关于大地的概念，以下我的个人见解，希望对朋友们有帮助
1. 很多人对于大地的迷思，可能是觉得只要地够大，就肯定在以后某个时候有不可估算的潜在发展潜力，比如说可以建townhouse,apartment之类的，就可以“以小博大”。其实对于发展潜力这个概念，是很飘渺不定的。对于council来讲，比较可能让你去建高密度房子的地方，一般都是在当地商业街附近的区域，比较明显的例子是sydney burwood 的burwood road 边上的近几年很多拔地而起的高层apartment. 对于距离当地商业街比较远的区域，相对可以建高密度房子的概率是非常小的，可能不知道等到何年何月人口迅速增长的时候，商业区域往外扩散，才会轮到那些比较远的大地去发展。所以朋友们不要为了这个不知道有生之年能不能等得到的 “潜在发展潜力”而去用高价买了一个远离商业区的大地破房。
2. 如果有能力真的可以买到商业区附近的大地，你要有足够的资金去等待这个“潜在的发展潜力”，需然可以建高密度房子的概率比其他的地区高很多，但是还是一个不可测的未知数，这个未知数可能是一两年，可能是十年八年，也可能是根本不会发生，而且通常这种附近的大地都是非常的贵，出租回报有可能连银行还贷款的零头都盖不过，对于资金的要求和成本是非常高的。
3. 对于可以建townhouse的大地，真的是能够赚一笔大钱吗？这个很多朋友可能也会有迷思。我们可以用一个例子来说明，一块1000平米的大地，上面可以建6个两房的townhouse, 每个townhouse加上自己的两车车库是大概150平米，建筑成本是$1500/平米，就是说对于6个townhouse的建筑成本是1500x150x6=1.35M, 加上建筑设计费用是大概造价的2%= 27k, engineer consultant 的费用大概是30k, council的申请费用,long service levy, s94 contribution等一堆的费用是大概是80k, 全部加起来是1.487M 约等于1.5M. 如果一个townhouse 可以卖50万，减去中介费2%就是49万，6个加起来是2.94M，2.94M-1.5M=1.44M, 减去stamp duty 大概是1.38m, 就是说在极度理想的情况下你最多只能花1.38m 去买一个1000平米的大地才不会亏本，而且这当中还有很多的因素没有算进去，比较说银行的贷款利息，建筑过程的追加费用，房子的保险等。而现在可以用1.38m去买1000平米的又能盖townhouse的大地的区可能只能跑到偏远的地方，而偏远的地方的townhouse能卖到50万去持平你的资金支出吗？这个就很难说了。
4. 对于等待邻居卖房或收购邻居的房子来让自己的地成为大地的想法，我觉得是非常的不靠谱的，这种几率很小很小，除非你的房子的位置真的非常的好，而且这片“大地”真的足够的大，加上council对于这片地有较大的可能性来批准建高密度建筑，来让发展商眼馋着你的这片“热土”，不然的话还是不要有这种念头了。
5. 很多朋友以为，你的大地得到了council的DA approval可以建duplex或者townhouse,就可以用高价卖这块地加上DA approval来赚一笔大钱和快钱。或者很多人看到有这种大地加上DA approval可以建duples 或者townhouse的房子，就想迫不期待用高价来买。我觉得这些观念有对有错，第一要看你的地在那个区，popular的程度怎么样，第二要看建筑成本和销售回报的金额能不能有利润，第三DA approval是一回事，真的要建房子做开发是一回事，不要一味的跟风做投资，不去考虑自己手上资金局限，不去做一下关于开发建房子的功课，因为到头来还是一个字 “钱”。
评论
楼主好文！
评论
学习了，
评论
说的不错
评论
说得有道理。只是觉得算法还是有些问题，在某些区的townhouse可能卖50万，但有些区却可以卖到100万。如果你的建造成本不变的话，算出来的结果可以就是相差很大了。
评论
如果用料和地理环境差不多的话,建筑成本在同一个城市里面是相差不会太多,但问题是要买的这块要开发的地,如果这个区的townhouse能买到100万, 那这块地的价格肯定跟只能卖到50万的区有一个很大的距离
评论
给那些狂热的投资者泼点水，呵呵
评论
大地+平地+好区+造房经验=稳赚
评论
说的很有道理。我指的是大家。
不过，我比较喜欢6，7百平的地，可以分建成两座。而且价格要在30万以下。大家来点醒一下我吧！
评论
"6个加起来是2.94M，2.94M-1.5M=1.44M, 减去stamp duty 大概是1.38m, 就是说在极度理想的情况下你最多只能花1.38m 去买一个1000平米的大地才不会亏本"
不是已经赚到1.38M了吗？怎么叫做不亏本？
评论
你首先要去买地啊，没有地怎么建房子
评论
1.38M减掉地价，不就是赚的钱吗？1000平米的地价会要到1.38M？要到1.38M的地价，房子的售价应该会高于50万往上。
评论
1.38m 要买到1000平米而且确保能盖townhouse的地，可能不是这么容易找到
评论
1.38m 1000平米的地盖出来的TOWNHOUSE怎么也不止50W吧
评论
容不容易找到是另外一个问题。但是你之前说这样才能保证不亏本，感觉是你把盈利和成本的数据弄混了。
评论
楼主一看就是做过的，业内人士，但是买地这个事情，有时候是阴差阳错的，运气有一定成分
评论
LZ, 断人财路，如同杀人父母。
评论
怎么也要比同样地段没有地的单元房要涨得多吧
评论
nice article
评论
LZ的建筑成本应该是自己做builder情况下的. 对于大部分人来说, 找builder来盖房. 成本分分种超预算. 最后赔的连本都回不来.
买大地破房为了以后推了建个自己的dream house自住还ok, 如果为了以后搞开发赚一笔, 如果你不是builder还是别折腾了.
评论
MARK
评论
其实能够从当中挣钱就是3点：
1. 地的价格，看能不能压低， 这个是第一难，因为不管你有多少钱，你也是被动，卖家不是傻子，所以这个一般比较固定，很多”地王“就是这么来的
2. 建好之后房子的价格，尽量买高, 这个第二难，你能够用你手上的房子”软“控制别人的钱包，但是别人是不是这么容易买账呢，就要看市场和大环境了
3. 建筑成本，这个是唯一一个自己能够完全控制的，所以就是为什么现在房子的建筑质量越来越差的原因了
评论
你咋不早说。。。买了块大地在Gordon，后来发觉建筑费用太高。。。太繁琐，作罢了。。。
评论
你是想建什么啊
评论
我地在Gordon，斜地，1300平米，马的，有些树不能砍。。。
评论
我680K买了块1300地，前面有1两房一卫的house，后面DA，CC批了建一4房2卫house，可以分割，但由于地比较斜，builder都说造价不低，起码600k造价， 现在前面自己住着呢。。。由于当时想670k, 就算后面不建，自己住也OK啊，就买了，但是由于地靠大路，ryde rd，比较吵。。。睡觉一定要关窗户
评论
本来是想买回来680k, 前面花60k加建一厅一房间，然后后面造一房子600k，然后把前面卖掉，700平米，虽说是大路，但3房2卫怎么说也可以卖550k吧。。。
680+60+600=1.34(成本)-550k=790, 然后过几年后面再卖900K，赚10万，太少了，所以作罢
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联