近日，一则热议的广告在Au Housing Club®付费会员中引起轰动。广告中的买方经纪人自豪地声称，他拥有价值数千万美元的78处房产，每周可赚取数万美元的租金收入。
他的愿景很明确：
通过不断的再融资套现，
成员的反馈喜忧参半。有人质疑：“3%左右的租金回报率是不是太低了？”
也有人理性分析：“可能他之前买的时候价格还很低，楼价涨了”
甚至有人指着广告中的贷款策略：“看来他的策略是靠不断重估和套现， 90%的贷款比例LVR，然后继续以90%的贷款比例购买下一套房产，这种贷款策略是不现实的。”
不过，也有人进一步看，“这只是一个买家代理的广告。要提供这项服务，至于客户能不能有所收获，就看客户创造财富的能力了。从中可以学到什么？
不得不承认，房地产的数量和总价值常常让我们被其巨大的影响力所折服。但是，我们必须清楚，真正衡量一个人财富的是净资产，也就是资产减去负债的净值。
买下78处房产确实是一个成就，但如果这些房产背负着沉重的贷款，那么他的身家恐怕就没有想象中那么可观了。
在我看来，买78房子和买78股票没有太大区别，本质上也没有太大区别。
毕竟每一个房地产投资都是一个单独的项目，是一个有投入就有产出的生意，可能赚钱也可能亏本。
股票的涨跌或许能让人直观地了解盈亏，但房地产的涨跌却非常扑朔迷离，尤其是通过大量举债购得的房地产。
房地产表面上涨了，但投资者的真实财务结果可能是亏损或者收益远不及表面上的“升值”。
真正能说明一个人的财富增值的是身家。从一定净值的资金开始，经过几年，通过投资或其他方式成长到一定水平。这样计算出来的年化收益率是最真实的。
买方的盈利模式代购
代购的盈利模式可能有些人会产生误解。他们首先向买家收取小额押金，无论买家最终是否购买，这笔押金通常不予退还。
然后，买方经纪人根据委托人的要求开始寻找房源，并代表买方与销售中介进行谈判。
最后，当买卖双方成交时，买方代理收取买方代理服务的余额。
看似他们也在为买家的投资成功做出贡献，但实际上，他们的职责只是完成买家的任务，帮助买家购买房产。
至于所购房产的经营情况，是否真的盈利，买家的中介不需要负责。
这就像雇主雇用雇员来完成一项任务。任务完成后的结果主要由用人单位负责。
由于买方的代理人不对结果负责，他们不会因为客户的利润而要求更多的赔偿，也不会为客户在后续操作中的损失提供赔偿。
毕竟一手好牌，常人也能打败。
如果你是上班族，可以考虑一下。老板给你布置任务的时候，你是不是希望老板给你尽可能多的时间去完成更少的任务？你发工资，不拖欠？
反之，如果你是领导或者老板，你给下属分配任务的时候，有没有遇到过下属跟你商量，希望任务简单一点，少一点，但是工资应该不会少吧？
这种老板与员工的博弈关系屡见不鲜。
作为房地产投资者，我们在规模小的时候，是不能雇佣全职或者兼职的员工来给自己找房子的。因此，我们需要聘请社会上提供类似服务的机构来为我们服务。
只有我们端正自己作为老板的角色，而不是过分强调自己作为消费者的身份，才能更好地把控整个服务流程，为其设定更合理的目标任务，完成标准，承担100%的责任为自己的结果。
很多买家代理不希望买家了解太多信息。他们更倾向于让买家看到一些简单的��指标，以较低的标准来评判自己的工作。
但作为澳洲房屋俱乐部®的房产投资教练，我觉得我们有责任告诉学生真相，并推动他们完成一些更难的任务。这才是真正帮助他们增加财富的方式。
什么简单的指标广为宣传，只由房地产投资教练教授授之以渔 最难的指标是什么？
简易指示器
属性编号向上 < /p>
多买房相对容易，只要有足够的贷款额度或现金，就可以多买房。就像在超市买东西一样，可以随时增加购买的数量。
购买更多的房产只会为房产交易的专业人士赚更多的钱，例如销售代理、买家代理、抵押贷款经纪人、产权转让律师、房屋检查员等，让他们产生更多的利润。
困难指标
净值增加< /p>
净值是您的总资产减去您的总负债，包括您的财产价值减去其他负债（如抵押贷款）和您的现金存款。
虽然购买更多房产可以提高您的总资产，但如果您负债过多，则整体资产可能不会改善，并且随着利率上升和价格上涨显着增加，债务成本也会增加，甚至可能会下降。
