2021年度回顾特辑
澳洲房市创下的十大记录
光阴荏苒，日月如梭，不知不觉2021年即将过完。回首这一年，我们共同见证了30多年来澳洲房地产最大的市场繁荣。
上市房源的浏览量、房价涨幅、拍卖清盘率、销售速度...纷纷打破历史记录，房价中位数超过$300万的郊区数量更是增加了两倍。
近日，澳洲地产门户网站Realestate.com.au总结了2021年以来，房地产领域打破的十大记录。
今天，就让我们一起来回顾这见证奇迹的一年吧！
10.抵押贷款利率创历史新低
低现金利率和接近于0的实际抵押贷款利率，共同激发了前所未见的房地产需求，推高了澳大利亚的房价。
在新增贷款和再融资的共同作用下，住房贷款总额创下历史新高。
上图为过去一年来，新增自住房贷款利率走势，可以看见住房贷款利率持续处于低位。
截止2021年11月，只还利息的贷款利率（Interest-only）从4%下降到3.14%，年度降幅21.5%；
浮动利率（Variable-rate）从3.5%下降到2.63%，年度降幅24.9%；
三年以上固定利率（Fixed-rate>3 years）从3.76%下降到2.44%，最低点甚至在2月底达到过1.99%；
三年以内固定利率（Fixed-rate up to 3 years）从3.43%下降到2%，年度降幅41.4%。
9.上市房源数量创历史极值
如果说上市房源数量是市场情绪与卖家信心的晴雨表，那么2021年，澳洲房市经历了大起大落、大悲大喜。
在今年8月之前，受持续封城影响，包括悉尼、墨尔本、堪培拉在内的主要首付城市活跃待售房源总数，一度创下了自2010年以来的历史新低。
然而，随着封锁的解除、限制的放松，以及持续攀升的房价推高卖家信心，在最后一个季度，新上市房源数量创下了2011年来的的新高。
尤其是进入12月开始，全澳挂牌数量达到了惊人的43,686套。
上图为过去11年来，月新增挂牌房屋数量的走势图。
从图中可知，不论是首府城市还是偏远地区，目前的待售房源数量都处在历史的高位。
8. 买家需求创历史新高
疫情以来，整个市场被房价高速增长所带来的FOMO情绪左右。
在低利率，以及包括Homebuilder、印花税土地税减免等政府激励措施的作用下，买家需求的传导路线，以首置业自住买家为起点，逐渐辐射到投资买家。
在今年9月，首置业买家数量创下自2009年以来的最高记录，并在此之后逐渐下降，让位给受高房价涨速刺激的投资型买家。
在今年12月，投资型买家数量创下六年来新高。
上图为自2003年到2021年，18年间的首置业买家贷款数量变化趋势图。
图中可知，首置业买家数量在2021年9月前达到历史峰值，此后迅速下降。
上图为过去19年来，各州投资者贷款审批量走势图。
截止2021年底，所有州及领地，都处于房地产投资行为的活跃期，其中新州、维州、昆州、堪培拉的投资贷款审批数量，均达到了历史高点。
7. 房价以三十年来最快的速度上涨
在截至 11 月的一年中：
澳洲首府城市的房价上涨了 23%；
偏远地区的房价上涨了 30%。
这个涨幅不仅是三十年来最快的，更是过去100年来，澳洲房价历史上第三快的增长。
悉尼仍然是澳洲房价最贵的城市，但在全澳范围内，超过$100万澳元房产的搜索量节节攀升，已经创下了历史新高。
上图为过去30年来，房价年涨幅走势图。
图中可知，自2019年疫情以来，澳洲房市连续经历了30年来最低涨幅，以及30年来最高涨幅。
6. 房产销售速度创下最快记录
在今年的大部分时间里，买家都面临着激烈的竞争。
由于待售房源数量较少，许多人被迫需要在极短的时间里做出决定，因此不得不支付高额溢价。
在11月时，一套房源上市后，平均只需30天就会售出，创下历史低点。
上图为过去5年来，各州的房屋挂牌天数中位数。
图中可知，进入2020年以后，所有州及首府的房屋销售速度都在波动中走低。
全国平均挂牌天数，到2021年底更是达到了历史低位的30天。
5. 房屋交易量猛增
今年的房产交易量，几乎每个月都在创下新高。
根据 PropTrack 数据，在12 月的前几周，房产交易量首次突破一周 8,000 套的大关。
