今天我们来谈谈如何看待商业地产的价值？商业地产值多少钱？应该花多少钱？
为什么要聊这个话题？
因为很多人不了解商业物业的价值，所以他认为它与住宅投资和住宅物业的价值相同，但实际上它完全相反。
无论是否有租户，住宅物业的价值在首次购买、最终关闭或何时关闭时都不会受到影响它被取出来借钱。
但商业物业不是这样的。你有没有租客，有没有装修，有没有潜力，跟它的价值完全挂钩。
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商业地产有两种估值方法：
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第一种赋值方法
是否有租户
如果商业物业有租户，则按市场收益率计算。比如你想在布里斯班买一个仓库，目前的市场收益率是5.5%。如果净租金为 55,000 美元（扣除所有费用后），则该房产的价格为 100 万美元。
这是购买商业地产时公认的方法。如果没有承租人，则按每平方米的平均租金计算。
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对于商业物业，无论是办公室、商店、医疗中心、仓库、幼儿园，如果没有租户，都会影响其价值。
例如，如果您在布里斯班有一个仓库，它是空的。按理说，它的价格应该低于100万。估值按该市场中类似物业的平均值计算。
每平米的销售额和每平米的租金，你可能会计算90万，而不是100万。所以你是隐形的，如果你买一个没有租户的仓库，你可能会省下10万。你把租户放进去，他可能会有10万元的增值。
有时候，在某些地区，如果某类房产特别缺乏以市场为例，现在尤其是200-400平米的仓库非常缺乏，尤其是一些自用的人，所以愿意出更高的价格来购买。
买个空的，在这种地方装修，价格可能翻一倍。
这是因为有特殊需求。如果市场满足这个需求，但是没有存货，可能就是空的，刚才的90万可以卖到110万，比有租客的要高。因此，商业地产的价值紧随需求。
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第二种估值方法
地理位置、市场需求、租金潜力和发展潜力
举例位置特别好，在悉尼或者墨尔本特别中心的位置，离高速公路很近；或者离重要的大租户很近，或者它是新开发的区域，或者是稀缺的仓库，因为极其稀少，所以价值会上升。
例如，很少有冷藏库。如果你有一个可以装修成冷藏的仓库，价格会很高，因为上涨的租金会影响它的价值。
所以有可能是因为这个市场需求才租了55000元。空下来之后，可能因为这个潜力，马上就能租出去7万元。它可能值150万。
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我们在看商业地产的价值的时候，还要看是否有发展潜力可以扩大商业面积。
比如一个空仓库，如果可以建一个夹层或者一个店面，可以在后面扩建面积，平方米越多，租金能涨，房价就会涨。
商业物业的价值总是在变化，不断更新，不断变化。因为市场需求在变，需求在变。比如悉尼的一个仓库，对这个有特殊需求，市场收益率只有2.8%。
如果租金是5。5万，租金在布里斯班，仓库价值100万，悉尼仓库价值200万。
但是如果拿这200万，现在可以在悉尼市中心买半层楼了，但是2019年，疫情之前可能就不行了有可能买一个100平米的小办公室，所以如果没有疫情的话，价值可能是400万。
以前400万，现在跌到200万，所以商业地产要看市场的变化，它的价值是会变的。所以商业物业与住宅物业完全不同！恰恰相反！例如：
Toowoomba在2022年5月以$435,000购买了一处空置房产，安装了空调和地毯，分成三个小店铺，出租给手机维修、旅行社和小型办公室——租金超过 35,000 美元，价值从 435,000 美元到 650,000 美元不等。
看看租金上涨对价值的影响：
上图中的房租有从5万增加到6.5万，价值增加了25万。商业地产取决于市场和需求，其价值确定更为复杂。
今天我告诉大家一个基本的方法，如果你天天做，天天看，你就可以比较不同的省份不同的城市，不同的郊区。
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