租赁市场正处于危险状态。澳大利亚各地的租房者面临着广告租金两位数增长和创纪录的低空置率。低收入租房者受到的打击尤其严重。超过一半的人面临租金压力。
联邦政府反应迟缓。国家内阁本周三必须承诺采取大胆行动。
绿党议员马克斯·钱德勒-马瑟 (Max Chandler-Mather) 正按照其政党的建议，向政府提出住房问题的斗争冻结两年租金。图片来源：Paul Harris
但有一个不应该被提出的想法是绿党提议冻结两年租金，随后永久限制每两年租金上涨 2%。虽然这对面临租金大幅上涨的租房者来说似乎很有吸引力，但最终弊大于利。
租金上涨是因为没有足够的住房可供使用。
澳大利亚人平均而言，我们比以前占用更多的住房。 COVID-19 封锁和在家工作革命引发了一场“空间竞赛”——我们中的许多人都额外租了一间卧室作为家庭办公室。澳大利亚边境的重新开放进一步提振了住房需求。
但 Flatmates.com.au 的流量表明，租金上涨意味着那些可以通过出租家庭办公室来节省住房费用的人租给室友，或者搬进合租屋或与家人一起住——现在正在这样做。
如果我们冻结租金，这种情况就会停止。而那些绝对需要寻找新家的人（例如新移民或逃离家庭暴力的妇女）将被排除在冷落之外。
绿党将他们的租金上限提案比作最近商定的汽油价格上限去年12月由国家内阁批准。但是，虽然澳大利亚并不缺乏天然气——我们每年生产的 75% 都用于出口——但我们确实缺乏住房。
广告< /small>最终，如果我们冻结租金，更多而不是更少的澳大利亚人可能会无家可归。
将租金涨幅限制在每两年仅 2% 的长期成本可能会更高。这一上限将削弱建造更多住房的动力，使我们的住房数量减少、质量较差。
来自海外的证据很能说明问题。在旧金山，研究表明，从长远来看，租赁供应的损失可能只会推高市场租金。在纽约，有证据表明租金管制单位更有可能破旧。
联邦住房部长朱莉·柯林斯.说应该增加联邦租金援助。信用：Rhett Wyman
尝试此类严格租金管制的城市结束采取一系列的剥离措施，试图保留对房东建造新出租房屋并保持现有出租房屋可居住的激励措施。但到目前为止，没有人赢得这场打地鼠游戏。
但是，仅仅因为严格的租金冻结和上限是一个坏主意，并不意味着我们不能为租户反对租金突然大幅上涨。
堪培拉消费者价格的租金部分记录，堪培拉首都地区要求房东将租金上涨速度超过整个首都地区租金增长速度的 1.1 倍以上指数（CPI），以寻求租户的批准。如果租户反对，房东有责任向首都领地民事和行政法庭证明加租的合理性。
大多数其他司法管辖区允许租户通过独立法庭对租金上涨提出异议。但是，只有 ACT 才使用如此明确的基准来衡量房东何时有责任证明涨价的合理性。
正在加载但短期内很难看到这种方法扩展到 ACT 之外。堪培拉是一个覆盖较小地理区域的单一租赁市场，而布里斯班的租金与相距 1350 多公里的汤斯维尔的租金有很大不同。除非我们从 ABS 获得更好的区域租金基准，否则这种方法是不可能的。任何过度租金上涨的基准都应该远高于首都领地——也许是租金价格指数增长的 1.5 倍到两倍。
帮助陷入困境的租房者的最佳方法是增加联邦租金援助，这有助于弱势租户在有栖身之所的同时仍能负担其他必需品。但澳大利亚的租金援助仍然不足。阿尔巴尼亚政府在 5 月份的预算中将最高税率提高了 15%，这应该会提高 40%。
还有澳大利亚住房未来基金 (Housing Australia Future Fund)，该基金将为社会保障领域最大的联邦投资提供资金十年内的住房问题——应该尽快在联邦议会获得通过。
但是国家内阁周三可以采取的解决住房危机的最佳步骤是允许在成熟的郊区建造更多住房澳大利亚的主要城市。这是大多数人想要居住但又无法居住的地方。
只有当住房充足时，人们才能负担得起。这是租房者应该支持的计划。
布伦丹·科茨 (Brendan Coates) 是经济政策项目主任，乔伊·莫洛尼 (Joey Moloney) 是格拉坦研究所 (Grattan Institute) 的高级研究员。
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