澳洲【有时候 10% 还好过 20% 首付】

在澳大利亚地产投资




小弟初步研究投资,请大家砸的轻一点哈~

首先我想说的就是,首付不一定要付20%才划算。 【对于tax deductible debt, interest only 的 投资】

举个例子,50w 的房子,

如果是付了 20%, 那么你就有 40w 的debt 来 tax deduct。。。
如果是付了 10%, 那么你就有 45w 的debt 来 tax deduct。。。【长期投资是否这比较划算呢?】

有一个优势,那就是 off-set account。。。当然你一定要有那20%的钱在手上。。。, 你可以首付 10%,off-set 里放 10% 。。。利息就和付了 20% 一样了~

当然有一个条件,那就是 LMInsurance 的钱你一定要付。。。要来衡量 LMI 和 长期的 tax deductibility 的差别来看 10% or 20% 更划算。。。

不知道我说的这个有没有道理,也有可能漏了什么。。。请讨论一下

有前辈如果谈过此事,那就算我没仔细看这论坛吧


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45w贷款的话, lmi是8,000左右。 40w贷款是首付100,000.

两个loan相差部分是50,000。 按6%的利息, 这部分产生的年利息是3,000.  如果按照40%的税率, 那税务上的折扣是1,200。对了8,000也是可以tax deductible。不过是要分五年,简化算, 每年可以deduct是1600, 40%的税率, 税务折扣是640. 加上前面的1,200. 每年的总税务折扣是1840. 大概要4年的左右才能省回8,000块。

当然如果贷款的利率升高,个人的 税率更高的话,回本就会更快些。

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首付10%的话,贷款保险这一笔钱也不少,真要是三五年又卖了,估计没意思,很多投资房做0首付也不奇怪,只要你有足够的抵押物。

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说多不多,说少不少。 不过几年下来也能打个平手。
如果手头只有10%的首期,但又想买房的,那选择lmi可以解决资金不足的问题。

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听声儿...

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学习了

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这难道不是常识么?保险的钱也贷30年,每年能有多少

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用脚趾想想也知道永远是资本越多越合算。

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如果自己本身自住房有债务, 那投资房当然放10%划算,Negative Gearing 做到最大,多出的10%放在自住房的Offset acct里。作为一个portfolio,overall interest没有变,但是tax deduction高。当然要考虑Mortgage insurance,如果能谈掉就果断10%。

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如果有20%的首付, 且没有其他投资, 不如直接首付掉, 省保险费用。

如果想多代款, 既然都要付insurance, 不如直接奔105%为目标, 10%有点不上不下。

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你说的就是我的意思。。。但是请问什么要自住才好呢?。。。我明示了 长期投资的情况下。。。

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“但是请问什么要自住才好呢?。。。”你是指?

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不好意思,打错了,我本房没债务。。。还是不适合这种 10% strategy?

看样子,用10% 要得到最大的福利,首先房子不能太旧 (1-5yrs old)。。。自己的收入 税也要高才用这方式对吧

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对的, 不过不要为了negative gearing而negative gearing。Overall consideration包括房子的升值空间,租金回报都要考虑进去。

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恩 说得好。。。一切的一切都要需要 prioritize。。。最佳的选择就是全部算进去

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学习

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学习学习

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很高兴看到大家都在学习

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学习

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学习了,

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好复杂,都看晕了。有没有简化的估算方法?

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不是很能理解

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看不懂呀看不懂。。好想学习,但是看不懂

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LMI也可以capitalise进去,不要自己先付

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完全看不懂

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同意楼上。
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