澳洲排屋、文物保护区里的房子和文物建筑能买吗？

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排屋，位于文物保护区的房子和文物建筑是我们华人购买量不大或者说不是很熟悉的物业。那么这些房子到底值得买吗？

本期的《澳房有约》专栏邀请到华人房产特约撰稿人、资深地产评论员Kevin，为大家深度分析解读这些房产的奥秘。

文章将分为三个部分：上篇讨论排屋，中篇讨论房子本身不是Heritage Item，但是房子位于Conservation Area，下篇讨论文物建筑。

上篇：排屋

笔者喜欢投资悉尼市区附近的排屋，说到排屋Terrace，首先得谈谈排屋的前世今生。

排屋起源于17世纪的英国，以后传入世界各地的原英国殖民地，如今在香港、爱尔兰、澳洲、新西兰、加拿大、美国、新加坡和马来西亚仍能看到大量17世纪到20世纪初建造的传统排屋，以及此后建造的类似建筑。

英文排屋一般称为Terrace House或Terraced House，也有称作Row House，Linked House或Town House。

不过，目前市面上所说的Town House和Terrace差别已经非常大。

排屋和Town House很像，但是排屋之间联系很紧密，占地很小，可以是一层，也可以是两层或三层，中间有公共墙。

区别在于Terrace是永久产权，Torrens Title，可在政府批准下翻新改造甚至加建。

Town House是分契式产权Strata Title，不可私自改造外观。

悉尼的排屋起源于淘金热，大部分排屋建在这个时期。

进入二十世纪，话锋一转，排屋因为年久失修，逐渐走向衰落。

时过境迁，三十年河东，三十年河西，随着悉尼市区的发展壮大，住在市区附近的人收入越来越高，这些高收入人士为了减少通勤时间，原本不入法眼的排屋重新得到青睐。

笔者从2002年起在悉尼市区工作，为了减少通勤时间，打算从离市区16公里的郊区搬到City附近居住，有幸在当时碰到了我的地产投资老师，他让我关注市区附近的排屋。

经过他的指点，我踏上了寻找排屋和买排屋的历程，十多年来， 我一直分析关注City附近的排屋价格，十年内绝大部分翻番。

排屋的优点如下：

• 排屋占据有利的地理位置，靠近市中心，交通便利，去CBD上班，去购物，去市区景点，十几分钟说到就到。

• 排屋的前后院通常都不大，打理方便。

• 排屋不用交物业管理费。 

• 部分排屋有车库或停车位，即使没有停车位也可以申请免费的路边停车。

当然，排屋也有一些问题：

• 有些排屋面积小，采光，通风和隐私会受到一定影响。

• 因为排屋房子老，要定期维护。

虽然有缺点，但以下这一点很关键，足够掩盖缺点，那就是排屋比其他类型的房产更容易卖出溢价。原因如下：

• 近市区五公里的土地面积非常有限，排屋有地理位置的优势。

• 排屋的数量有限，不可能被复制，是稀缺品。

• 因为近City，有足够多的高收入买家愿意购买。

去年三月份，285 Glebe Point Road一个破败不堪的排屋拍到三百万澳元，据说翻新维护费就需要一百万澳元。四百万澳元就买一个排屋，买家是多给了点，但从侧面也反映出市区附近排屋的需求度。

