想到哪里说道哪里，逻辑难免有点混乱，请谅解。
其实这个没有绝对的因果关系。
mirvac 2010年的时候，花100个million买下了doncaster的那个高尔夫球场，当时就被告知要有新的挪地的地方，才能开发。上一年，终于高尔夫球场有新的归宿了。mirvac大笔一挥，出来了一个600个新住所。
可能有的人会说，哇，这下子供过于求了，Doncaster的房价肯定大跌了。
其实鄙人并不是这样认为的，鄙人在两个月前帮两个投资人，买了个一个多m的地在doncaster开了一个新的小小盘，本来他们想直接上个3个m的地，我觉得哥几个太信任我了，还是让他们先投个100多万，练练手，上个小点的。我之所以不怕这么多的供给把供需关系搞得不平衡而导致房价下跌的原因是：
1，宏观原因，其实住房多了之后，council会增加更多的配套设施（这个有点虚无缥缈听着，我懂。。）
2，纵观历史，当年burwood 333出来的时候，卖得价格算是很贵的，却把周边的房价给带起来了；如果我们单纯地按照供需关系来说，burwood333出来了这么多盘，周围的楼价应该跌才是？ 其实房子多了，更加有住房的氛围。
其实我正真担心Doncaster的是，太多的地被规划为DDO8了，导致太多的apt的DA。
这里真正的矛盾是，做DA的，和最后卖的，往往不是一帮人。
举个例子来说，我一个地，能让我盖10层，我肯定不会考虑到我的资金，肯定不会考虑到有多难卖，肯定我不会考虑到供求的关系，我肯定毅然决然义无反顾地申请10层公寓楼的批文。
道理很简单，因为，我做出来批文之后，我可以直接卖个等活做的builder或者不想承担做DA失败的developer，我一个10层公寓的批文，卖家，肯定是5层公寓的批文的1.7倍左右。
这就导致了大家都盲目地（聪明地）把他们拥有的土地的潜力压榨到最大。
其实，其实卖起来还是有点小蛋疼的。。。
最后发发牢骚：房价的涨跌起伏是受到很多原因的而造成的，我的职业病是喜欢通过council的政策来分析。
比如现在内东区像boroondara和glen eria,就把他们多数的地给撸成了不能开发或者说开发起来很蛋疼的NRZ区域。其实glen eria更是令人发指地把他90%的地都改成了NRZ，而boroondara那个500sqm2的minimum lot最后幸好没通过。
我相信听到这个消息之后，肯定又会有两派人出现：
第一派：此区房价必涨啊！！你想想，旁边都不能让人开发了，多清净啊！是个大卖点啊！谁t m想自己家旁边盖个apt天天莺歌燕舞啊！卧槽又赚了。。。
第二派：房价会小小跌一下。glen eria还好本来大地不算太多，而boroondara我觉得是会放慢增长速度的。我打个不太严谨的比喻：一个地，本来改规划前能盖4个townhouse的，现在一改规划，只能改2个了。像我这种屌丝开发商一看：哟呵，闪人；；；这样子，少了一堆开发商在那里抢，房价多多少少会受到影响。还有就是，townhouse的size和价格都会有改变。 其实做过几个开发项目的人知道，一块地上，建4个大townhouse，在90%的情况下是没建6个小townhouse利润高的，所以就算房型再恶心，开发商也得拼命地往里面凑数量。这就导致了，能做小的townhouse，俺们绝对不做大的townhouse（因为小的话，数量就多了。） 这就导致了，townhouse和house有截然不同的市场。
而新规定之后，我相信，有一部分手上屯了点地的开发商和新入行的开发商，都被逼无奈弄点30sq左右，地在350或者400sqm2左右的大的unit，这就导致了：第一，新unit的价格往上升（本来一块地能建4个，新规之后只能建两个了，平均分摊的地价也得往上升不是），第二，大unit的竞争对手更加凶狠（卖这么贵，肯定相同的价格基本上能买到house了，很多同等价位的house会洗干净等待消费者的青睐。）所以说，开发商在这种地儿，越来越不好混了。不过通过市场的一部分调整，我相信这些区的unit价格会越来越高，而house的价格：好的house还是越来越高，而不好的house嘛，，，就很难说了。
本来我只是想单纯吐槽一下这个doncaster的供求关系，没想到写了这么多。希望大家别喷，我是玻璃心。
如果有做开发的同行，欢迎多多交流集思广益。
或者哪个中介有好的地，欢迎砸过来，价格合适的话，我一直收。
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分析的不错有水平
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学习了
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这种有理有据的分析很中肯
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干这行的分析起来，总有独到之处。和没有经验乱喷还是不同
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thanks for sharing.
