举个例子吧，上班族，靠投资方退点税。
1.买个50万房子，stamp duty 算2万吧，基本全贷款。每年利息$3，6000.
2. 出租每周500
3.depreciation 1万5 每年新房子。
4.每年损失2.5万刀（利息损失+depreciation)，按这个损失算退税 （38%的税率）退税大约退回1万刀吧。基本现金持平的。算是不从口袋拿钱(那些杂费还没算上比如 land tax...)
我再算算卖出去的CGT吧
过5年 （现在行情，能涨5万就不错了），算涨了 5万刀
你总的captial gain= 5万 + 5*1.5(depreciation) = 12.5万 （听说吃到嘴里的要吐出来，我说的depreciation).
50%要交CGT. 那就是说 6.25万要交税， 按 38%交代话，要 交 2.3万吨税。
好我们再算算5年来的收益 （每年现金上算基本持平，不管了）
-2万刀 (stamp duty) + 5万（涨价） - 2.3 万(交政府的税） - 1万（卖房的杂七杂八费用）= -0.3千
我不是学会计的，不知道算的对吗。 如果行情不是大涨的话。也就是说，你5年了亏了几千刀。白折腾半天。
所以我认为，如果不是像过去房价疯涨的话，折腾个屁。投资是亏的。
请专家给点意见，反正我是对投资方，不抱什么信心。
[ 本帖最后由 corexin 于 2012-2-28 11:49 编辑 ]
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I agree with you if the price will not go up greatly.
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投资房是为了帮银行赚钱。
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5年才长5万？！5年才长10%？！
这两年是低迷，但是不代表以后5年10年都低迷哒。你看过那些个地方国家的房子5年才长10%嗒
买投资房就是hold住了，等个10年翻一翻的，没个一翻也得80%，不然投资啥
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5年之内卖掉，就可以啊
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新房子涨幅确实慢，尤其APARTMENT之类的，承销商开的卖价已经考虑进未来几年的涨幅了。
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这个理解是错误的。depreciation不算CGT
[ 本帖最后由 flyspirit 于 2012-2-28 12:14 编辑 ]
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你说的是投机吧。
日本，美国近5年长了多少？
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投資都有風險..
的確 房子好處當然就是有leverage..丟$100k 賺$50k = 50% profit.
當然如果跌的話.....
我覺得每個投資都有不同人的喜愛, 沒什好說哪一個比較好..哪一個較差..
最好的情況就都是每個投資都有一些..自住房 + 投資房 + shares + managed funds等等..
每個投資有不同的用途...不太能用短期投資眼光來看投資房.
不過投資房的成本是最高的, 很多時候太多人都不會去算真正的成本.. 也讓一般大眾都覺得房地產一定賺
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我不是高手，手里也只有一两个投资房，你一致敬我就发毛。
只要我投下去的钱5年后和放银行，或者投股票比赚的多，我就满意了，我始终相信房子是长线投资，特别是带地的房子。地总是越来越值钱的。现在房市低迷，但是有跌回5年前的水平没？！
大道理我不懂，我只会问我自己几个问题：
1：我有没有钱付首付
2：万一没房租收入的时候，我有没有钱供它
3：这个房子将来好不好出手
4：买这个和放银行比起来，我赚得多还是少
这几个主要问题过关了，那我就会考虑投资。
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看来50万的房子100年后可以卖到5个亿耶
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卖方靠升值, 靠租金, 都是浮云, 其实是银行的奴役.
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这个假设也值得推敲， 5年涨10%过于保守。
房产抵抗通胀能力很强， 澳洲年通胀目标2-3%， 以此推论房产年涨幅4%比较合理， 这样5年下来是涨20%。
而且要注意，房产价值并不是每年匀速增长， 实际情况是有几年很平稳，小涨甚至不涨， 然后突然在1，2年内猛涨20%。什么时候入市就很重要。
时机把握得当，可能1年就拿20%的涨幅。
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其实老妖的帖子已经很详细的介绍过关于投资房了
http://www..com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1
不是所有人都合适投资房子的，反正我就相信我的房子10年后会长，总之也比放银行利息高。手里有这个钱不投资放着就是贬值。
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If your focus is "上班族，靠投资方退点税。", you have achieved what you want "退税大约退回1万刀吧."
if your focus is "靠投资房赚钱", you shouldn't "买个50万房子，出租每周500.".
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其实退税能退回多少阿，退税能退回maximum掏出腰包的钱的50%。也就是说怎么都有50%是out of pocket.
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我一个朋友在卖房，她想卖34万，卖不掉，最后33w卖掉的。她前几年35万买入的。。。。。囧
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房子为了抗通胀也值啊，上！！
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mark
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其实你的例子里面体现了购买投资房应该注意的几点：
1. 持有成本
2. 税务优惠
3. CG和租金回报
你可以根据CG的不同，再写几个计算结果，比如五年涨15%，20%等。根据以前的经验，在澳洲找五年涨15%以上的房子还是不难的。
另外想提醒的是投资房产跟个人的情况，比如年个人收入，房子租金收入等，有很大关系。比如你收入高的时候，房子替你抵扣38%的税；没有收入的时候卖房，那你的CG的税率也就没有这么高，所以虽然你”吃到嘴里的要吐出来“，但吐的肯定没有吃的多。
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投资房要看运气，运气差的，头脑不清楚被中介忽悠的，投资5到10年，陪个几十万也正常。如果你5年前去买布里斯班的房子，你觉得你现在能赚到5%吗？不赔50%就算运气了。
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既然是投资，就选一个上涨期，赚个杠杠力。自住，而且要贷款的花，就是早买早好，因为有贷款能力的牵制。
[ 本帖最后由 格美 于 2012-2-28 15:21 编辑 ]
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this debate will never end, everyone see it differently.
However, you assumptions don't quite add up...seriously, house price would normally double over 10 years as long as it is a solid one. Your 500K would become 1MIL or at least close to it in 10 years time, now do your sums, what else can u invest to get u (500K - interests paid - around 260K mark at current interest rate - expenses) profit? especially considering you only have 100k in the bank to start with, it equals earning u 20K a year, 20% return a year!!!
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NG 是给你房子投资亏损的一个补贴，不是给你赚钱。
你亏的是大于退税回来的，你自己也说了，亏2万5，退1万.实际亏1万5
房子不增值，你每年在亏1万5
另外折旧不是每个新房都是1万5， 也不是每年都是1万5. 前5-7年高一点，之后就低了。
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另外 CGT 计算方法是错的。
折旧不需要吐出来。
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没碰到过5年每年跌10%的时候吧。。。
08年金融危机到现在，美国房价跌了4年了，还在继续下跌。。。
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月经贴啊月经贴。。。。
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我不明白LZ的说法里面那么明显的逻辑毛病为啥没人看出来，，，好吧，可能只是第一页没人看出来，后面的我都没翻呢
最简单的道理就是基于LZ的2个假定
1。100%贷款
2。现金流持平
这已经是一个空手套白狼的买卖了。你根本没投1分钱，白得一房子啊，虽然是贷款。就算房价不涨，租金总会涨啊，等租金涨了你不就变成正现金流，最后慢慢就把房子还掉了，几十年后你白得一房子啊，反正你没投1分钱。这还能亏了？
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