相信在房屋出租的过程中，很多房东容易碰到一些不配合的租客，他们通常拖欠房租，并且拒绝搬出房子。
让很多房东不知道该怎么办，并且由于法律的限制，房东并不能够选择自行暴力驱赶租客。
那么面对这种恶劣的情况，房东真的就束手无策了吗？其实不然，本文将列出详细专业的流程，让您有法可依，在合法合理的情况下来维护自己的正当权益！
由于COVID-19的影响，新南威尔士州政府在2020年就出台了措施，以限制房东因租客拖欠租金而驱逐房客。
这些限制原定于2020年10月15日结束。现在已延长至2021年3月26日。
所以本文将会从两种情况来讨论如何处置拖欠房租的租客。
一种是租客在收入不受疫情影响下拖欠房租的情况，另一种则是租客由疫情导致收入下降而拖欠房租的情况。
Part 1
收入不受疫情影响的租客拖欠房租
第一步：拟定 termination notice
根据规定，在终止合约之前，房东和租客之间主动终止合约的一方通常需要提前一定的时间发给另一方一份“终止通知”( termination notice )。
根据不同的终止合同原因需要提前发 termination notice 的时间也有所不同。
根据规定，如果租客已经连续14天拒绝支付房租或者各种应付费用，那么房东才可以向租客发 termination notice。
对于房东或中介发出的 termination notice，要注意必须以书面形式呈现，并且有房东的签名和日期，包括房子的地址，说明合同终止的时间(租客需要搬出去的时间)，并且填写出终止合同的原因，即租客拖欠房租超过14天。
在房东发出 termination notice 后，有14天的缓冲时间来供租客搬出房屋或者补齐之前欠的房租。
第二步：向 tribunal 申请仲裁
如果房东已经合理通知租客需要搬出房屋，并且也已经将 termination notice 送出，但租客在规定时间过后依然拒绝搬出房屋，也拒绝支付房租欠款，那么房东需要去向 tribunal 申请仲裁。
tribunal仲裁后会发出”termination order”(终止命令）来告知租客应何时搬出房屋。此时租客将被要求服从此裁决结果。
第三步: 凭 tribunal 的命令，委托 sheriff 执法将租客驱逐
如果 tribunal 发出 termination order 后，租客并不服从 tribunal 的裁决，依然拒绝离开房屋，那么只有 sheriff 才可以合法的凭借 tribunal 的termination order 去驱逐租客。
注意：也只有sheriff可以合法的凭借 tribunal 的order 禁止租客进入房子。房东是不可以私自将租客锁在房子外面的。
如果房东没有遵循正确合法的程序，擅自驱离租客，那么将会违法并且面临非常严重的处罚。
Part 2
收入受疫情影响的租客拖欠房租
如果租客受到疫情影响，收入来源下降导致租客无法按时交房租，那么需要按照新州的规定走新的流程来裁断。
根据规定，房东必须在试图终止租约之前，要积极的尝试与租户地协商减租，并且只有在此之后才能发出 termination notice 或向 tribunal 申请终止命令。
第一步:与租客协商
房东不可以直接向租客发 termination notice, 或者向 tribunal 提交申请。
房东首先要积极的与租客协商，参与由 fair trading 官方组织的租金协商环节。
在此环节，房东和租客应尽最大的努力互相理解，互相帮助，争取达成一致，达成一致的方法通常有房东同意适当减租，或者允许租客分期支付房租欠款等。
第二部：向 tribunal 申请仲裁
如果在房东积极的与租客协商的基础上，客观上双方依然无法达成一致，那么房东仍然可以继续向 tribunal 提交终止合同申请。
如果房东没有做到以上，那么房东无法单方面终止合同并驱逐租客。
当然如果经过裁定，房东自身由于无法按时收租也遇到了难以承受的的困难，那么房东仍然可以向法庭申请驱离租客。
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