2021，匆匆那年，疫情依旧，澳房大涨。
房产投资者的纠结心路历程，排名当先的，一定有这个话题：涨了不等于赚到。
为什么房子涨了三倍，我才赚了一倍？那是因为澳洲的税务政策呀。
不得不支付的资本利得税，是否让你大失所望？
但你是否知道，合理合法做提前做好税务规划，就可以将你支付税金额降到最低，甚至完全避免？
是的，税务筹划这件事，可不是亡羊补牢，而是在购房投资前就应该布好的局。
首先，再次科普一下，什么是资本利得税？
资本利得税是指出售房屋等资产获利时缴纳的税款。它于1985年9月20日引入澳大利亚，适用于自那时起获得的资产（但也有例外）。
当你以高于你所支付的价格出售资产时，其差额被认为是资本收益。除非你有资格获得豁免，否则这一数额必须在该年的报税中申报。
然而，如果一项资产的售价低于你所支付的价格，其差额将被算作资本损失。
虽然你不能用资本损失来抵消你的正常收入，但你可以用它来抵消任何资本收益所支付的税款，甚至是未来的收益。
我怎样才能避免或尽量减少资本利得税？有几项对CGT的豁免可能适用于你。但即使你不符合条件，也不要着急。仍有一些方法可以减少你的税负。
注意购买日期
如上所述，如果你的房产是在1985年9月20日之前购置的，它将被免除资本利得税。
这意味着你不必为任何利润缴税，也不能用任何损失来减少你的应税收入。
利用主要居所免税
如果你和你的家人在购买房产后一直住在那里，它没有被用来产生任何收入，并且它位于两公顷或以下的土地上，你通常可以获得全额的CGT豁免。
更广泛地说，如果房产符合以下标准，ATO将认为它是你的主要居所，但每项标准的权重会根据个人情况而有所不同。
▸ 你和你的家人住在里面
▸ 你把你的个人物品放在里面
▸ 这是你的邮件投递地址
▸ 这是你在选举名单上的地址
▸ 煤气和电力等服务是连接的
但是，即使你搬走了，改变了你在选举名单上的地址，并重新安置了你的个人物品，只要不用于产生收入，房产就可以无限期地保持主要住所的地位。
当你出售时，你将有资格获得主要住宅的CGT豁免。
利用“六年法则”
如果你使用你不再居住的房产来产生收入，例如将其出租，ATO将允许你继续将其作为你的主要住所，时间最长为6年，从而享有一定条件下的CGT豁免。
在此期间，你将不能把任何其他住宅作为你的主要住所，除非在有限的时间内，如果你要搬到一个新家。
准确计算投资成本
投资成本是指收购、持有和处置房产的成本。
从售价中减去，你就可以获得资本收益。根据ATO的说法，CGT资产的成本基础由以下部分组成。
○ 你为该资产支付的钱，如房产合同的购买价格。
○ 获取资产的附带成本，如印花税，评估费，各种咨询费用。
○ 拥有该资产的成本，如市政厅费和水费。
○ 增加资产价值的资本成本，如进行了花园修缮。
○ 维护或捍卫你对该资产的所有权或权利的资本成本，如和邻居的土地交界产生了纠纷而支付的法律费用。
印花税、贷款申请费、房产经纪人费用和任何装修费用可都是属于投资成本。
请确保保留所有与房产有关的支出记录。
持有房产至少12个月
任何在12个月内购买和出售的房产都将按全额CGT税率征税。
但是，如果你持有房产的时间超过12个月并出售房产时候是澳洲税务居民，你就可以使用CGT折扣法或指数化法减少你的资本收益。
CGT折扣法对你的资本收益适用50%的折扣。
因此，如果一个房产以高于其成本基础的20万澳币的价格出售，只有该金额的一半（10万澳币）将被添加到你的应纳税收入中。
指数化方法有点复杂，只有在你在1999年9月21日之前购买房产时才能使用。
它允许你将房产的原始成本转换到一个新的水平。
选择在纳税收入低的年份出售
如果你知道你的收入在下一个财政年度会减少，那么推迟到那时再出售房产会降低你的边际税率并减少你的CGT责任。
这需要一些计划和远见，但如果做得好的话，可以为你节省相当多的钱。
投资于经济适用房
2018年1月1日，政府为那些投资于合格的经济适用房的人引入了额外的10%的CGT折扣，使CGT的最高折扣达到60%。
为了使你的房产符合条件，它必须以低于私人市场租金的价格出租给低收入或中等收入的租户。
它还必须通过注册的社区住房提供者进行管理，并且总共持有至少三年的时间。
选择其他投资结构
除了个人或和家人联名投资，其实还有很多不同的投资架构可以搭建，比如信托，养老金等等，可大大减少甚至让您的税率变为0.综上所说，当涉及到税务问题时，向注册税务代理或会计师寻求建议，进行个性化的咨询和解决方案，总是一个好主意。
新的疫情变种OMICRON还不明朗，但确定的是，我们还是会跨年，还是会迎新，还是会有未来的生活向我们招手，还是会一如既往的有澳房大全和Leadin领赢的陪伴。
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