增加净值需要有效地管理和增加资产的价值，同时让总资产的增长速度快于总负债的增长速度，这通常需要更明智的投资策略和财务管理技巧。
因此，作为澳洲Housing Club®的房产投资教练，我并没有让同学们过多关注房产的数量，而是让他们每个月计算自己的净资产。
只有真正盈利的房地产投资操作才能显着增加一个人的净财富。
简易指标
租金收入增加
如果你拥有更多的房产，那么你可以向更多的租户收取租金，增加您的租金收入总额。
推动购房者增加租金收入的最直接方法是购买更多房产。
因此，无论是销售代理还是买方代理，从自身的中介业务运营角度，当然希望客户能够应用整个简单的指标，在更短的时间内购买更多的房产。一段的时间。
因此，他们倾向于介绍拥有每周产生 500 美元租金收入的房地产投资组合的客户，这些收入变成了 5000 美元，然后是 50,000 美元。
困难指标
现金存款绝对增加< strong>
虽然租金收入可以增加，但如果您的贷款利息支付、买方代理费、维修费、物业管理费等支出增长较快，您的现金存款可能并不多.
要增加现金储蓄，您需要在增加收入的同时有效地管理和控制开支。
您真正获得的真金白银利润，就是您的个人财富。否则，你可能会成为一个表面上拥有大量资产的投资人，但暗中却只有你自己知道入不敷出的真实情况。
当我在澳洲房屋俱乐部教学生管理和监控他们的财富增长时®，我尝试实现两件事：
1。增加现金存款绝对数额
2．保持现金在整体财富净值中的相对稳定比例
不是一有新的现金就进行新的投资，而是同时提高现金和现金占净资产的比例同时进行新的投资。
例如，你的现金存款曾经是30万澳币，占你总净资产的20%，即你的总净资产是150万澳币；通过您的房地产投资和经营，您可以获得短期的大额利润和长期的正现金流，您目前的现金已经达到40万澳元，您的净资产总额达到160万澳元，即现金占你财富的25%，那你就可以投资那5%，也就是8万澳币。到新的投资。
不过，在提高现金存款及其占净财富比重的同时，一个很大的前提是房地产投资业务确实产生了真金白银的利润。
简易指标
物业产生收入
也许，一些买家代理会专注于帮助您找到产生正现金流的物业。只要你的物业出租，租金收入扣除租金后，仍有盈余。
即使房价没有大幅上涨，您也可以通过租金收入获得稳定的回报。如果房价上涨，那就是锦上添花。
这时候，如果只看绝对收益金额，那么这也是一个很容易达到的指标。
困难指标
年化净值收益率房地产投资率
高于其他回报
如果我们比较房地产投资和其他投资比如股票，比起债券，甚至我们自己在其他领域的业务，我们需要确认的是：我们的房地产投资能否产生比其他领域更高的年化收益率。
要实现这一目标，我们需要对房地产市场有深入的了解，能够精明地选择投资项目，有效地管理我们的资产，同时实现收入最大化，降低成本和风险。
这不是一件容易的事，尤其是对于没有受过专业训练的人。但是，如果我们能做到这一点，房地产投资就能给我们带来丰厚的回报，让我们的财富不断增长。
房地产投资是有机会成本的，一般指成本由于选择了一个投资机会而放弃了其他投资机会。
对于房地产投资来说，机会成本可能包括以下几个方面：
1.金钱的机会成本：你的钱被用来购买房产，这意味着你不能用这笔钱投资其他东西，比如购买股票或债券，或者扩展你的业务。
2.时间机会成本：房地产投资需要大量的时间去寻找合适的房产，处理房产的买卖，管理房产。这意味着您不能将这段时间花在其他可能更有价值的活动上。
即使你购买了中介的服务，别忘了作为老板的你，还是要花时间和精力去管理中介，通过管理来管理房产投资买方代理采购过程中的工作。
3.风险的机会成本：任何投资都有风险，房地产投资也不例外。如果市场状况不利，您可能面临房产价值下跌、租金收入减少、开支增加甚至难以转售房产的风险。
那么，在什么情况下房地产投资才真正有意义呢？
在我看来，你必须对房地产市场有深刻的了解，能够准确判断市场趋势，精明地选择投资项目。指标以及采购原材料后如何加工销售产品，而不是让服务你的员工告诉你应该采用什么指标。
