有一句格言，只有别人愿意为它付出的东西才值得。当谈到澳大利亚的房屋价值时，我会加上“并且有能力支付”。随着借贷成本的持续攀升，房主们将非常清楚这一增加的重要性。
目前还没有多少人注意到这一点，但我怀疑我们刚刚度过了一个历史性的转折点房地产价格增长的前景，未来的收益将远低于近几十年。我也碰巧认为这是一件非常好的事情。
房屋价值正在下降，这对许多澳大利亚人来说是个好消息。
但首先，让我们分解一下为什么会这样。
房屋价值是供需双重力量的直接结果。新房的供应由于严格的规划法律和审批程序，近几十年来一直以跛行着称。
但这是等式的需求方ch感觉最热。对房屋的需求是想要购买房屋的人数和他们口袋里有多少钱可以消费的综合因素。
加载如果这只是“愿意”消费的问题，在接下来的几十年里，澳大利亚人肯定会继续出现并在拍卖会上出价高于对方。我们是一个痴迷于砖头的国家。当然，我们当中也有一些异常的人，他们乐于租房和漫游。但对于大多数人来说，伟大的澳大利亚人梦想是在我们拥有的房子里安顿下来，然后搬进一个盒子里。
也许这是与生俱来的，但这是一种生活方式“选择”，受政策设置的影响很大，包括：我们的主要住宅的资本利得免税地位、他们免于养老金资产测试、退休时租金援助的不足以及如果您决定搬家或缩小规模时适用的惩罚性印花税。
对于投资者来说，还可以将净支出作为税收减免（负扣税），并且只需对任何资本收益的一半纳税。难怪我们如此着迷？
广告您只能为房屋支付银行或其他机构的费用贷方愿意借给你。这取决于您的每月现金流盈余，而且——至关重要的是——借贷成本。利率越低，在给定的收入和生活费用水平下，您可以借到的钱就越多。
至少在过去的三十年里，利率一直在朝着一个方向发展：下降。在 1990 年代初利率达到令人瞠目结舌的 17.5% 之后，到 90 年代中期，储备银行的官方现金利率迅速降至 5%。在 10 年后期，它再次升至 7.5%，但从未恢复到如此高的水平。
在 2000 年代矿业繁荣期间通胀飙升期间，它几乎做到了——但随后全球金融危机袭来，屈服于一段经济停滞期，然后是大流行。
今天，与收入相比，澳大利亚的住房债务处于创纪录的高位。为什么？因为每次中央银行降低了借贷成本，我们出去并最大限度地利用杠杆来满足我们的财产需求。而且实际上没有任何政策制定者认为适合阻止我们。
因此，婴儿潮一代现在发现自己坐在大型金矿上，他们的孩子将继承这些金矿。但并不是所有的孩子都会这么幸运。
对于后代来说，这可能是一个非常不同的故事。为什么？这是简单的数学。我们最近已经达到了低借贷利率的极限。虽然一些国家在考虑负利率，但世界上大多数政策制定者最终都回避了这样一个“镜花水月”的世界。
在触及几乎为零的最低点之后，只有一个官方利率走向：上升。现在他们终于朝着那个方向前进了，借贷能力已经降低。随着竞标者以较低的购买力参加拍卖，房地产价格正在按照您的预期进行：下跌。
当然，如果储备银行再次突然改变策略和削减利率，借贷能力将会增加.但由于利率已经如此接近其理论底线，他们根本无法在未来几年继续走低并提高借贷能力和房屋价值，就像过去几十年发生的那样。
我们已经触及所谓的“零下限”，不仅是为了利率，也是为了未来房价的快速上涨。
加载政策制定者可以决定采取其他措施来提高价格，例如放宽贷款可服务性要求、取消移民、追求激进的工资增长或进一步限制房屋供应。
与此同时，房主最好假设是时候收回大部分在大流行。 AMP 首席经济学家 Shane Oliver 预计，房价将从 COVID 高峰期下跌 15% 至 20%。根据 CoreLogic 的数据，他们在全国范围内已经下降了 5.5%，因此还有更远的路要走。
在那之后，最好假设未来的增长速度将低于过去几十年，Oliver 说
“过去 30 到 40 年，通胀和利率下降趋势带来的中期投资回报的顺风现在可能已经结束，”他说。
< p>对于未来几代有抱负的房主（及其父母）来说，这只能被视为一件好事。意见通讯是每周一次的观点总结，将挑战、拥护和告知自己。 在这里注册.
英文原文
https://www.smh.com.au/business/the-economy/house-prices-are-falling-and-unlikely-to-rebound-bring-it-on-20221017-p5bqh5.html
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