根据最新数据显示，房产的租金回报受到房价快速上涨的冲击，但一些城市和乡村地区的租金收益正在逆势上涨。最新的Domian季度房产租金报告显示，在澳大利亚最大的两个城市中，独立屋投资租金回报率已跌至3%左右。上季度，全澳独立屋租金收益率中值为3.73%。珀斯和达尔文是仅有的两个独立屋总租金收益率同比上升的首府城市，分别为5.11%和5.63%。不过，在除墨尔本之外的其他首府城市，租金收益率在今年第一季度出现了小幅上升。在创纪录的低利率和不断增强的市场前景的推动下，越来越多的投资者准备重返房地产市场。根据最新的ABS统计数据，投资房贷款同比增长31.6%。Domain高级研究分析师Nicola Powell表示，由于悉尼的房租收益率处于历史低点，墨尔本也接近历史新低，投资者可能会把目光投向更远的地方。Powell表示，自去年年中以来，珀斯和达尔文的独立屋收益率都在加速增长，接近历史最高水平，原因是两个城市租金的上涨速度快于房价，租金年涨幅均超过14%。目前，达尔文的独立屋租金中值与悉尼一样昂贵，达每周550澳元，而达尔文的单元房租金收益率已达到7.3%的新高。阿德莱德和珀斯是其它仅有的单元房年度收益率上升的首府城市，分别达到5.48%和5.72%。全国的这一水平为4.02%，而除了墨尔本之外，其他的首府城市的这一数字较前一季度也略有上升。Powell预计，更多的投资者将转向能够提供高收益的珀斯。在长期的市场低迷之后，珀斯也有望迎来强劲的资本增长。同时，她对达尔文更为谨慎，因为那里的中长期资本增长前景更加不确定。大部分澳大利亚偏远地区的收益率也在上升。这是由于COVID疫情期间出现的人们向乡村和海边地区迁徙的趋势，使得当地租金上涨。在新南威尔士州和维多利亚州的半数偏远地区，以及昆士兰州、南澳和西澳的大部分乡村地区，租金回报同比增长。维多利亚州东北部的Alpine Shire、南澳州的Port Augusta以及昆士兰州距布里斯班三小时车程的Western Downs council地区的租金涨幅最大。Propertyology的研究主管Simon Pressley表示，许多偏远地区的市场空置率较低，这意味着租金涨幅超过了房价的强劲增长，使得租金回报率保持稳定或上升。他预计，这种情况将持续数年，直到投资者活动提振待租赁房屋的供应。Pressley表示:“我们看到澳大利亚各地的房租都在飙升。”“一名投资者表示，当待租赁房产第一次开放参观时，会在半个小时内吸引来30余位客人；他们会收到10份租赁申请，为租到这套房产激烈竞争。”“如果你是房东，那很好；但如果你是租户，那情况就不太理想了。”不过，Pressley和Powell都警告投资者不要追逐最高的租金收益率，并指出，他们应该考虑潜在的资本增长(这可能带来更大的回报)和持有成本。尽管珀斯和达尔文的房产价格早该上涨，但Pressley表示，他个人不会在那里投资，因为那里缺乏足够的经济多样性，无法确保长期资本增长。他还将避开悉尼和墨尔本，指出投资者的一些最佳机会将在霍巴特、阿德莱德、布里斯班和堪培拉。Pressley补充称，对于租金收益率较低的房产，投资者还需要进行压力测试，即检查如果他们的生活环境发生变化，有限的现金流是否可行。珀斯房地产投资咨询公司Momentum Wealth的总经理Jennifer Wakeman表示，投资活动正在从悉尼和墨尔本转移，因为这两个城市的租赁市场受到边境关闭的沉重打击。“投资者的活动正在从悉尼和墨尔本转向租赁市场趋紧、住房负担能力更高的城市，比如珀斯和布里斯班。”“进入珀斯和布里斯班市场的投资者将受益于预期的上涨。目前的可负担性和紧张的租赁市场为投资者带来了双重好处。”
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