本人有套自住房，固定了fixed rate三年，然后去年又买了套投资房，投资房是variable rate,两个home loan都是不同的账户都有各自的offset，但是有个问题，我现在因为自住房是固定利率，所以offset不能100%对冲我的贷款利息，所以我把自己所有的闲钱都放到了投资房的offset，我知道这样违背了贷款最大化的原则，但是也没啥好办法，想了解一下如果我所有的钱都放到投资房的offset账户，个人用途的钱都是从这个账户出，不知道ATO会不会质疑？还是要单独把这个账户隔离开，只处理投资房的开销？麻烦有了解的帮我解释一下。先谢谢了。
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好复杂啊
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投资自助房对换,不就好了?如果你要利益最大化的话.
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你把闲钱放到offset，你的利息交得少，你可抵税部分不就少了吗？这么理解对吗？请明白人指点！
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和银行确认下，这个offset acc和mortgage acc的联系。
如果是一个整体（很大可能），你这么干是不成的，而且会很麻烦，会计师会有想拿头撞墙的感觉；简单的说，只有用于投资（拿钱去赚钱）的那部分贷款而产生的利息是可以扣税的，所以一旦这样，需要把还款（连本带息）先区分成两部分，还的本金和利息（只有利息可以扣税），然后把本金和利息分别分成两部门，哪部分是用于投资哪部分是用于私用的。同理，银行利息收取的利息，也要分成两部分，投资和私用。
这还只是一笔之后的处理方式，你若不停的存存取取，上面的步骤会一次次重复——当然，现实工作中我都是用excel写公式后算的，仅仅就那个data entry的过程都让人头疼死。
这是按税法来，应该采取的步骤，你若不想这么干，也是你自己的选择；至于税务局是否会复查，我也不知道，不过之前客户的确有被复查过投资房扣税的，搞不明白逻辑和原理，因为该客户的税务虽然复杂但的确挺干净的。
如果不是一个整体（相关联的）你这么做是可以的，不过如果不关联，我想它也不会叫offset acc了。
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以我的理解 (對你情況我也不知道).
這錢放offset (investment property), 妳拿錢出來用個人時用上也沒有問題..
因為這offset裡面是你自己的錢, it's a separate account to your loan account. Offset其實就是一般cheque account.. 你花你自己cheq account的錢 ATO也管不到.
e.g loan a/c $500k. Offset, $100k..
你把這$100k拿出來買車子自己用.. 那妳tax deduction就用$500k來算.. As long as this $500k is for investment.
但如果你今天這錢($100k)是在redraw facility下, then it's a different story.
Offset account最大好處就是在這tax deduction上面...
但就上面朋友說的, 和妳lender/broker確定一下這offset的關係.. 如果是redraw那就差很多.
也問一下accountant.
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这样做不好。尤其适用投资房的账户作为日常开销的账户，很难算说你的利息到底是多少，可能会有麻烦。
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谢谢楼上各位的热心解答，忘记有些信息没有提供，我的贷款是cba的，所以offset的账户是misa账户，也不是很清楚是不是算是redraw账户。
我的投资房是interest only的所以只还利息。投资方现在还是negative gearing. 而我并没有付任何的principal到投资房的loan,如何谈redraw？不知道我理解的对不对？
我的贷款是40万，100%贷款，offset里面有5万，所以一般offset后，贷款额度都低于35万，我并不想多算利息，是多少就是多少，我的租金不变，利息会变少了，这样算下来岂不是对ATO有好处？
房子刚settle没有几个月，如果做得不对我就赶紧改，还来得及，呵呵。
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刚才看了一下loan summary的document，有下面的说明
Interest you would normally hav paid: $2282
Interest saved due to your offset account -$234
interested you paid on your loan 26/04/12-29/05/12 +$2048
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不客气，兄弟。（哈哈，我把几个人的功劳都纳入囊中了）
1,这不是对ATO有没有好处的问题，而是是不是正确按照税法报税的问题。
2,所说的redraw，指的是银行对这个帐户的定义，和你说的没有principal进到投资房贷款然后再取出来的redraw，是两个不同的概念（担心把你绕进取弄迷糊了）。虽然从你说的，基本已经可以得出结论是不是，但为了确保不出问题，我个人还是强烈建议你去银行确认无误。跑一趟最多数十分钟的事，值得的。
问题很简单，问明白，帐户的联系，这是两个关联帐户，还是一个帐户？我从帐户里面取钱，算loan redraw还是算withdraw from offset acc?
等问明白了，我们再来把之后的细节琢磨清楚 到时候给条站内短信吧。
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非常感谢，我周一就打个电话问清楚，主要是想一开始就按照ATO要求来，我这个人怕麻烦，最后如果做得太乱，我自己就头疼了。
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你理解的很对啊，这就是我的问题，因为我所有日常开销都是走B2这个offset账户，我的工资什么都存进去的，所以就这一个操作起来也方便，但是主要跟投资方关联起来了所以才有了这个担心，自住房的固定利率是买投资方之前弄得，所以现在放到自住房的A2 offset账户也没啥意思，所以才弄成现在这个情况，我也知道放到自住房里offset是利益最大化，但是现在暂时先这样了。利息该是多少就是多少，银行每个月都有记录，所以我也不是要多算利息什么的，只要不出问题，ato如果查不出我的问题就好了。
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我觉得你就是offset account, 连本金都没有还，谈不上什么redraw. 如果是offset,只要这钱是你自己的，而不是银行贷款多贷出来的 （比如银行贷了50万，房子只用了45万，剩余5万在offset), 你想怎么用都无所谓，因为是你自己的钱。但如果是多贷出来的，那么拿去私人用途的利息就不可以抵税了。
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据说银行贷款固定利率那块是最赚钱的……
你Offset投资房的利息，实际上等于在还本金，很难算清楚，ATO也貌似很不喜欢这样。
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