澳洲330亿澳元的庞然大物、地产一哥:Mirvac与Lendlea

在澳大利亚


2021年最火热的地产公司是谁?绝对不是人们熟悉的Mirvac或者 Lendlease。它是澳洲Goodman地产集团公司,它是真正意义上的跨国地产巨头。近10年来,澳洲十大高薪CEO中,Goodman的CEO Greg Goodman就是排行榜的常客,其年薪基本稳定在1000万澳元以上。这是任何一个地产公司所无法比拟的。Greg称得上是金牌CEO,他也是澳洲财经媒体的宠儿。Goodman 不仅被全球资本追捧,也是同僚们模仿与学习的榜样。他们对地产概念的重新定义,对世界物流和仓储的重大变革,使得澳洲赫赫有名的公司,如Charter Hall,Dexus,GPT,Mirvac和Stockland等公司,正在走Goodman 的成功之路,正在为电商和传统零售商规划新的商业前景。无论从哪个角度,Goodman 是当之无愧的澳洲地产一哥。The Long Game在Goodman年度财政报告中,最显眼的就是下面这张图片, 上面赫赫地写着:The Long game。这是它的价值观,也是他的成功之道。从开始成立到如今,它玩的就是一场比耐力的游戏 ,绝不短视,绝不看眼前利益。它成立于1989年,在澳洲地产公司里面, 是最年轻的一群, 资历上无法与Mirvac等可相比。但,它始终专注在工业地产领域。在1995年上市之后,澳洲最大的投行麦格里就选择了与它并行战斗,2007年,随着麦格里出售股份,公司变为今天的Goodman集团。Goodman 业务遍及澳大利亚,新西兰,亚洲包括中国,欧洲大陆,英国,北美和巴西。现在已经是全球最大的工业产权和商业空间专业投资管理公司之一 。它是一家真正意义的全球化公司,其收益约有70%来自国际市场。近一年内澳洲地产板块股价已上涨31%:而Goodman 则几乎是50%:蛰伏多年以后 ,公司遇上澳洲发展的好时机,从2015年开始,悉尼、墨尔本和布里斯班的工业地产市场就在不断上涨。到2019年底,悉尼的工业地产价格指标已经逼近了1000澳元一平方米,五年上涨近一倍。全国的平均收益率能够达到5.7%。近些年,全球住宅地产高位回落,零售行业面临倒闭风波,写字楼和酒店行业也纷纷遭遇疫情影响。这时候,Goodman 的行业表现做出了最好的回答。它的市值已超过330亿澳币:即使是把Mirvac与Lendlease合并,市值也不到200亿澳币。为什么是Goodman多年前,许多同行建议Goodman 换换思路,悉尼CBD建个写字楼, 郊区盖些独立屋或公寓,那多“威水”啊。但, Goodman 的管理层否决了这些”无良谋士们”的鬼主意。疫情爆发之后,无数行业受到影响,但Goodman 的工业地产却如日中天,体现出抗击危机的良好周期性表现。再加上澳洲电商的高速发展,需要不断提升物流和仓储行业的需求,带动了整个Goodman 出现销售增长、出租增长、投资增长的三增长现象。更为重要的是,澳洲银行发现了金融危机下的这颗金蛋,开始了对goodman更加倾斜性支持。相比之下,银行对土地开发和住宅的行业贷款跌幅为9.8%和7.1%。以前一些国际资本倾向直接购买资产来获得回报,现在他们找到捷径,就是购买Goodman 的地产股票。不要以为Goodman 是主要靠开发土地赚钱的,根据 去年财报,其最大的业务模块为管理,收益超过6亿澳元。这是让其他地产公司极其羡慕的业务机构,其次,出租、开发和投资增长带来其他更多的额外收益。Goodman 持有大量的工业地产,如仓库、物流中心、数据中心,然后出租给电商、物流、运输等企业客户。客户集中度非常低是其一大优势,最大的客户Amazon仅占业务净利润的7%左右。其他的客户包括:DHL,日本邮政,Coles和可口可乐等,在中国,京东就是依赖Goodman 的客户之一。回顾过去十年的历史,公司的股价一路上涨。从2010年的3澳元,今年已经逼近19澳元。