当家庭面临最严苛的利率设定时，就已经出现了贷款悬崖的表现。楼市能否继续上涨？当 CoreLogic 本周发布 5 月份房地产数据时，可能会显示全国独立屋价格连续第三个月上涨，环比上涨 1.4%，超过前两个月的涨幅。
CoreLogic 的 Tim Lawless 表示，目前房地产市场的复苏并不正常。降息、扩大信贷供应或针对房屋所有权的新政府政策通常是反弹的积极催化剂。
但这种转变挑战了这些因素。在家庭从未背负如此多债务的情况下，利率正以历史最快速度上升，这反过来削弱了潜在买家的借贷能力。
正如 Lawless 在惠誉评级会议上所解释的那样，这是经济学 101：由于创纪录的移民和大流行后对空间的渴望，供应短缺，需求上升。
供应受到两方面的制约：短期销售下降和长期住房建设跟不上人口增长。
在上周的活动中，Lawless 表示，澳大利亚首府城市的新房源数量比五年平均水平低 14%，而活跃房源数量比五年平均水平低 24% .
与此同时，新楼盘越来越少。固定收益基金经理 Pimco 的 Rob Mead 在另一场晨星会议上解释说，每年新增约 70,000 个家庭。但每年只建造大约 40,000 处房产。
住房短缺及其对社会生活水平的影响已成为经济学家和政策制定者日益关注的问题，但这并不是一个可以轻易迅速解决的问题。
短期内，严重的供应短缺表现在几个方面。一是通过房价上涨来防止利率导致的楼市下滑。
另一个原因是租赁市场异常紧张。 Core Logic 数据显示，首都城市的出租空置率目前为 1%，远低于 2.8% 的平均水平，这反过来导致公寓租金上涨 16.2%，独立屋租金上涨 9.7%。
这给租户带来了压力，我们知道租户的平均收入往往低于房东。但房东的情况更糟。虽然首府城市的月租金上涨了约 275 美元，但每月的贷款还款额翻了两番，达到约 1000 美元，造成还款压力。
租金压力可能会有所缓解。大流行后的趋势是澳大利亚人渴望更多的空间。平均家庭人数从 2.55 人下降到 2.49 人。但现在家庭规模又开始上升。 Lawless 说这是“一个必要的问题”，因为室友需要分担租金负担，而其他人可能会搬回家。
麦格理经济学家里克·德弗雷尔 (Rick Deverell) 对租金也有类似看法。他本月早些时候表示，在大宗商品市场，高价的答案始终是高价，而租金大幅上涨可能会导致行为改变和平均家庭人数增加。
但紧缩的租赁市场似乎确实迫使买家进入市场，在库存处于历史低位的市场上增加了购房需求。
在高端房地产市场，利率似乎完全不受影响。 NAB 的账目显示其私人银行的贷款呈两位数增长，而大众市场零售银行业务则根本没有增长。
正如 AMP Capital 的 Shane Oliver 指出的那样，美国、英国、加拿大、瑞典和德国的房地产市场也在企稳，因为人们越来越相信利率已经见顶，供应正在收紧，就业市场强劲，家庭储蓄尚未耗尽。
Lawless 表示他认为房价前景不明朗，但如果不得不猜猜，他们可以从现在开始崛起。然而，他认为，鉴于负担能力和贷款能力的限制，目前每月 1% 至 1.5% 的房价上涨是不可持续的。
他说，不确定因素将是利率的方向。但利率将走向何方？货币市场定价利率在 9 月达到 4% 的峰值，换言之，现金利率再次升至 4.1% 的可能性超过三分之二。
与此同时，澳洲联储行长 Phil Lowe 向政界人士报告称，利率将不得不走高，并警告称进一步加薪将迫使他采取行动。
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