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投资地产到底赚钱不赚钱，除了看经济趋势，人口增值，利率变动，基建规划，可能你还需要留意地产相关产业链目前的情况。
【地产相关产业链】
1. 开发商 (Developer)
2. 地产销售 (Sales/Agent)
3. 贷款经理 (Broker/Banker)
4. 家具店与车行 (Harvey Norman/Carsales.com)
5. 网上购房平台(Realestate.com/Domain.com)
分3个阶段讨论 2015年-2017年；2017年-2019年；2019年6月至今
1. 开发商 (Developer)：
盈利模式： 低价格拿生地(Land Aquisition) - 开发团队进行可行性调研(Feasibility Study) - 向地方Council申请项目DA (Development Approval) - 楼花销售(Off-the-plan) - 开始建造 - 项目成交 (Settle)
2015年-2017年： 由于生地大多于2015年以前购买，正好赶上人民币不限流出，虚假收入可贷款，所以利润非常可观
（毛利率 25%-100%）
2017年-2019年：由于生地大多于2015-2017年时购买，政府项目审批变缓，外汇限购，APRA严控，金融委员会介入银行审计，所以利润变得捉襟见肘
（毛利率 负20%-25%）
2019年6月至今：开发商洗牌仍然在进行，现金流健康的大企业(Meriton)吞并长期亏损的中小企业项目，现在流不健康的大中小企业倒闭，公寓质量面临新的挑战，公寓建造成本继续上升，银行公寓估值偏低20%
（毛利率 负30%-15%）
2. 地产销售 (Sales/Agent)
盈利模式：销售新房屋新公寓获得首期佣金(Initial Commission)以及成交后的末期佣金(Settlement Commission)； 推荐客户去指定贷款经理，获得推荐方佣金(Referral Commission)
2015年-2017年：正逢销售顶峰，随处可见”日光盘“，旧房屋与新房屋成交量，拍卖率比翼齐飞，旧房屋2%佣金，新公寓2%-6%佣金不亦乐乎。新手销售该年每年能拿10-15万澳元，老手销售该年每年能拿25-80万澳元。
2017年-2019年：销售迎来低谷，旧房屋与新房屋上市时间延长，拍卖率缓慢下降，旧房屋1.5-2%佣金，新公寓4%-10%佣金也很难卖出。部分老手销售专职其他稳定职业。新手销售该年每年能拿3-10万澳元，老手销售该年每年能拿10-40万澳元。
2019年6月至今：销售迎来新一轮高潮，旧房屋与新房屋上市时间缩短，拍卖率急速升高，旧房屋1.5-2%佣金，新公寓4%-10%。新销售团队人数明显增加，朋友圈广告明显翻倍。新手销售该年每年能拿6-15万澳元，老手销售该年每年能拿20-60万澳元。
3. 贷款经理 (Broker/Banker) 分为普通Broker，银行Mobile Lender，银行Banker
普通Broker - 考一张Broker资格证即可Certificate IV取得Australian Credit Licence (ACL)
工资靠佣金
银行Mobile Lender - 一般需要2-5年Broker/Banker资历，有自己的客户Database
工资有底薪($60,000-$100,000)+佣金
银行Banker - 银行站柜台或坐办公室的，陌生人打银行热线需要贷款服务会转接到该Banker
工资有底薪($30,000-$60,000)+佣金
盈利模式：帮助客人做贷款评估，房屋成交当天，银行或基金可提供最多90%贷款（需交额外贷款保险，普遍贷款杠杆为80%）。 成交当天，贷款经理可获得(0.6%-0.7%)首次佣金，之后，每年可获得贷款额度(0.1%)后续佣金，持续3-4年。
2015年-2017年：情况与销售类似。
2017年-2019年：由于房地产市场出现低迷，客户贷款遇到挫折，部分贷款经理与影子银行和私募基金(高利贷)建立关系，提供紧急贷款给客户(一般最多只贷65%，房屋做全额抵押）可获得高额佣金(1.2%-2.5%)
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