专业人士倾情奉献： 2013年墨尔本房市回顾与2014年房市展望
2013年已经过去，2014年已经来临，无数的购房者和投资者最关心的问题是： 2014年房市是涨还是跌？
笔者在墨尔本从事房屋检查工作，从2008年起，陆续检查了六七百栋房子，基本上在检查每一栋房子的时候，我都会顺便了解一下房子的成交价格或是中介的要价，所以我对墨尔本各个区这几年来的价格走向有一个大致的了解。在2009,2010年房市相对火爆，2011，2012年相对冷清的情况下，2013年的房市补涨也不算太意外。上一波的房市中，曾经有一个客户让我一个下午检查了两栋房子，最后居然一个也没有买到。这一波的房市中，有两栋房子同时各有两个客户让我为他们检查，房市的火热可见一斑。
在2013年中期，我当时与几个中介朋友聊天，普遍看法是这种火热会持续到年底，最后的房市发展也是这样，虽然尾声的清出率降低，但是房价没有跌，还有大量的买家在托盘。
那么2014年的房市会如何呢？
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笔者的看法是持平或者小幅回落，大涨和大跌的可能性不大，同时房市受以下的这些变数因素影响：
1. 澳洲经济及利率：澳洲经济仍然处于恢复中，制造业的裁员，Ford, Holden, 以及未来可能 Toyota 的关闭都会对其就业市场产生影响。在这种情况下，利息非常可能保持在现有的低水平，使买房者的还款压力不会太大。但同时一些人失业会被迫出售房产。
2. 人口增长：在现有的移民政策下，澳洲的人口出现了比较明显的增长，买房大军以中国和印度移民最为明显。商业移民，技术移民和毕业的海外学生将继续支持房市的增长。
3. 澳元汇率：在2013年房市大潮中，下跌的澳币起到了推波助澜的作用。我的一些客户出售了中国的房产在澳洲买房，澳币的贬值增加了至少 10% 的购买力。2014年初澳币的汇率为人民币5.4 和美元0.89，预计在这个基础上下跌的空间有限，也不排除有小幅反弹。
4. 澳洲股市：2013年全球股市暴涨，日本的涨幅达到50%左右，美国和欧洲也有非常亮丽的表现。澳洲股市的年度回报相对普通，预计2014年还要补涨。如果澳洲股市继续表现良好的话，会带动房产市场的高端部分一起成长，因为财富效应会有一部分钱从股市转向房市。同时如果股市继续走高，会有一部分之前在金融危机中吓到了的投资者把钱重新投向股市。
5. 中国经济与房市：根据人均收入计算，中国现在的房地产泡沫明显，一些城市，包括温州和鄂尔多斯，房地产泡沫已经或者开始破裂。从好的方面预计，中国房市持平或是小幅下跌，从差的方面预计，中国房市出现较为明显的下跌。如果是后者，将对已经出现疲态的澳洲矿产品出口产生影响。北京上海的房价十年涨了十倍，这种情况不可能长久维持下去。经济高速发展产生的土地和房产价格暴涨，这种情况历史上在日本，台湾和香港都出现过，现在正在中国和印度出现。历史证明，即使不崩盘，也无法长期以这种速度暴涨。如果中国的房市出现较明显的下跌，中国大妈的购买力肯定要大大缩水。
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在2013年房市的狂潮中，各个区，以及 House, Unit/Townhouse 和 Apartment 的表现也各有千秋，现就细分市场做逐一评论：
华人热点区：
代表： Balwyn, Glen Waverley, Doncaster East, Box Hill South, Mt Waverley
这些区在2013年表现亮丽，集购物，交通，学校，餐饮等优势，在2014年将继续价格坚挺。
蓝筹高尚住宅区：Camberwell, Glen Iris, Kew, Malvern
这些区在2013年的表现不如“大妈”区，但是实际价值比大妈区更物有所值。根据以往的表现，如果澳洲股市表现好，经济复苏的话，这些区将会补涨。
中端市场：
代表：Oakleigh South, Bentleigh East, Mitcham, Nunawading, Viewbank
这些区在2013年的表现不错，在2014年预计也会不低于大盘平均值。
北区和西区：
代表： Point Cook, Weribee, Mill Park, Truganina
这些区在2013年的表现低于大盘平均值，长久的历史回报也低于大盘平均值，长期投资回报有限。从投资和居住的角度来说，笔者更倾向在东南区购买 Unit, 而不是在北区和西区买 House。
低端市场：
代表：Cranbourne, Frankston North
回报差，居住环境差，购房者和投资者应回避。
Apartment:
因为高昂的物业管理费，非常小的土地面积，复杂的物业管理模式，建议只租不买，购房者和投资者应回避。
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结论：
在全球低利息，高通货膨胀，政府大印钞票的背景下，房地产投资是较好的财产保值和增值的手段。但就好象选股票一样，不同的股票几年后带来的回报可能是天壤之别，不同时间的入市也会对投资回报影响很大。
因为澳洲得天独厚的自然和政治人文环境，在2013年大涨之后，2014年澳洲房地产崩盘的可能性微乎其微，但是恐怕回报不会达到很多人的预期值。相反，澳洲股市因为有较高的股息派送，还有 franking credits, 很可能在2014年会超过房地产投资的回报。但是如果选择好的区和好的物业类型，澳洲房地产的长期回报还是会不错的。
笔者为澳洲注册建筑师，registered architect in Victoria, 工商管理硕士毕业， MBA from the University of Queensland, 本文为作者原创首发，作者保留版权，本文不是投资的建议。