与亚马逊的黄金组合Goodman这些年被迫成为“网红”,与亚马逊的合作是主要原因。否则它还是一个“高冷面目的怪异”企业。去年,占地16,300平方米,位于昆州首府布里斯班的Goodman 港口工业园,在正值圣诞节繁忙时期及时投入运营,澳洲又一座新的亚马逊配送中心诞生。Goodman彼时已经是互联网巨头亚马逊的主要房东之一。亚马逊的第一个澳大利亚仓库在墨尔本东部的丹德农,他们已经共同宣布在墨尔本机场附近建立新的配送中心。由于全球封锁的限制,在线零售商品的持续需求突显出来,美国的亚马逊已经雇用了100,000名员工,以应对其对电子商务商品需求的激增。 在澳大利亚,零售商在努力满足需求时将一些员工转移到网上履行职责。今年Goodman与亚马逊的合作,更是擦出新火花。双方将在悉尼西部开设价值5亿澳元的机器人仓库。一个是互联网巨头亚马逊,一个是澳大利亚地产一哥。多年的全球性合作, Goodman通过提供优质的物流服务,亚马逊已经获益匪浅。这次悉尼西部工业区建设,将成为南半球最大的配送中心:面积相当于24个橄榄球联赛场馆,建成后,亚马逊在澳洲零售领域的统治地位将更加稳固。这将是第一个机器人自动化中心,四层的物流中心,即使美国最先进的亚马逊自动化中心也需仰视。整个中心占地200,000平方米,未来将雇用1500名员工。Goodman 旗下的300个承包商已经开始到达现场,开始装修,并安装传送带和机器人设备。 亚马逊澳大利亚运营总监克雷格·富勒(Craig Fuller)表示,新站点将于2021年底投入运营。富勒先生说:“亚马逊在悉尼西部的这笔5亿投资是对澳大利亚未来的真实承诺。”一旦投入运营,机器人将与员工协作,从而减少存放商品或为新客户订单挑选所需的时间和精力。它们还将节省空间,使每平方米可容纳多50%的物品,从而增加产品的选择范围。完成这些布局,Goodman 已经是亚马逊全球最大的房东。投资银行瑞银(UBS)的调查显示,随着电子商务的增长速度远远超过其他传统行业,传统开发商们正在争先恐后地填补这一缺口。超市企业Coles和Woolworths向他们的澳大利亚分销网络投入数百万,他们正在寻求与科技巨头亚马逊保持同步竞争。仓库空间,包括超大型仓库在内,在未来一到两年内将在全球增长7%,而电商用户预计将增加13%的空间。CEO Greg Goodman预测,未来十年,随着世界顶级城市人口每年总共增加6500万人,这样的行业景观将再次变得“非常不同”。“全球电子商务已经以两位数的速度增长,但到2030年,预测全球约75%的人口将拥有移动和互联网接入。”他认为,在未来,人工智能和大数据的进步将使预测性购物和运输等想法变得更加普遍。那些设法确保获得空间的公司也大大提高了仓库内部的自动化程度,这反过来意味着他们会在顶级地点租赁更长时间。41%的全球仓库基础设施目前被认为是“自动化的”,但预计在未来三到五年内这一比例将跃升至55%。Goodman就是这样的一个公司, 房地产公司的表现,卖出了互联网公司的股价。结语如果想找出Goodman 的缺点,那可能是其股价“太贵了”。包括汇丰银行、花旗银行以及高盛均是重仓Goodman, 它的PE ratio (市盈率)已经接近20, 普通投资者已经有些“望而却步”。但,国际投行是另一番见解,瑞银就指出Goodman 对全球物流房地产行业的强劲支撑, 是“全球目睹的重头戏”。Goodman 在全球的发展影响力正在超越澳洲同行lendlease, 后者虽然在纽约、伦敦等大型项目中占据主导地位,并与包括谷歌等重量级跨国企业合作。但,Goodman 与亚马逊、Coles 以及京东这样的强强联合更有新时代的标志。见证奇迹的未来,Goodman 的发展规模或许将更加庞大、更加神奇,它将是澳洲地产板块毫无争议的带头大哥。

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