澳洲万科半年报里的“寒意”

在澳大利亚


房地产的冬天,真的到来了吗?

打开龙头大哥万科的财报,一股寒意扑面而来。8月29日披露的中报显示,万科期内实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.19%,归属上市公司股东净利润110.47亿元,同比下降11.68%。

时隔12年,万科的财报出现净利润再次下滑的现象,上一次,还是哀鸿遍野的2008年。

对于一向被视为好学生的万科,这场面很是尴尬。就连总裁祝九胜都说,就像读书时考完试面对老师,不知如何回答,相比优秀同行“人比人气死人”。

财报出来的首个交易日,万科A股价大跌7.03%;当天,万科还有个难兄难弟,便是同为好学生的金地,这家以稳健著称的房企,净利也大跌38%。

规模增长放缓、转型效果未现,以及超级审慎的会计处理,让万科财报更以“素颜”示人,不回避现实,也是一种勇气。

只是,对这群向来心高气傲的万科管理层而言,这样的业绩恐怕连自己心里都过不去。万科董事会主席郁亮没有出席业绩会,祝九胜代为表示,对于业绩问题最好的回答,是“靠行动、长期的行动,靠努力、长期的努力”。

01

下滑

在业绩会上,祝九胜总结了业绩下滑明显的主要原因:销售增长有限,不足以对冲利润率的下滑,以及转型业务效果还没有真正体现出来。

有分析师指出,本期结算的大概是2020年前后销售的项目,由于土地成本、新房限价的存在,压缩了利润空间,加之万科销售规模放缓,双重作用之下净利下滑。

祝九胜也坦言,近期公司销售的产品中,地价占售价的比例明显上升,从17年到20年,地售比提高17个百分点左右,会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。

期内,万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为18%,较2020年同期下降6.02个百分点,净利率也下滑至6.6%,同比下降6.77个百分点。

与很多重仓华北的同行相似,华北地区的低利率成了业绩的“拖油瓶”。按权益净利润来算,北方区域的净利率甚至下滑至了4.14%的水平,其他大区则在7.99%至9.2%的水平。

这也导致万科全面摊薄的净资产收益率(ROE)下滑至4.98%,较去年同期下降了1.41个百分点。

虽说毛利率下滑是行业趋势,但其他头部房企,大多还保持在20-25%的水平。

盘点头部房企的情况后,华尔街见闻也发现,万科毛利率下滑程确实较高。在已公布财报的TOP30房企中,虽然毛利率下滑为常态,不过除华润置地、富力地产毛利率同比下滑超过7个百分点外,其他房企同比下滑的程度大都在5个百分点以内。

也有投资者认为,万科的利润下滑较大,与其过于保守的财务处理方式有关。

比如说利息的资本化、费用化处理上,百强房企的利息资本化率在70%以上,并且近些年逐年提升。而万科在2021年中报中,利息资本化率为39.88%,较去年年报的50.88%、去年中报的48.07%反而进一步下降。

有财务人士指出,在利润增速下行的周期中,房企本应更倾向于将借款利息资本化处理,从而将开发成本后置而提振当期利润表现。万科反其道而行之,或是给未来预留更多结算利润的空间,平滑未来的利润水平。

另外,万科持有型业务是以成本法计算,没有带来利润反而有折旧损耗,而很多房企尤其是港股房企的净利润,是以重估值计算的。比如中海,今年中报的207.8亿元归母净利润,就有15.5亿元来自投资物业的公允值变动。

前述分析师认为,万科财报处理相较于其他公司更为谨慎,管理层习惯于“危机”思维,没有过多使用丰富的财务技巧粉饰利润。

甚至,这种财报可能更接近于去年至今的房地产市场的真实表现:头部房企毛利率、净利率都在下滑,不少房企爆雷。

接近2008年的净利表现,让万科的财报有了更多警示现实的意义:下半年,楼市可能会再现2008,大规模的打折降价潮会再次上演。

留给万科的时间也不多了,很多投资者迫切地希望看到其利润水平的改善,否则将继续用脚投票。

年初至今,万科A的股价合计下滑了28.41%。

02 

“解题”

面对投资者的多个问题,祝九胜数次提到了“解题”,他似乎有些欲言又止,又有些困惑,何以同样的市场条件下,万科会和同行差那么多。

不过他仍然把落点放在解决问题上:在开发业务保持增长的基础上,寄望通过经营性业务的占比提升,比如商业、长租等,来做大利润。

单从规模来看,报告期内经营性业务的发展还是不错。

具体来看,物业服务方面,立足于科技服务平台型企业定位的万物云,上半年实现营业收入103.8亿元,同比增长33.3%。

租赁住房业务泊寓共有房源19.2万间,累计开业14.8万间,规模位列集中式公寓全国第一。期内营业收入13.19亿元,同比增长25.6%。

万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元,其中高标库和冷库的收入分别为9.2亿元和4.2亿元。截至6月底,万纬物流已在44个城市累计管理148个项目,累计开业项目建筑面积797万平方米,其中高标库稳定期出租率已达到94%。

