自从由当时还是财长的 Dominic Perrottet 在去年年中意气风发地宣布新州印花税改革的计划以来，一直非常关心这一政策的发展，6月底的预算没有实施，然后最早提出并强力推进的财长就成了州长。然而，虽然没有正式得以实施，但是上周的州议会 Budget Estimate 连日的讨论在这个政策的细节上又有大量的披露，包括政府的态度转变，还是很值得更新一下这一政策的最新动态的。下面除了会给大家介绍更多的做法细节，包括开发商和海外人士购买新州物业的具体处理，另外虽然政府还是没有给出具体实施时间，但我们也会讨论一下事态的发展及一系列的相关信息和因素来对这一政策实施时间的影响。
更多的实施细节
征收标准
新推出的税种叫 Property Tax，将取代物业买卖时的印花税和持有物业所发生的地税，酝酿之中的 Property Tax 将每年按照以下计算方法收取：
物业类型 | 年度 Property Tax |
住宅（自住） | $400 + 地价的0.3% |
住宅（投资） | $1,500 + 地价的1.1% |
农牧业用地 | $0 + 地价的0.3% |
商业物业 | $0 + 地价的2.6% |
多个物业土地价值累加在150万以上的附加税 | 0.3% |
开发商
开发商拿地将同样能够选择一次性缴纳印花税或者按照新的做法每年缴纳 Property Tax，但是如果选择每年缴纳 Property Tax，开发用地将按照商业物业的标准来收取，而且开发后推出市场的土地和住房也只能继续缴纳 Property Tax。
海外买家
海外买家将不能在一次性缴付印花税与每年缴纳 Property Tax 之间选择，必须缴纳印花税。但是如果所购物业之前已经在缴付年度 Property Tax 了，海外买家购入物业后将继续每年缴纳 Property Tax，购买物业时不须缴付印花税，但仍然需要缴付额外印花税。这适用于开发商拿地时就已经选择 Property Tax 后开发的新房，还有部分符合签证条件的海外人士购买的已经选择缴纳 Property Tax 的二手房。
首次置业者印花税折扣
首次置业者的印花税折扣将被一次性的 $25,000 买房补贴所取代，他们可以另行决定买房时是一次性支付印花税还是每年缴纳 Property Tax。
减免情况
Property Tax 取代的是印花税和地税，现在有多种情况可以享受不同程度的印花税和(或)地税的减免，政府以Property Tax 取代印花税和地税之际对这些情况都有所考虑，以下是具体做法：
目前同时享受印花税和地税免征的将继续享受 Property Tax 免征，比如慈善机构；
目前有免征印花税资格但需要支付土地税的将需要全额缴纳 Property Tax，比如因遗产继承和离婚有关的物业转让；
目前有免征土地税资格但需要支付印花税的将获得 Property Tax 折扣，比如 Retirement Village 经营者(但政府还没有给出具体折扣税率)。
实施时间
对于这个政策，我相信大家对于其何时能得以实施的关心不亚于变革本身的具体做法，非常不幸的是目前还没有一个明确时间，这里只能根据各种信息帮大家分析判断一下。
这一政策是由当时还是财长的 Dominic Perrottet在去年预算期间首次宣布的，当时他做了足够的姿态也给了足够的暗示让人觉得会在今年的预算时正式宣布执行，但是今年6月底的预算在这方面却只是发布了一个 Progress Paper，令人非常失望。后来，短短四、五个月的时间里发生了更多的事情，发起这一改革的 Dominic Perrottet成了州长，政府疲于应付各种腐败和失控的疫情，现在对于下次预算能否实施都不抱希望了。
目前来看，这一改革能否落实的最大障碍是如何取代改革初期会面临的巨大财政收入空缺。Dominic Perrottet 提出这一改革的公开的动机是降低购房成本，改善住房的可负担性和提升生产力，但还有一个没有说出来的动机应该是因为当时经济不景房市冷淡，对成交量有很强依赖的印花税收入大减，想以一种更加稳定的税种取而代之。然而后来的情况出乎意料，疫情以来房市令人匪夷所思的火了，房价和交易量的强劲大大增加了政府的印花税收入，新州政府的上一个财政年度的印花税收入从前一个财年的70亿增加至94亿，预计下一个财政年度的印花税将高达114亿，不排除政府是因而欲罢不能以种种借口拖延。
这件事情上可能我们最能寄于希望的还是 Dominic Perrottet 对历史地位的追求，这个革命性的改革如果成为现实他将会以印花税终结者、Property Tax 之父的身份被载入史册，如果这个对他有足够的诱惑，他一定会继续推进。值得注意的是上周的 Budget Estimate 期间的媒体招待会上接任财长的 Matt Kean 说出改善房价可负担性除了废除印花税还有其它选择的言论以后，他马上表示新州依然会谋求这一改革的实施，还打趣地提醒大家财长会做州长要他做的工作。
还有，这一改革能否实施现在很大程度上取决于联邦政府能否提供过渡期间的财务支持，州长Dominic Perrottet 和财长 Matt Kean 多次向联邦政府喊话要求对改革初期出现的财政收入缺口提供经济支持，前州长 Gladys Berejiklian 还曾经在专门为协调联邦政府与各州抗疫的 National Cabinet 上将这一议题拿出来讨论过。考虑到联邦选举将至，这会不会成为联邦政府的收买人心的优先项目值得观察。联邦政府会于12月份发布 Budget Update，并且如果政府计划在5月份大选的话，还会在3，4月份提前发布下一年度的预算，这是两次我们可以期盼的机会和值得观察的事件。
这一改革非常需要，好处众多，虽然还是不知道何时能得以实施，但假如明天来临，以上将是会发生的主要做法，希望对大家有用。
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