澳洲澳洲vs新西兰：两国央行对房地产热潮的不同取态

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尽管悉尼大都会区的新冠封锁措施将延长到至少本月底，但澳大利亚央行——联邦储备银行（RBA）决定仍旧保持当前利率和经济刺激计划不变。

现金利率目标仍然保持在0.1%，债券购买将继续保持在每周50亿澳元，在九月初减少到每周40亿澳元，上个月央行董事会会议上提出这一目标。

在周二的董事会会议上，RBA指出，最近爆发的新冠疫情打断了澳大利亚的经济复苏，预计九月份那一季度的国内生产总值将下降。

但就目前而言，RBA坚持原来的计划，在下个月慢慢缩减对经济采取的货币刺激措施。

“迄今为止的经验是，一旦疫情得到控制，经济就会迅速反弹，”澳大利亚联邦储备银行行长菲利普·洛（Philip Lowe）在会后一份乐观的声明中指出。

悉尼中央商务区中心平日里熙熙攘攘的购物街几乎空无一人。(ABC News: Stephanie Chalmers)

RBA“监测”房屋贷款趋势

洛博士说，未来几个月的前景是不确定的，取决于“公共卫生状况”和防疫措施的走向。

他说，由于目前的封锁措施，预计短期内失业率会有所上升，但劳动力市场的大部分调整可能会通过减少工作时间和参与来进行。

然而，他说房价继续走强，澳大利亚所有主要市场的房价都在上涨。

住房信贷增长也有所回升，包括首次置业者在内的自住者购房需求强劲。

但任何遏制房地产价格上涨的举措都没有被提及。

洛博士仍在采取观望态度。

他说：“鉴于房价上涨和低利率的环境，银行正在仔细监测住房借贷的趋势，维持贷款标准很重要。”

新西兰央行打击住房贷款

澳大利亚央行对本国房产热潮不闻不问，然而新西兰央行对该国涨势更汹涌的房地产热潮采取了降温的行动，两者形成鲜明对比。

在周二的一份声明中，新西兰央行——新西兰储备银行（RBNZ）行长阿德里安·奥尔（Adrian Orr）表示，该国房价已经超过了“可持续水平”，他对每个人的长期福祉感到担忧。

他说，RBNZ也不得不开始考虑如何以及何时将利率恢复到更正常的水平，还有经济将如何应对这一利率水平。

“房价高于其可持续水平，新西兰储备银行现在正在考虑收紧贷款标准，以减少与过度抵押贷款有关的风险，”奥尔先生说。

“这是我们作为金融系统监护人的责任，为借款人、贷款人、每个人的长期福祉和总体经济限制这些风险。”

RBNZ正准备与该国的银行协商，以收紧抵押贷款标准。

具体来说，它希望针对贷款价值比（LVRs），和/或债务收入比（DTIs）以及抵押贷款服务能力测试的利率下限。

以下是具体情况：

贷款与价值比率（LVR）：

LVR指的是借款人在获得贷款前需要储蓄的存款规模，或者他们需要拥有的现有住房资产金额。

贷款价值比率高于80%的借款人（即存款或资产价值低于房产价值的20%的那些人）可能在财务资源上过于紧张。

2020年四月，RBNZ取消了LVR限制，令其不会干扰到新冠政策应对措施。

这些限制的取消促使住房价格迅速攀升，全国中位房价的纪录频频被刷新。

因此，今年三月新西兰又恢复了LVR限制。

对于自住购房者，银行受到的限制是，在LVR超过80%的情况下最多只能提供20%的新贷款。

然而，RBNZ表示，这并没有使房价增长放缓。

它现在建议限制银行在所有新贷款中，在LVR超过80%时，贷款额度只占新贷款的10%。

RBNZ将在本月晚些时候开始就这一改变进行咨询，以期从2021年10月1日开始实施。

债务与收入比率（DTI）：

债务与收入比率的计算方法是将借款人的总债务除以其总收入。

RBNZ表示，DTI比率是衡量自住购房者抵押贷款服务能力的一个有用指标。

它指出，DTI比率较高的借款人在承受类似部分收入减少或利率走高这类对其偿还能力的不利冲击时缓冲余地较小。

它说，较高的服务性风险增加了银行在经济衰退中遭受信贷损失的可能性。

高DTI的家庭即使仍然能够偿还抵押贷款也倾向于减少他们的消费以应对冲击，这可能会给个别家庭带来压力，并影响更广泛的经济。

利率下限：

利率下限为银行在其服务能力评估中使用的测试利率设定了一条基线。

例如，监管机构可以设定5%的下限，因此，即使银行目前的抵押贷款利率是2.5%，它仍然需要测试潜在的借款人在利率突然上升到5%时是否仍然具备偿还能力。

这项政策旨在确保借款人在利率可能从紧急情况下的低点回升到更典型的水平时仍能偿还贷款。

利率下限适用于所有借款人类型且标准一致。

RBNZ将于十月与银行会谈

RBNZ表示，它计划在十月份与银行讨论一起或者分别实施债务收入比限制（DTI）和利率下限。

这些措施将是为了确保借款的可持续性。

RBNZ副行长杰夫·巴斯康德（Geoff Bascand）说：“引入DTI将需要更长的时间，而银行业已经通知我们，利率下限可以更快地实施。”

“我们的重点是确保借款人对未来一系列的经济和金融状况保持弹性。

“我们特别担心那些在过去12个月内LVR和DTI水平很高的借贷人。”

“如果房价下跌，一些买家可能会面临负资产的可能性，即他们的房产价值低于其抵押贷款的未偿余额。”

澳大利亚的繁荣转向房地产投资者

由于澳大利亚的现金利率目标仍然保持在0.1%的历史最低水平，并且在可预见的未来可能会保持在这一水平上，因此澳大利亚房地产价格仍在强劲增长。

尽管月增长率自三月以来一直呈下降趋势，但是全国房价的年度增长最近录得17年来的最快速度（自2004年2月以来）。

而贷款的情况最近也在发生变化。

周二，统计局的新数据显示，六月份的新的房屋贷款比上个月下降了1.6%。

下降的原因是自住房购房者贷款下降，当月下降2.5%，至228.6亿澳元，是2020年五月以来的最大降幅。

但投资贷款正在继续加快步伐。

新的房地产投资贷款总额已经连续八个月增长，六月份提高了0.7%，达到91.9亿澳元。

全球招聘网站Indeed的亚太区经济学家卡拉姆·皮克林（Callam Pickering）说，鉴于自住者和投资者购房贷款的急剧上升，人们对贷款活动的担忧正在增加。只是这种贷款热潮仍然主要由自住购买者推动，这与过去十年的其他几波购房热潮有着重要区别。

“低人口增长、处于历史低点的工资增长和不断增长的建筑流水线将抵消掉部分低抵押贷款利率带来的影响，”皮克林先生说。

“如果经济复苏很快回到正轨，人们对利率上升的预期也会随之而来。

“如果贷款被证明风险太大，宏观审慎政策，而不是加息，将是遏制过度贷款的最明智方式。

“以牺牲宏观经济为代价提高利率来抑制房价增长是一种受到误导的想法。”

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