澳洲“澳洲无房族，新年仍无望”

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首置买家Will Clark和Jilly Roberts刚刚在Leichhardt买了一套两房公寓。

Jilly Roberts和Will Clark去年11月底买下悉尼的新公寓，在圣诞节前四天搬进了这套公寓。他们花了一年时间才成功购入物业，这漫长而令人沮丧的过程和迅速的交割手续形成了鲜明对比。

在四大会计师事务所之一任职的Roberts说:“这是一次重大的现实反思。” 她和数据分析师Clark开始找房时正在悉尼的内西区Lilydale租房。Roberts回忆道:“我们当时想，也许我们能负担得起一套两房独立屋。小一点，但仍是独立屋。今年，我们知道‘这超出了我们可以负担的价格范围’，所以改为找寻一套联排别墅。”

悉尼的住宅价格仅在今年上半年就上涨了15.5%，这对夫妇也知道这个情况。Roberts说:“房价一直在涨。等我们把房贷安排好了，可以买的基本上就是一套公寓了。我们只是意识到，如果现在不进入市场，谁知道再过六个月会发生什么呢?”

他们花119万元在Leichhardt买了一套地面层的两房公寓。Clark说:“说实话，作为首置买家，我们预计会支付这么多钱。”与此同时，他们最初想要购买的房子却已难以负担。Roberts说:“我们之前看到的那种独立屋，现在肯定要135到140万元”

目前，房地产市场至少放缓了。CoreLogic的数据显示，尽管在截至12月中旬的一年里，悉尼房价飙升了25%，但其中大部分发生在前6个月，下半年涨幅较低，仅为8.4%。

在墨尔本也一样，今年15.1%的增幅中，大部分是前6个月出现，自7月初以来仅增长了4.9%。珀斯也显示出同样的走势，只是更为极端，房价今年迄今上涨了12.8%，但下半年只上涨了1.4%。布里斯班-黄金海岸地区的房价涨幅较平均，今年迄今上涨近27%，7月初以来涨幅为13.6%。与此同时，阿德莱德的房价升势正加速，今年近22%的涨幅中有一半以上来自下半年(11.8%)。

牛市接近结束?

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver预计, 今年的全国22%的增长速度将放缓至2022年的5%，然后2023年下降5至10%，因为政府将进一步实施宏观审慎政策限制贷款，而更多的供应也会出现在市场上，还有负担能力恶化和借贷费用上升。

Oliver博士说:“房地产市场的热度正消退。我们可能正接近持续25年的房价牛市的终点:30年来房贷利率的下降可能结束，因此，让人们能够继续借更多钱买房的情况可能会结束。”

在东岸的房地产市场, 一年来供应水平低企, 在很大程度上因为墨尔本和悉尼封城，卖家难以把房屋出售或安排开放参观，现在上市物业数量飙升, 买家有更多选择。

但就像沙漠中的海市蜃楼一样，对许多首置买家来说，这些希望可能会消失。房地产市场的热度可能正消退，但冲击市场的因素还在。

AMP的Shane Oliver认为，房价最终会下跌。图: Peter Braig

正如Oliver所指出的，负担能力将继续恶化。创纪录的低借贷费用也促使房地产投资者回归。在连续6个月低于首置买家的新贷款额后，新投资者贷款在2月份再次超过首置买家，自此以来每月都在增长。

10月份的ABS数据显示，投资者占所有新房贷的三分之一，这是自2018年2月以来的最高水平。NAB的Ross McEwan上月表示，除了金管局(APRA)将银行用于贷款申请的还贷能力测评缓冲上调50个基点之外，还需要更多监管机构推动的宏观审慎放贷控制，以防止房价再次飙升20%。

至于2023年房价会像一些经济学家预期的那样下跌10%吗?墨尔本买家中介Julie DeBondt-Barker可不这么认为。她说；“我不能预测那么远的未来。当我们进入封城期时，他们曾预测40%的跌幅。”

首置买家感受到了市场上涨的压力。Damian Walsh是墨尔本的一名手术室护士。他的妻子Anabel是一名病人服务员，支持临床和其他一线工作人员。他们有两个女儿，一个13岁，一个16岁，他们希望买他们的第一套房子。

2021年9月季度住宅中位价及2012至2021年住宅价格指数 来源: ABS

这家人住在墨尔本内东北区的Templestowe Lower。去年10月，他们曾希望买一套带小院子的三房独立屋，养两只狗，但开始寻找后不久，他们就降低目标到两房独立屋。但Walsh指一年前价格在$600,000至$650,000之间的物业，现在已经上涨了$100,000。在寻找了一年之后，他们希望购买的每一套物业都被其他买家以高价抢走，于是他们暂时退出市场。

新一年的希望

他对新一年的房价会下跌不抱厚望。他说:“我不相信情况会好转。也许在2023年，但时间不等人。对于中低收入者来说，很难负担得起墨尔本的房价。”

五年前，有关住房负担能力的警示灯是黄色，现在应该是红色。国会上个月对住房供应和负担能力的调查发现，不仅住房拥有率进一步下降，而且在年轻人和穷人中的降幅更为严重。

拥有住房是战后大多数人的理想和愿望，但住房拥有率下降导致的分化和不平等令商界领袖担忧。西太平洋银行首席执行官Peter King担心年轻人无法拥有住房会带来“社会问题”。

