最近一些准备置业的朋友过来问到我：
“明明上个月我的借款额度还是100万，怎么这个月就突然变成90万了！那问题究竟出在哪里呢？”
为什么你的借贷能力会越来越弱？
之所以贷款额度会在一个月内出现大幅度下降，主要的原因就是目前澳洲每个月银行利息都在上涨，而你的家庭收入却没有变化。
在澳洲影响借贷能力主要有三个因素，还款压力测算、债务收入比(DTI) 和生活总开销（lingving expense）。
还款压力测算也是这三项因素的重中之重，虽然澳洲每家银行都有自己的还款压力计算器，但核心原理都是非常类似，就是测算你的收入能不能cover银行给你的实际利率加上3%缓冲利率所产生的利息支出。
虽然目前3% Buffer rate是固定的，但是央行一旦涨息，你的实际利率就发生了变化从而导致了你的借款能力下降。
我给大家举个例子：
目前ANZ自住标准浮动利率是6.14%，终身折扣可以拿到2.35%，你的实际利率就是6.14%-2.35%=3.79%。
当央行加息时，银行的标准浮动利率6.14%就会发生相应的变化，你实际到手的利率也就跟随着发生变化。
如何提高借贷能力？
既然知道原因了，如何在升息的条件下相对的提高借贷能力呢？
向银行要Discount
首先我们就要向银行要更多的discount。
折扣要的越多，你的实际到手利率也就最低，实际利率越低你的贷款能力就越强，重点要盯住已有贷款，折扣要的越大越好，实在要不到就考虑转贷。
清掉或减少名下负债
第二，尽量清掉或减少个人名下的高利率负债，例如个人贷款，车贷，信用卡等。
Review收入来源
第三，review你的收入来源，例如：房租收入。
减少不必要支出
第四，控制平时不必要的生活支出。
与贷款经纪人沟通
最后也是最重要的，和你的贷款经纪人沟通。
让贷款经纪人根据你的实际情况，进行一次各个借贷机构的比较，做好未来的借贷规划。
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