您也有足够的时间和精力来管理您的房地产投资，包括寻找和购买房产、处理租户关系、维护和改善房产。即使您使用租赁代理和建筑服务提供商来提供服务，您也必须管理团队。
底线是您的其他投资和业务的年化回报率低于您对房地产投资的预期回报率。
你有没有仔细算过，在你的能力范围内，你在其他领域能创造多少收入？投资房地产之前，你是否对其盈利机制有透彻的了解？
简易指标
持续加大投入买买买
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对于很多人来说，最简单的策略就是继续加大投入，或者用一个更形象的词来形容，就是“买买买”。
这种策略往往源于人们对房地产投资的过度理想化和对拥有房地产的安全感。然而，这种策略的问题在于它忽略了投资的自给自足性，即投资应该能够依靠其自身产生的收益来支持其运营和增长。
对于在其他领域有稳定收入的人来说，他们往往愿意将剩余的收入加入房地产投资，希望获得更高的回报。他们生活节俭，想把尽可能多的钱投入房地产。
问题是，这种做法往往导致房地产投资无法独立运作，而是要靠不断“输血”。
这就是为什么，很多人会发现，虽然自己拥有很多房产，但财富并没有明显增加，财务自由似乎总是遥遥领先，遥遥无期。
这是因为他们没有将房产投资的收益（或损失）与其他收入分开，所以他们�无法准确评估房地产投资的真实效果。
在房产中介和购房中介的怂恿下，他们只是不停地买房和“养房”，却没有意识到真正的投资价值不在于你拥有多少房产，而是in 你的投资是否自给自足，能否带来持续的财富增长。
困难指标
招股无需追加投资
相反，精明的房地产投资者会利用复利效应让房地产投资自己滚动，而不是让投资组合依赖外部“输血”。
招聘就是把你的投资收益再投资，产生更多的收益。这就要求你的房地产投资不仅要产生租金收入，还要获得人工升值和自然升值，而且你必须将收入再投资，而不是花掉或偿还债务。这就需要你有严格的理财和投资策略。
要达到这个高难度指标，必须把房地产投资作为一个独立的业务来对待。
想象一下，您最初投资了多少？例如，300,000 美元？好吧，那就不要随意增加投资了。
两到三年，你观察初始资本如何增值，看它变成什么资产，产生什么负债，看资产减去负债得到的净值是否能增长到40万澳元，60万澳元，甚至80万澳元。
如果你在房产投资之外有新的收入和储蓄，并且真的想增加投资，那么你应该建立一个新的结构并进行独立核算，而不是新旧投资混为一谈。
这引出了一个重要的问题：
value 是怎么做到的它来了吗？
作为投资者，我们如何为消费者创造价值？
您可能会翻新旧房产、细分土地、建造新住房、为空置商业地产寻找优质租户、提高租金收入、获得开发许可，甚至为未来的买家保留稀缺房产...... ......
这些都是通过创新和优化来创造价值，让您的投资价值超过您的成本，实现真正的利润。
利润是你的收入，你应该让它回流到你的资本中继续投资。这就是复利效应，您的资金不断增长，您的投资逐渐滚动。
在此过程中，您可以将部分利润用于满足您的生活消费需求，甚至提升您的生活品质。
这样的房地产投资，不仅可以自给自足，还可以改善您的生活。这才是真正能给房地产投资者带来幸福的投资方式。
一般来说，简单的事情通常涉及数量的增加，例如购买更多的房产或获得更多的租金收入。
难的是质的提升，比如增加净资产，增加现金存款，提高房地产投资的年化收益率，实现复利。
虽然困难的事情需要更多的技巧和努力，但它们可以带来更长期、更稳定的收益。对于追求财富增长的人来说，这些艰难的事情是必须要面对和克服的挑战。
如果我们要追求个人财富净值的增长，我们需要阐明这个目标并为我们在 Target 下的服务找到买方代理。
只有这样，我们才能真正从房地产投资中受益，而不是仅仅停留在数字表面。
在这一点上，希望大家能够明确一点：买房不仅仅是买一个地方住或者租，而是一项重要的投资。
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