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外行看不懂，学习了。。
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现在有个几百万澳元的新移民就想买地做开发，身边无数人也千方百计回国内弄钱买房，等美国明年开始加息，炒房的就等死吧。
所谓的国内开发商，国内可以勾结政府便宜拿地，压榨工人便宜建房，偷工减料压缩成本，垄断市场卖高价，所以这几年赚得朋满钵满。但是来到澳洲我看大部分都赚不到钱，拿地市场化，你没法便宜，工人你没法剥削，市场没法卖高价（骗新移民不算，老外反正不会买。）
有句话：华人开发商，builder吃肉，你喝汤，吃力不讨好。有几百万去冒这种险？还不如做点别的。
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呵呵你说的也反映了一部分人的情况。不过呢，各行各业中都有人干得好干得差，澳洲的开发市场确实准入点是太低了，热门区域基本上能开发的地都卖出了溢价。
其实开发商最重要的就是把一块地的潜力全部压榨出来。当一个地每人都觉得只能盖3层apt，你能叭唧叭唧弄出来四层的批文，那就大盈利了（不过想想其实也未必现实情况中，因为很多勉强弄出高一层，都是只能摆几个超大户型的公寓，能换回成本就不错了）。
特别现在政策改了之后，哪些地能开发哪些不能，能开发到什么程度基本上一目了然，很难抢得过那些一定要上项目的人。
不过还有些区，像monash这种，政策相对模糊，所以还是能捡到漏。
说到最后，还是那句话，赚不赚钱，七分在人看水平，三分在天看整个系统的风险走向。
还有很多感悟一时半会很难整理出来，见谅。
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最近联系了一些以前卖房的朋友，全都成立了公司买地搞开发
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能赚钱再说吧，新移民不懂，好骗，卖个楼花也能赚钱的时代很快过去了
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信息量好大
学习了
谢谢
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供求关系新解。。。
不明觉厉
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你对国内开发商的理解等同于煤老板了。光靠你说的那些土把戏，而没有真材实料，除非背景极其硬，不然早就不知道被市场淘汰到哪里去了。
来这里的开发商哪有几个吃素的，哪个没事会过来烧钱?他们背后都有自己的精英团队。你多虑了。
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其实我有个比较幼稚的想法：去除了potential capital gain和一些其他的因素以外，物业的租金多少才是反映物业作为居住舒适与否。因为住的舒服不舒服，租房子的人是最看重的了。所以我觉得买自住房的人，大可不必抗拒townhouse和apt，其实住着还挺舒服的，特别是相等的钱只能买到同区的大地破房物业的时候。
我能理解那些想要大地house自住房的人的想法，但是有的人明明买自住房，但是financial的情况只能买得起大地破房的话，我还是推荐买同等价位但是住起来更加舒服的townhouse，毕竟住的舒服不舒服只有自己知道。
自住房来说，升值与否的确是要考虑，但是舒适度，还是要摆在第一位。
btw，昨天突发奇想自己打理花园，剪了5个小时草然后心里闪过无数个驼羊奔跑。
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哈哈。其实我也碰到过比较单纯的开发商同行。不过大部分人都像你说的那样，不傻的。
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能在这儿开发房子的，都是人精... 你太小看国内的人了。
王健林的智商不比你几个Local亲戚强？
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国内有钱过来搞开发的大部分都是人精，哪有那么多傻子
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agree
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看不太懂
俺只知道房价要涨
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感谢分享。行内人，而且是理清了生活与赚钱的关系的人。
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请问小而精包括apartment吗？之前看好多贴子都说apartment不能碰。
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