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澳大利亚最大的银行正在悄悄地向老客户提供 1% 的折扣，以防止现有客户在竞争加剧的情况下更换贷款机构。今年，3500 亿美元的抵押贷款将取消超低固定利率。
银行正在为新借款人推出促销优惠，包括免费 NBN 和现金预支，目标客户是那些抵押贷款经纪人打电话给他们寻找更好交易的客户。与此同时，上述折扣——平均每笔抵押贷款约 5000 美元——也已推出。
审慎监管机构周二公布的数据显示，麦格理在市场上取得了进展，其自住业主贷款在截至 1 月 31 日的三个月内涨幅更大超过 4.7% 至 589 亿澳元，在过去 12 个月中增长了 22.6%。
澳新银行和联邦银行（CBA）报告称，第二季度自住业主贷款分别增长 1.89% 和 1.87%，远高于竞争对手，澳大利亚国民银行 (NAB) 在过去 12 个月中涨幅最大，涨幅达 10%。
但随着房价在连续九次加息的情况下下跌，新借款人的贷款需求正在下降。澳洲联储预计将继续将现金利率上调至 4.4% 左右。
Sherlok 是一家为抵押贷款经纪人提供技术的公司，管理着大约 700 亿美元的抵押贷款。根据该公司编制的数据，这将竞争推向了所谓的“老客户”或现有客户。
中介机构（包括 AFG）使用 Sherlok 的系统来识别客户何时没有获得银行提供的最佳利率，以帮助客户重新协商更好的利率引用。
业主住房贷款（来源：澳大利亚金融评论）
Sherlok 首席执行官 Adam Grocke 说“每一天，我们接到数百个来自客户的电话，这些客户获得了他们目前向现有贷方支付的利率的 1% 以上的折扣，”他补充说，并补充说全面提供折扣是因为银行认识到当前有客户值得保留因为他们的还款表现是已知的，从而降低了风险。
大银行越来越愿意将提供给新客户的折扣扩展到现有客户，基于借款人承担的额外成本，这些借款人不是为了更好的转换贷方因为有优惠。
抵押贷款经纪人 Lendi 去年估计，额外成本每年为银行带来 45 亿美元的额外利息收入。
Grocke 说，当代理人联系一家大银行寻求为现有客户提供折扣时，500,000 美元抵押贷款的平均折扣约为 0.65 个百分点 A 的平均储蓄每年 3,500 美元。最近，还提供了 1% 的折扣。
这项服务在一年内为单个客户节省了高达 17,686 澳元。总而言之，Sherlok 估计这将为房主在其房屋贷款期限内节省超过 1 亿美元，因为无论未来利率是否上升，重新协商的报价较低。
（图片来源：澳大利亚金融评论）
向现有客户提供折扣将给银行的净息差带来额外压力。最近披露的账目显示，由于融资成本上升和竞争加剧，银行的净息差一直面临压力。
澳大利亚审慎监管局 (APRA) 周二发布的统计数据显示，麦格理银行是大型银行中行动更快的，过去一个月其房屋贷款账目增长了 1.4%。 Grocke 说 Sherlok 对中间配置的分析也显示了 Macquarie 越来越受欢迎。由于审批速度快，麦格理目前负责澳大利亚所有住房贷款的约 5%。
他表示：“从中介贷款账簿占比来看，麦格理的新增贷款较其他银行有明显增长。”
Sherlok的数据还显示，目前房贷的平均水平贷款期限为 37 个月，或三年多一点，ANZ 抵押贷款比 CBA 抵押贷款短约 9 个月。
Grocke 说：“这意味着 ANZ 需要寻找更多的业务来继续填补漏洞。”
Sherlok 并不是唯一一家开发技术来帮助客户解决现有问题的公司。该公司在银行协商更好的报价、Stay or Go 时也计划在今年推出类似的系统。
Stay or Go联合创始人Anthony Fitzgerald表示：“银行肯定愿意考虑客户的要求，但主动权在客户。在住户或中介人手中。
他在ANZ工作了10年，负责各种产品，在Westpac工作了4年。更多是因为现有客户的利润更高。 "
抵押贷款中介机构对 APRA 周一宣布的决定反应冷淡。该决定表示 APRA 将维持当前的服务能力缓冲，银行使用该缓冲以更高的利率评估借款人。衡量偿还能力的指标
金融经纪人协会主任彼得怀特说：“借款人越来越多地成为‘抵押贷款囚徒’，陷入无法获得更好交易的境地，因为他们没有达到通货膨胀的程度。评估率。 ”。
“3%的缓冲在过去是合适的，因为利率处于历史低位并且总是会急剧上升，这对银行和借款人都有保护作用。但我们不能活在过去，1.5% 到 2% 的缓冲在今天更为合适。
Grocke表示，Sherlok的观点是，如果有一年良好的还款历史，贷款价值比低于80%，并且贷款金额或贷款期限没有增加，那么利率适宜性能力缓冲不应适用于从一个贷方再融资到另一贷方的贷款。
他说，“利率缓冲对于新借款绝对没问题，但对于再融资应该取消，这样人们就可以转移他们的抵押。 "
（乔）
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