其实，四百万澳元还不算最贵的，市区东面（上东区）排屋卖出五百万澳元早已不是新闻。

中篇：文物保护区的房子

排屋大都位于估计保护区，所以，上篇和中篇的话题相关性很大。

如果你寻找位于City五公里内的House和排屋，位于古迹保护区的可能性很大，笔者对这种房子很熟悉，因为曾经买过几个，有经验，也有教训。

购买这种类型的房产，买家可能会问以下问题：

第一，这种房子能买吗？

笔者的答案是可以买，根据我的经验，不仅可以买，而且增值还不错。

但是，事先声明一下，因为笔者关注的绝大部分是悉尼市区五公里范围内的古迹保护区，离市区更远的还没有做深入调研，要具体分析房源。

郑重提醒，不管什么类型的房子， 一定要做20个调查，不能说因为是某个特点的房子买了就一定能挣钱，就不做深入调查了。

第二，古迹保护区会取消吗？

在购买的这个时点，你要做好在你持有期间不会取消的准备，这是购买时正确的心态。顺便说一句，古迹保护区取消是非常困难的，只会随着时间的推移，这些保护区越来越稀缺。

第三，会影响银行的估价吗？

按照笔者的经验，不会。

第四，影响房子的增值吗？比如7年或10年翻一番。

会和大势保持一致，有些时候某些区域甚至会涨得更好。

第五，古迹保护区的房子能推倒重建吗？

可以，笔者就推倒重建过古迹保护区的房子，2013年推倒一个House建成两个排屋，但是必须请Heritage专家向Council提供证明，这房子为什么必须推倒，重建后会设计成什么样子，是否和当地风貌保持一致。

换句话说， 古迹保护区的房子和普通区的房子相比，推倒重建的条件更苛刻。

必须指出，同为古迹保护区，不同区有不同区的特点，不同Council有不同的规定，有的Council管得松，有的Council管得很紧，为了保护房屋的某些特征，如建筑风格，Fence等, 他们可能会否决房主的DA申请，有的DA批了，但会附加很多条件。因为保护区不仅仅是保护房子，还要保护整个区域的风貌，保证DA批复后和整个区域风格一致。

当然，任何保护都不是为了阻止买家改善居住条件，比如，有的排屋在100年前建设时没有电力设施，没有抽水马桶，我们能阻止居民使用电和使用抽水马桶吗？所以，内部翻新加建改建都是可以的，但一定要向Council申请，避免产生不必要的麻烦。

第六，位于古迹保护区的房子有什么好处吗?

凡事利弊兼顾，既然被列为古迹保护区，肯定是有年头了， 我们想一想，一百年前的先辈为什么要优先开发这里住在这里呢？而不是别的地方？

在笔者看来，大部分古迹保护区有很好的Location，接近市区或某区域中心，交通方便，如果为了自住，买个好位置的，不必计较是否在 Conservation Area， 重点是买家是否喜欢。

事实上，很多位于Conservation Area里房子价格不菲，比如悉尼的东区，价值五百万澳元以上一点都不稀奇。

第七， 有买古迹保护区房子亏本的吗？

其实，买哪儿房子都有盈利，都有亏本的，这不是房产类型的问题，而是买前要做深入调查。

下篇：Heritage文物建筑

文物建筑在市场上占比不大，但偶尔还是会碰到，我们先说说文物建筑不好的地方。

第一，文物建筑改建非常困难，所以，买的时候要有心理准备。

第二，文物建筑重建几乎不可能，即使重建也得让你建成和以前一模一样的。听说一个故事，某买家一把火烧掉文物建筑，想推倒重建，结局是吃不了兜着走。

第三，文物建筑如果符合条件可以在后面加建，笔者年初看到一个文物建筑，前面的旧House保留，后面加建了两层，并加建了Granny Flat。但是要提醒有类似想法的买家，文物建筑加建的DA，CC 和OC都很难搞，这个House在卖的时候还没有拿到OC，推测最大的可能不是卖家不想拿或者不知道拿，而是拿OC有难度。

看完缺点，我们来谈文物建筑的优点。

优点一，Heritage的位置通常不错，一百年前的先辈，一定会找好的Location建房子。

优点二，建筑质量普遍不错，选材很讲究。100年前的房子还在，说明比同时代同类型房子的质量好。

优点三，有审美和艺术价值，比如，那带图案的彩色窗户玻璃，看上去就不一般。

优点四，Ceiling很高，2.7米以上是常态。

优点五，文物建筑砖石结构的很多，非常结实，冬暖夏凉。

优点六，有些文物建筑售价并不高，通常低于同类型但非文物的房子。

通过以上分析，好像优点还挺多，但笔者对文物建筑敬而远之，原因很简单，我不是文物建筑方面的专家，不熟不做。但并不意味着你不能买，如果你对文物建筑研究颇多，或者有文物建筑专家作为你的顾问，也是有可能的。

如果一定要买，建议如下：

• 一定要请律师仔细读合同。

• 一定要请文物建筑专家作为你的顾问。

• 如果涉及翻新和加建，一定要找有文物建筑经验的施工方。

以上只是笔者的个人观点，不一定对，仅供参考。在购买排屋，古迹保护区房产和文物建筑时，请进一步咨询专家意见。

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