上图为2019、2020、2021三个年份各周的房屋销售数量对比图。
图中可知，2021年全年各周的房屋销售量，平均高出前两年3,000套左右——这是非常惊人的成交量。
全澳范围内，房产成交数量最高的前5个区域，均在维州。
分别是：Point Cook、Parkenham、Cragieburn、Tarneit、Berwick。
4. 豪宅需求猛增
封城和疫情并没有影响到澳大利亚人对豪宅的需求：
在2021年，房价中位数超过$300万的郊区数量再次翻了一番。
因为家庭财富的激增、强劲的储蓄率和低利率，使许多人可以承担了更多的房贷，从而推高了房价上限。
国际边界的关闭和更多的居家时间，让一些人重新评估他们的住房需求。因此在疫情期间，对便利、舒适的生活方式和滨海房产的需求激增。
上图为截止2021年11月的12个月中，房产中位价超过$300万澳元的前20个豪宅区。
图中可知，大部分豪宅区位于新州。
Tamarama区以$1080万的中位价，位居全澳豪宅区之首，Point Piper以$1000万澳元的中位价紧随其后，维州Toorak区以$542.5万位列第11。
3.首府城市人口流失创历史新高
根据澳洲统计局ABS 的数据显示：
今年第三季度，澳洲首府城市的人口净损失达到 11,800 人，是十年平均水平的两倍多，也是统计局有记录以来最大的季度损失。
由于居家办公的趋势，很多澳洲人选择搬到山区或海边，有43,000 人选择搬到了偏远地区。
——这也是2001年以来的20年间，偏远地区最大的一次人口净流入
上图为过去10年间，首府城市的国内人口净流入走势图。
图中可知，自2019年疫情爆发以来，首府城市人口急速外迁，人口净流入量断崖式下跌。
2. 偏远地区房价创历史新高
人口的流动将直接反应到房价的走势上。
过去一年中，但就房价增长速度而言，偏远地区的表现优于首府城市。
疫情对澳洲人的生活方式和住房需求产生了深远的影响，远程办公削弱了通勤时间较长带来的不利影响，居家封城也让人们将目光投向偏远地区，寻求更大的房屋和生活空间。
上图为过去20年来，偏远地区的房价年涨幅走势图。
图中可知，偏远地区在疫情后经历的房价增长是过去几十年来前所未见的。
1. 全澳住房总价值破9万亿澳元
根据澳大利亚统计局 ABS的数据显示：
仅在过去三个月中，澳大利亚的住房存量总价值就飙升了近$5,000亿澳元，创下了$9.26万亿澳元的历史新高。
过去一年间，政府的疫情补助为家庭提供了额外收入来源。非金融资产、住房、股票以及非货币金融资产的价值增长同样创下了新高。
此外，家庭储蓄率从 6 月季度的 11.8% 上升至 19.8%。
所有以上的一切，都导致了一个结果——疫情也许使一些人失去了工作，但澳洲家庭比任何时候都更加富裕了，至少大家手头的资产更值钱了。
根据 ABS 的数据：
全澳家庭总财富（净资产）在 9 月季度增加了$5,900亿澳元，创下历史新高$13.92万亿澳元。
这比一年前增长了 20.2%，是十多年来最大的年度涨幅。
上图为过去20年来，澳大利亚家庭财富总量的走势图。
图中可知，2021年9月底的全澳家庭财富总量为$9.26万亿澳元，2011年同期的家庭财富总额为$4.4万亿澳元————足足翻了一倍多。
2020年初疫情爆发，当时封城之下，百业沉寂。谁也没有想到，紧接着到来的2021，将作为澳大利亚房地产历史上爆发的一年而被载入史册。
2021只剩下最后一周，虽然疫情反弹，但就目前的市场情势来看，“全面开放”的大潮势不可挡，对于“错过历史最低利率”以及“房地产财富春风”的担忧，依然将为另一个繁荣年奠定基础。
当前，计划的拍卖房产数量达到了创纪录水平，悉尼和墨尔本的新挂牌房产数量也在激增。对于本土卖家来说，现在是一个好时机——房源上，他们有了更多的选择可以挑挑捡捡；而在大量海外投资者再次登陆之前，他们面临的竞争压力也不算太大。
有专家预计，2021年是属于首置业和刚需升级的一年，而2022年将是投资者拼杀市场的一年。
站在2021年的尾巴上，你准备好做出选择了嘛？
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