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最近的房地产市场走向受各方面得影响而变得非常不明朗。一直到2007年下半年，澳洲房地产整体还是大体看好。各大城市房价呈上升趋势。但是从2007年11月开始一系列的事件让买房者三思。我们先看看这次到底是那些因素在影响购房决定。
1。世界金融大势
美国次贷风暴还没有过去。到底有多少坏帐还是不清楚。早期估计的四千亿美元恐怕还是乐观的。现在公布的损失大概是这个估计的三分之一左右。这次风暴的最直接的后果就是借贷紧缩。简单的说就是借钱难，银行借钱难度增大。澳洲银行受次贷影响微乎其微所以还是能够借到钱，但是借钱的成本（利息）也上升了。所以就有了一月份银行在澳洲央行没有加息的情况下单方面加息。美国的经济前景不好，个大银行资金都自己留着备用。理论上来说中国经济也会在一定范围受影响。至少出口相关行业会受影响。中国国内通膨厉害，美元疲软，相对来说美国的通膨会更高。美国的官方利息却一跌再跌，已经和通膨差不多了。再跌就是在送钱给贷款人。中国今年将继续维持收紧政策。目前中国的利息相对通膨还是太低。中国的经济直接影响澳洲的经济。
2。澳洲利率的上升。澳洲经济过热，失业率持续下降已经有一段时间了。澳洲央行加息的主要标准是通膨。目标通膨是2-3%，现在都已经到4%了。上个月澳洲央行差一点就直接加息0.5%。后面利息肯定还是要上升的，这对潜在的购房人群是一个非常大的威慑。
未来会如何？我认为主要看两点。
第一是利息上升的作用。众所周知澳洲的经济主要靠中国对矿产的需求。澳洲利息不断的攀升真的有用吗？我觉得用处不大。主要原因还是通膨的源头是外需而不是内需。内需可以通过加息来抑制，但是加息对外需的作用是非常小的。除非中国经济发展减缓，不然澳洲的经济还是一样热。在这个利息不断上升的过程中最大的受害者是NSW和VIC。为什么呢？NSW和VIC是以金融、服务和工业为主的省份。对利息比较敏感。这两个省份的失业率可能会逐渐上升。相对来说矿产省份，如WA，对利息基本没感觉。加息是吧？我会把成本转给买家的。工资高？没问题，中国买单。这是利息的作用。当然了利息上升会使借贷成本上升。这里借贷包括了房屋贷款和私人贷款（比如信用卡等等）。负债率高的家庭会被迫卖掉或是租房住，但是有钱人才是消费的主力。这一小群人的强大消费能力不会受利息影响。该买的他们还是会买。所以房地产价格受影响的地区应该是中低收入家庭为主的地区。高端地区会有一定影响但是一时半会还不会太明显。
第二点是资金的流向。股市不振，资金流向就只剩下海外、房产和存款。房地产通常被认为是比较安全的投资。在股市动荡的时候，钱进入房地产还是有很大的可能性的。还有一点大家都忽略了的变化就要开始了。这就是个人养老金账户的改革。以前个人养老金账户不可以贷款购买资产，但是这一个规定已经被修改。这些养老金账户将是巨大的潜在投资者来源。但是这个变化对房价的促进可能不会太快，毕竟保守的投资者比较多。
综合来看我认为目前悉尼和墨尔本的房价会受较大的冲击。特别是所谓的mortgage belt区域。中高档区域也会受到一定影响，但是比mortgage belt要好点。当中国的发展放慢，矿产热过了以后西部省份房价下跌就是必然了。
[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2008-2-24 23:12 编辑 ]
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阿，又开到魔力老妖的帖子了。 ，沙发？
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经济全球化，大家都是一根绳上的蚂蚱了...如果美国真的陷入衰退，中国的出口导向型的经济不可避免要放缓，澳洲在中国的背上趴着狂奔了十几年了，如果中国不跑了，澳洲的好日子也基本上到头了...
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中国会通过拉动内需和基础建设来维持经济增长。但是这样内需增长要时间培养。基础建设是烧钱，能够维持的时间不可能太长。有个几年就了不起了，但是能够起到过渡作用。
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我觉得当前问题,中国的通货膨胀有可能通过出口输出到世界各国.短时间内,进口国很难将进口转移到其它国家.
这样紧缩的美国和通胀的中国,是个问题
[ 本帖最后由 courier 于 2008-2-24 23:26 编辑 ]
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通膨输出是必然的，中国的汇率和外汇储备在那里放着那。
现在大家都知道问题所在但是又都不愿意首先行动。基本上属于：game of chicken。
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我喜欢你的文章,哈哈因为我原来打算,要不10年之内先不买房了,看来希望又来啦
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不用十年的。你等到澳洲矿产出口完蛋的时候就差不多了。
到时候满地的便宜货随你挑。
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热切盼望这个时刻的到来
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很有意思，谢谢老妖的新作。
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打仗打仗
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那我的矿产股票也完蛋了,我还是没钱了
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印度对矿产需求增加，会抵消多少中国经济放缓的压力？
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布老虎也有暴力的一面啊。
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不知道。我觉得不会太多。
印度本身是铁矿出口国。
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唉，不是俺暴力，是某个国家一经济衰退就要打仗，很灵的......这次如果Obama真的代表民主党去参选的话，McCain肯定赢，这人虽然人品不错，但架不住是个老兵油子，加铁杆右派，加经济不好，所以总要找些地方放放炮仗的...
[ 本帖最后由 bulaohu 于 2008-2-25 00:12 编辑 ]
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其实回头想想，美国这次还真的可能要坏规矩，因为首先小树丛的两场仗都打成了夹生饭，还撤不回来，国内人心思和平，再打新仗要挨板砖；再者好像没啥既有油水，大小又合适的目标了。这种情况下，美国要是出手，就得干大的，得大到让美国人民热血沸腾，嗷嗷叫着都想上战场那么大；要么就得坐视欧元代替美元，美洲天堂打回原形，弄不好还要出颜色（肤色？）革命碎成几块......
美国总统这活，还真不好干。那个绣花枕头obama要是走狗屎运真的坐上了那个座位，美国的国运恐怕就到头了...
但我个人觉得米国的米运还没彻底完蛋，这不老卡卡在美国佬的喉咙里五十年，终于决定不好玩，要去养老了。古巴内部一旦不稳，老美再搞一次猪湾演习的胃口一定会大大地好起来地......
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白条～
不过可惜的是各位谈的有点高深我有点插不上嘴，尽管道理上我也懂点儿
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老妖的分析很有道理.
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拜读，喜欢老妖的评论文章。
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看来这几年要挺住。。。好日子在后头。。。
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打仗是解决全球人口爆炸，资源紧缺的最直接最有效的办法。。。虽然比较残酷。。。
但是如果人类不采取行动，那么大自然就会采取行动。。。到时候就不是海啸，sars那么容易对付的事了。。。
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谢谢老妖分享
看来现在还是要忍
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看看到时候能否捡到便宜货
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观察，观望。
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what is "mortage belt" ?
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The Mortgage belt is a term used in Australian politics to signify residential suburbs which have a high concentration of families mortgaging their homes.
Often the belt covers areas where homes could be considered more affordable yet the cost of servicing the mortgage loan represents a high proportion of the families' available income. Changes to cost of servicing a mortgage, seen through interest rate fluctuations, can trigger wide-spread satisfaction or dissatisfaction towards the government of the day
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分析的很有道理 希望能多看到这样理性分析的文章
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也希望这位能够加入讨论。讨论的人多了，各种看法多了才能看到自己的盲点。 才能共同的进步。
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