澳新银行(ANZ)也越来越担忧负担能力恶化。澳新银行首席风险官Kevin Corbally在9月表示:“在一段时间内，我们不会知道这种日益严重的社会和经济分化将如何在较长期内构成影响，但这是我们正在密切关注的新风险。”

也许我们需要重新思考，在这个国家，住房既是居所，也是创造财富的工具。住宅开发商Mirvac首席执行官Susan Lloyd-Hurwitz上月表示，必须将两者分开。Lloyd-Hurwitz在金融评论报的房地产峰会上说: “首先，不要把财富创造和安居乐业混为一谈，因为不是同一回事。每个人都应该有一个安居之所。”

Mirvac的Susan Lloyd-Hurwitz表示，每个人都应该有一个安居之所。图: Eamon Gallagher

联邦政府的国家住房金融与投资公司首席执行长Nathan Dal Bon指出，澳大利亚从未明确表示希望住房发挥什么作用。该公司为社区住房提供商提供更廉价的融资。

但在目前的体系下，创纪录的低借贷成本和对投资者有利的税收政策令人接受高企的房价，以及将住房视为创造财富的工具。CoreLogic的经济学家Eliza Owen表示，如果这是政府想要的情况，那么必须接受这样一个事实，就是越来越多的人，尤其是低收入者，将永远无法拥有自己的住房。

由于老年养老金假设人们退休后会拥有自己的房子，养老金将不足以支付租金，需要找到其他方式，让那些可能永远不会拥有房子的人积累财富，过上合理的退休生活。

Damian Walsh正努力为他的家人和两只狗找房子。图:Arsineh Houspian

也许有办法做到这一点。2019年，EY Sweeney的一项调查模拟了两个人在10年里的财富创造，一个人拥有住房，另一个人租房并投资在澳大利亚证券交易所上市的股票。这家咨询公司对悉尼多个地区的结果进行了分析，并发现在某些情况下(在某些假设下)，投资在股市的租户最终获得了更好的收益。

但联盟党政府强调退休后自有住房的重要性。自由党议员Tim Wilson和议员Andrew Bragg与James Paterson认为, 应该准许把雇主的退休公积金供款来买房，扩大现有的首次置业退休金储蓄计划。现时的计划允许首置买家提取自己的自愿供款，金额可高达$50000。

这是有风险的。智库McKell Institute委托撰写的一份报告警告称，允许首置买家从退休公积金中提取$60,000或以上的金额，将会提高住房拥有率，但会导致房价飙升。

但Grattan Institute的经济学家Brendan Coates表示，如果这样的计划针对最需要的群体，并仅限于这些群体，比如45岁以上的人群，就可能会有帮助。因为养老金资产审查将老年人的退休公积金包括在内，但在评估老年业主的资产时，不包括他们的家庭住房。

Coates说:“如果计划针对的是一小部分人，那么你就无法影响房地产市场。如果针对的是45岁以上和没有房子的人，目标是低收入人群，这样做才有意思。”

父母资助

在真正要购房时，不断上升的房价使人们更加依赖父母。DeBondt-Barker曾是一名房地产中介，她在八年前转职为买家中介，主要帮助首置买家。她说，依靠“父母银行”购房的客户现在占她销售额的一半，这些客户在两三年前还几乎不存在。“父母银行”指的是父母送赠的资金、提前继承的遗产或免息贷款。

DeBondt-Barker说:“有物业的人和没有物业的人之间有很大的差别。有物业的人，例如婴儿潮一代和有物业的父母，也希望他们的孩子能置业。只有他们才有能力帮助这些首置买家进入市场。如果你是没有物业的父母，你的孩子也将是没有物业的人。真的很悲哀。”

房地产市场的飙升至少促使有需要的地区增加住房建设。本周，私人拥有的Coronation Development推出了其位于维州西北部Swan Hill，计划开发的Heirloom Estate 270块土地中的首批50块。

Coronation的开发部经理Kelly Stevens表示，不断上涨的价格促使开发商来到这个以前没有商业开发项目、而只有由当地市议会监管的绿地项目的地区。

她说:“一直都有需求。过去墨尔本的开发商没有考虑乡镇地区。过去没有资本增长，而现在你发现乡镇地区也有资本增长。”

不过，新供应并不一定意味着住房更便宜。Stevens指该公司尚未公布将出售的地块价格，将在新年才定价。

与此同时，Walsh正在重新评估他的家庭在新年重新开始找房子时的负担能力。他们想住在女儿的高中附近，但可能不得不放弃这个目标。

他说:“我们现在正在找一套公寓，甚至可能比我们希望的更远，应该是在我们的可以负担的价格范围内，但现在买房不能抱有侥幸之心。”

尽管墨尔本和悉尼的供应会增加，但也会有更多的买家。重新开放国际和州边界将使更多的人回到这两个城市。房贷费用已经开始上升，并将进一步上升。

Roberts指出，在悉尼，房贷费用的不确定性促使她和伴侣Clark签署了合约。她说:“利率刚刚开始上升。如果利率继续上升，我们不确定新的一年我们的借款能力会是多少。”

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