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Coolabah Capital投资组合经理Christopher Joye在《澳大利亚金融评论报》发表文章，题为《房地产大崩盘已停滞，但远非未完成的文章。房价预计将他说，到 2023 年下降，从峰谷到谷底的总下降幅度在 15% 到 25% 之间。
全文如下：
有好消息也有坏消息，坏消息是好消息更有可能是坏消息。
< p style="white-space: normal;">无论如何，好消息是澳大利亚房地产市场的大崩盘已经戛然而止。排名第二。今年2月，CoreLogic的5个首府城市指数呈下跌趋势，而布里斯班的房价进一步下跌e、墨尔本和阿德莱德，下降速度明显放缓。
悉尼房价小幅反弹0.3%。这是否预示着调整即将结束？我们现在应该出去买房吗？我不这么认为。
首先要了解的是，这些数字都没有经过季节性调整。 CoreLogic 发现房价在 2 月至 5 月期间普遍上涨。就资本收益而言，三月是一年中季节性最强的月份。
CoreLogic 表示，近期，首府城市的住宅价值普遍受益于 2 月份 0.2% 的季节性上涨。
如果对2月份的原始数据进行季节性调整，价格有可能继续走低。
悉尼可能还受益于另外两个因素。从明年1月起，新南威尔士州政府将允许首次购房者选择不缴纳任何印花税，而是每年缴纳土地税，以提高他们的前期购买力。
另一个因素是学生移民急剧增加和中国买家回归的传言，但这尚未得到充分证实。
（图片来源：《澳大利亚金融评论报》）
坏消息是，到目前为止，借款人只感受到了 325 个月的 RBA 加息部分的基点。
中央银行估计，大约三分之一的住房贷款借款人使用固定利率产品。到目前为止，这些固定利率借款人根本没有经历任何利率变化。
如果你看一下抵押贷款利率的上升，包括浮动利率和固定利率产品，自澳洲联储去年 5 月开始收紧货币政策以来，利率仅上升了约 210 个基点。
换言之，澳洲联储加息的325个基点中，约有115个基点（占加息总量的35%）尚未波及澳洲家庭。
借贷，购买力受到挤压
澳大利亚储备银行的分析显示，大约一半的固定利率借款人，即总计 35000 亿到 2023 年，抵押贷款债务（近 900,000 笔贷款）将转为浮动利率。这些借款人将被资金成本的急剧上升压垮——在大多数情况下，资金成本将从 2% 左右跃升至 6%。
在本周发布的一份报告中，CBA 强调了利率上升对购买力的影响。今年迄今，共有买家的最大借贷能力下降了 33%，因此可以预见房价将直线下跌。
令人担忧的是，澳大利亚央行多次加息的承诺远未兑现，这只会进一步缩减购买力。该行目前的目标现金利率为3.35%。
但债券市场定价的现金利率峰值约为 4.25%，这意味着澳洲联储将再降息 90 个基点。
用澳洲联储董事会的话说，“成员们一致认为未来几个月可能需要进一步加息”。
西太平洋银行高级澳洲联储观察员 Bill Evans 周五表示，他已将最高现金利率预测上调至 4.1%。
短暂的住房惯性
澳大利亚央行在 2022 年 5 月开始加息后，我们去年 6 月发布了自己的内部模型，这就是会发生的情况如果现金利率达到 4.25%，然后在 2025 年略有下降，这将对澳大利亚房价产生影响。
该分析使用了 RBA 住房市场模型的更新和改进版本，该模型几乎涵盖了所有需求和供应因素你可以想到。澳洲联储的模型表明价格需要修正 30% 以上。
澳洲联储喜欢谈论家庭在大流行期间积累的超额储蓄缓冲将如何帮助他们度过这场前所未有的利率冲击。
不过，最新数据显示，家庭储蓄率几乎回到了历史平均水平。我们一直在像 1999 年那样花钱，而且我们很快就耗尽了这些缓冲。超额储蓄提议的另一个问题是，大部分现金由 55 岁以上且债务很少的人持有。
这凸显了澳大利亚央行 2022 年压力测试所揭示的担忧，该测试发现，如果现金利率升至 3.6%（后者定义为收入减去抵押贷款还款），大约 15% 的借款人将出现负自由现金流和基本生活费）。
如果现金利率是4.25%，这个数字显然会更高。
另一个所谓的缓解因素是澳大利亚借款人平均提前几个月还清房屋贷款。但是，尽管这在总体上可能是正确的，但澳洲联储的数据显示，40% 的借款人提前不到三个月还款。我们社会的很大一部分人确实非常脆弱。
总而言之，正如我们在 2021 年 10 月概述的那样，我们继续预计房价将在 2023 年下跌，从峰谷到谷底的总跌幅在 15% 到 25% 之间。
当前的惰性可能是暂时的，并将被另一段持续疲软期所取代，因为随着未来的加息，借款人尚未感受到的加息（115 个基点）正在慢慢传递 利率将进一步压缩购买力，而这种前所未有的货币政策紧缩将破坏需求并迫使失业率急剧上升。
令人担忧的是，可能受即将到来的违约周期影响最严重的市场未必反映经济逆风的严重性（如果有的话）。
虽然高流动性的高等级债券市场清楚地表明美国和欧洲明年可能会陷入衰退，但“高收益”或“垃圾”债券市场却并非如此.
自 2007 年以来，美国单一“B”级高收益债券每年支付的费用比更安全、更具流动性的 BBB 级（或投资级）债券高出约 3.5 个百分点，以弥补更高的违约风险B 类债券。
目前，这个风险溢价只有3个百分点左右（比正常水平低13%）。
更引人注目的是，在经济衰退和违约率上升期间，例如 2000 年代初期的全球金融危机、2012 和 2016 财年以及 2020 年 3 月，高收益债券和美国评级的投资利差债券飙升超过6个百分点。
不过，到2022年，这一比例只会达到4.5个百分点的峰值。如果我们即将经历严重的违约周期，目前的高收益风险溢价可以说是应有的一半。
因此，要么世界是个好地方，违约将保持良性（尽管利率增长创历史新高），要么其他事情正在发生。一种解释可能是流动性不足。
交易员报告说，自 2021 年以来，债券市场中风险较高、收益较高的部分一直受到流动性极度不足的困扰。如果你看一下新发行的债券或初级市场，目前的发行量只有三分之一左右正常水平。
事实上，美国高收益债券的发行量一直处于十多年来的最低水平。正如在非上市商业房地产市场（由于交易量低，估值未得到适当调整）一样，高收益债券也可能出现同样的流动性不足动态。
缺乏交易意味着利差被人为地保持在较低水平，直到出现违约，或者高收益发行人被迫筹集资金为未来两年的到期债券再融资。融资。
流动市场已适应无风险现金支付给您 4% 至 5% 或更高利率的事实。非流动性投资可能需要数年时间才能赶上这种高现金利率扼杀投资者寻求收益的新制度。
（乔）
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