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被坑。。。
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很有道理，请问Lz对bulleen 这区怎么看?
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普通，不好也不坏。
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谢谢，求详解，升值潜力怎么样?
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学习
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请问楼主，如何区分apartment 和 unit
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bullen is close to freeway, which is good to city
only for residential, no chance for investment
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感谢分析
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分析的很有道理。
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属于中端市场，回报应当与墨尔本整体差不多。
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本文的 Apartment 是指的5层以上的多层或高层公寓，位于City, Doncaster, South Yarra, Southbank 等。
Unit 是单层或两层的住宅，占地面积小于300米。
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可惜说的墨尔本，悉尼的情况完全不是这回事。
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lz能否对西区北区离city近的区域做个分析？ 比如coburg，essendon等。
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不大懂，对unit的解释，单层和双层住宅，指的是house和townhouse么？ 还是楼主想表达，unit指的是那种看起来20+的老房子，最多也就4到5层的砖结构的那种？
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问检查房子的人哪个区升值快，还不如问会计师怎么打官司。。
LZ的确是专业人士，可是有点驴唇不对马嘴哈。。。
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是啊，单单是unit, apartment和townhouse的分类这两个城市就是完全不一样的
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悉尼和墨尔本的分类是不一样的
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哦，这样子，那请问下有这两个地方的unit之间的区别么，好像google不到
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多谢楼主分享
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thanks
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房子的升值问题是一个比较复杂的问题，它不像股票，都是一样的，每栋房子与每栋房子都是不一样的。
一般来说，某一个区的房产中介会对自己的区的房产走向比较了解，三房的去年卖多少钱，今年卖多少钱等。但是他的区之外的情况他就不了解了。
因为去各个区查房子，所以我知道 Mill Park 的房子 2008， 2009， 2010，2011，2012，2013 大概卖多少钱，同时我也知道 Glen Waverley 这些年房市的大致走向。最关键的，因为检查房子，我知道屋况的情况，因为不同屋况的房子是不具可比性的。
这样看来，比起只了解某一两个区的房产中介来说，我对整个墨尔本房市的发展和走向还是有一定发言权的。
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怎么着也比问杀猪的怎样带孩子强吧？！人家是建筑师，相关专业啊。
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楼主，悉尼和墨尔本的Unit定义是不一样的。墨尔本的Unit在悉尼一般算Villa。而墨尔本的APT则包括了悉尼的APT和Unit。
这么多年了，依然很多同学弄混了。。。
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希望有不同意见的同学不吝赐教，一起学习提高。
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