随着房地产市场经历价格周期，你们都听说过繁荣与萧条的故事。
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随着澳大利亚房地产市场经历价格的周期性变化，几乎不可能不听到繁荣与萧条的故事。
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但是是什么推动了房地产周期，买家和卖家如何利用周期的不同阶段？房地产周期始于繁荣，此时房价和需求都很高，而供应有限。
什么是房地产周期？繁荣之后往往会出现衰退，这可能是由于市场上房地产供过于求、借贷能力下降或多种因素的综合作用。
在这个阶段，房价可能会下跌，需求也很低。由于市场上的买家减少，价格开始趋于平稳或下降——这被称为停滞或稳定阶段。
慢慢地，房地产市场开始复苏，更多的投资者和买家开始进入市场，这是导致下一次繁荣的上升：新周期的开始。
研究和经济领域主管 Nicola Powell 表示，人们普遍认为澳大利亚的房地产价格会经历繁荣和萧条阶段，但实际上并没有那么剧烈，房价的起伏表明房地产市场是健康的，就像经济的扩张和收缩一样。
“其实大家往往会发现，当我们看到房价快速上涨的时候，房价，尤其是大省会城市的房价，会经历一个显着增长的时期，然后进入收缩阶段，”她说。 '
“你往往会发现收缩期，或者当我们看到价格下跌时，它通常比之前的上涨更短且变化更小。”
鲍威尔重要的是，一个阶段他说，收缩并不一定意味着价格回落。她说：“这可能会是一个增长较为平稳的时期，价格或多或少会横盘整理。”
阿德莱德和堪培拉等较小的城市往往会出现这种情况，而在悉尼和墨尔本，房价上涨往往伴随着下跌。
但我们很少看到这种上升，或者增长阶段的上升被经济衰退所抵消，因为上升时间更长，收益更高，”鲍威尔说。
< p> p> 是什么推动了房地产周期？鲍威尔说，有许多不同的驱动因素，包括人口增长、利率、贷款的可用性、税收和政策设置、公共卫生危机、联邦政府在基础设施方面的巨额支出以及对买家的激励措施。导致经济衰退的因素之一可能是利率上升或贷款标准收紧时借贷能力的丧失。
当价格稳定时，储备银行和经济学家往往会改变他们对经济前景的看法，然后我们就会听到有关降低利率或放宽贷款标准的讨论。
Grantham Buyers Agents Dan Grantham 表示，国际上正在发生的事情也会通过移民水平、通货膨胀和海外投资影响澳大利亚市场。
如果澳元相对于其他货币走低，我们的市场就会对海外买家更具吸引力，从而推高对房地产的需求。
Grantham 说，周期的每个阶段的持续时间可能相差很大，反映了一系列社会经济因素，既有短暂的急剧上升，也有长期的增长。 \
（图片来源：Domain网站）
澳洲只有一个房地产周期吗？鲍威尔煞费苦心地指出，澳大利亚没有单一的房地产周期。
“房地产周期发生在省会城市层面，但也发生在副城市层面，”她说。
“城市的不同郊区经历房地产周期的时间不同步伐，它们将对不同的因素做出反应，例如基础设施、投资等，这可能会改变特定区域的人口统计和便利设施。”
媒体头条新闻经常提到房地产市场，就好像它是单一市场 讨论虽然具有一般性，但在将此类报告与地方层面的分析相结合时仍然有用。
“我认为关注你所在城市的大部分头条新闻可以让你很好地掌握房地产周期的脉搏，”鲍威尔说。
“但我认为，对于区域知识和研究很重要，因为精确定位市场的高峰和低谷可能很困难。”
与房地产经纪人或买方代理交谈很有帮助，格兰瑟姆说，因为他们“在前线”以深入了解实际发生的事情，而不仅仅是您在新闻中听到的内容。
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（图片来源：Domain网站）
涟漪效应是由于澳大利亚缺乏经历单一房地产周期的单一房地产市场，其中一些市场倾向于先于其他市场看到价格变化。
悉尼的优质郊区，即那些拥有最昂贵房屋的郊区，往往最先看到变化。价格变化随后向外扩散，首先是价格较低的悉尼郊区，然后是其他首府城市和偏远地区，这就是所谓的连锁反应。鲍威尔说，当市场放缓时，连锁反应也很明显。
“你会看到越靠近市中心越贵的郊区开始先放缓然后蔓延到远郊，你往往会发现越便宜越远的郊区都持平
了解房地产周期如何帮助您做出房地产决策
虽然低买高卖一直是购房者的梦想，但很难做到很难预测房地产周期的每个阶段会持续多长时间，因此很难“把握市场时机”。
“当你从整体上看价格周期时，它告诉我们的是什么就是入市时机不是关键，”鲍威尔说，“事实上，入市时间才是最重要的。”
也就是说，买入可能有一些优势市场低迷和停滞期间的房屋。
鲍威尔说，在经济低迷时期买房的一大好处是您通常有更多时间，因此您可以在决策时更具战略性。
格兰瑟姆指出，此时可能还有更多房产可供选择，因此买家可能会在他们的愿望清单上找到符合更多标准的房屋。
Grantham 说，上涨的开始是建筑商和开发商进入市场的最佳时机。
他说，“每个人都感觉到事情正在发生变化，消费者信心正在增强，人们正试图重新进入市场。如果你能在同一个市场买卖，这是上涨的最佳方式从长远来看保护自己。”
另一方面，鲍威尔说，当你在上涨行情后期买入时，害怕错过机会会影响理性决策。
归根结底，无论房地产周期处于哪个阶段，尽职调查和坚守底线是无可替代的。
“无论您在哪个市场买入，都需要继续进行谨慎，”鲍威尔说。
（本文内容和信息仅针对澳大利亚）
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