澳洲加息预计将对房地产市场产生比以往更快的影响，原因是借款能力下降以及抵押贷款还款增加令本已放缓的购房者需求承压。
AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)博士表示，从历史上看，现金利率的变化需要几个月才能产生效果，但由于房价和债务收入比非常高，市场对利率变化更加敏感，这种滞后期已经缩短。
“传统上，加息影响需要一段时间才能体现，因为通常有就业和薪资上涨等利好消息来抵消影响，”奥利弗表示。他还称，2009年首次升息与房价走软之间有八个月的时间差。
“这次的复杂之处在于，固定(抵押贷款)利率首先在推动繁荣方面发挥了比平时大得多的作用。”
奥利弗解释称，处于纪录低位的固定抵押贷款利率是推动房市繁荣的关键因素，在贷款中所占比例远高于通常水平。但它们去年已经触底，此后迅速攀升，在官方上调现金利率之前降低了借贷能力。
“推动房地产繁荣的关键动力现在已经逆转。新买家的支付能力比一年前低得多，尽管我们只看到澳储行采取了一次行动，我认为(结果)影响会更快地显现出来。”
奥利弗预计，现金利率将在年底前达到2%，并在明年年中达到2.5%左右的峰值。加上日益恶化的可承受性，从年中开始到2024年初，全澳房价预计将下降10%-15%，悉尼和墨尔本的降幅将位于这一区间的高端。
联邦银行的澳洲经济主管艾尔德（Gareth Aird）表示，现金利率变动与其对市场影响之间的历史滞后时间正在缩短，预计很快就会看到其影响的证据，尤其是考虑到市场预期会多次升息。
他指出，拍卖清盘率已经走低，悉尼和墨尔本的价格也已见顶，原因包括固定利率上升、买家疲劳、负担能力受限，以及对升息的预期升温打压情结。
Domain的数据显示，周六，悉尼的初步拍卖清盘率降至58.5%，墨尔本则降至60.1%。60%的清盘率就差不多相当于市场平衡。
艾尔德预计，澳储行将在2022年6月、7月、8月和11月加息25个基点，届时现金利率将在年底升至1.35%，然后在2023年2月再加息25个基点。
他预计，全澳房价将因此在年中见顶，全年增长持平，明年下跌8%左右。然而，如果利率上升幅度加大，跌幅也会更大。
艾尔德还表示，上升的利率降低了买家的借贷和消费能力，从而降低了房价。不过，在市场降温的情况下，买家也可能取消他们准备在房屋上的支出，而且随着房价回落，更多买家可能决定观望，最终导致房价进一步下跌。
悉尼销售代理、CobdenHayson的主管海森(Matthew Hayson)说，去年年底，买家情绪已经发生了变化，拍卖清盘率近几个月来一直在下降。
由于买家和卖家的价格预期之间出现了巨大的脱节，他所在内西区的大部分拍卖都变得艰难、沉闷，一些卖家维持着2021年的价格，而一些买家高估了市场降温的程度。
“市场动态已经发生了变化。这是一个不同的环境，买家更少，人们现在只有在有正当理由(如换大房或换小房)才会搬家，而且更加谨慎，”他说。
海森续称，买家更追求“房有所值”，随着利率上升和房价下跌的预测屡见报端，他们更担心出价过高。
“房价在过去18个月出现的10%至15%的泡沫增长……我认为，这种增长将很快消失，未来6个月就会消失。”
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