上半年包括印力在内,万科实现商业项目的营业收入36.29亿,同比增长19%,新开业商业面积30.8万平方米。其中,印力管理的商业项目营业收入 24.53 亿元,同比增长 21.6%。

但商业、长租公寓等业务与同行相比,规模的优势并未在收入和利润上得以体现。

以商业为例,上半年华润投资物业(包括酒店经营)租金收入为82.8亿元,龙湖商业的租金收入47.8亿元,他们的运营管理面积均少于万科商业。

按照中报数据来算,万科上半年1671.1亿元的营业收入中,经营性业务收入占比不到10%。

同期,龙湖的经营性业务收入占营收的比例达到了14.48%,华润的这个数据也到了11.26%。

万科转型业务效果还没能真正体现出来,成了一个痛点。

祝九胜也坦言,“跟优秀同行相比,确实人比人气死人”,他说, “我们当年起步的时候严重低估了转型所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力,当时太乐观了。”

2015年万科股东大会,彼时还是总裁的郁亮,曾提出过10年后经营性收入占比一半的愿景,如今看来,在未来四年内难以达成。

祝九胜进一步指出,经营类、服务类的业务虽然在国外已经有人做了100年了,但今天的时代不一样了,或许业务的底层逻辑都需要重新构建,因此某种意义上说都是新业务,都需要找到新的解题方法。

03

未来

解题后,未来,万科的利润水平会回升吗?

碧桂园、旭辉等房企的高管,在上周的业绩会中,大多认为明年年中至年底,会是行业毛利率减低回升的时间节点。

也有分析师指出,随着第二轮集中供地的出炉,新规则下优秀房地产企业的盈利能力会回归社会平均水平,此前市场对企业盈利能力下降无底部的担忧,可以解除了。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华则表示,万科未来这两年还是有一定的毛利率的压力。

祝九胜直言,短期内判断毛利率是否触底很难。他认为,如果从更长远的角度做一些符合逻辑、原理的推断,整个行业一定要回到平均的回报水平。在这个过程中,精细管理做得好、产品好、服务好,回报水平就会高一点。

万科正试图从商业板块破局。在6月底,前COO王海武就空降印力,其肩负的则是万科“第二曲线”转型的成败、从开发商到运营商身份的转换,乃至下半场王者地位的争夺的使命,压力可想而知。

彼时也有万科方面人士表示,万科要做大做强某项业务时,通常会采取‘人才先行’策略。将经过业绩检验的猛将王海武放到印力,意图非常明显,要让商业业务实现突破性发展,同时起到带头作用,带动其他经营性业务破局。

 “他们通过外部招来EMT(经营高管团队)成员,”祝九胜表示,印力最近明显的变化是整个经营管理团队得到了充实,能力互补的特征基本形成。

不过,祝九胜指出,“即使所有的经营服务业务做得很好,它对收入规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能贡献的是企业价值,或者是中长期的估值。”

因此,对万科而言,急需突破的还有开发业务的规模增长,更往下追问,则是获取土地资源能力的提升,底层能力的重建。

可以很明显地看到,上半年万科拿地比以往进取了很多。上半年,万科新增拿地的总地价为1126.3亿元,权益地价总额886.5亿元,去年的权益地价总额仅为321.3亿元。

同时,万科与其他陷入债务问题的房企洽谈收购项目也多了起来。针对传言,祝九胜表示,恒大最近这几个月与万科有过接触和探讨,但目前没有实质性的更多合作,蓝光则是在项目层面收购了3个项目。

祝九胜也表示,项目并购和合作是万科拓展方式之一,还有一种是直接介入到不良资产包,建立和提升自己在不良资产方面的接包、解包能力。

“合作是永远的主题,只要是符合我们投资标准的项目,还是欢迎大家来推荐,我们一起共同来解题”,祝九胜说。

除此之外,万科在三旧改造、城市微改造和微更新等方面不断加码。继今年6月万科参与上海800亿元的城市更新基金后,其在8月份又与上海市人民政府签署战略合作框架协议,以城市运营商的身份,深度参与上海的城市更新与建设。

这是一种更强大的获取项目资源的能力。不止是在上海,细数郁亮过去半年里的行程,北至黑龙江、吉林、辽宁,南至云南,郁亮频繁拜会了多个地方省市政府,洽谈内容则围绕着城市更新、仓储物流、园区建设、物业服务等抓手,以介入城市的发展当中。

这放在两年以前,也是比较少见的。有熟悉万科的机构人士指出,包括商业、产业在内,很多业务房企其实需要与地方政府打交道拿地,但过去万科很少这么干,使得过去像万科的商业要做下沉,就很难。郁亮的行程,则透露出积极的信号。

这样的万科,早已不是那个开发商万科,而是以城市运营商和服务商的视角打天下,这对所有管理层而言,也都是更大的挑战。


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