赁价格和土地价格将会建立更完备的价格披露制度,四个价格披露制度形成,将真正确保房地产长效发展。

02

评估放贷的依据?

按照住建局的参考价,许多深圳人的感受是房价回到了两年前。“这太可笑了,太偏离真实情况了”。

9日午间,深圳市住建局专家王锋对新政进行了更多解读,他指出,很多人评价是两年前的价格,因为大家的关注重点都放在热点片区网红盘上。参考价是以近一年的网签价为基础,并通过调查实际成交,银行放款等综合测定。

全市楼盘中,62%的楼盘参考价基本上与网签价一致,10%近一年甚至两年无成交,只有27%的热点楼盘是明显偏离参考价的,这部分楼盘价格虚高,存在投机炒作,不能体现市场合理水平。

多名业内人士预期,就过往经验而言,参考价对业主定价影响力有限,关键看银行会不会根据参考价进行评估放贷。

若银行按此进行,则可能催生“阴阳合同”,其中一部分价格按照参考价贷款,另一部分装修或其他名义贷款。

深圳市某购房者称,就其自身看房经历而言,从去年到最近,挂牌价太高的房源在交易APP上看不到,但是中介系统里会有资料,“你去门店问会带你看,不影响实际价格”。

李宇嘉指出,2019年底曾对部分“妖盘”(比如恒裕槟城)限制网签价,单价超过20万的房源无法网签。但现实情况中,卖家报价很多贴着20万走,比如19.99万。有的盘网签价按19.99万,超过的部分走“第二份合同”。

中原地产首席分析师张大伟指出,在2016年3月的一轮暴涨中,北京也要求高价房全部下架。然而,一些高于限价的二手房买卖在私下成交了。

李宇嘉认为,发布指导价是第一步。第二步是让银行贷款评估价和计税参考价跟着参考价走。

目前银行方面还没有公布执行细则。据《经济观察报》报道,一名深圳中介机构负责人称:“接下来,银行和评估公司也会跟进,以后按揭贷款只能按照参考价格这个标准进行评估。”

从目前价格表的标准来观察,最高二手住宅成交参考价格只有13.2万元/平方米。

若银行按照参考价做评估放贷,“阴阳合同”也被严格限制,则二手房交易的杠杆率会大幅降低,购房人的首付将大幅提升,二套房可能提升到7-8成甚至8-9成,这也意味着,二手房降杠杆势在必行。

深圳住建局在官方解读中,也强调制定二手房参考价,是“引导商业银行发放贷款,降低杠杆,防范金融风险”。

李宇嘉认为,对于深圳的楼市调控,一定要做好全口径的资金管控。深圳的楼市问题,并不是供求矛盾问题,而是银根问题、杠杆问题。2020年,供应翻了一倍,房价依旧任性上涨。只有管住了银根,管住了杠杆,央行、银行、金融办等多部门真正联动起来,才能有效避免房价过热。1月以来,深圳数次发布调控新政,包括严查新房代持、资金流水,现在又给二手房降低杠杆,看来深圳这回要直击炒房命门了。


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