几周前我发了一个简陋的投资房数学模型后, 网友们纷纷提出不同意见和修改建议, 让我这个门外汉如获至宝, 于是根据大家的建议我重新修改了模型, 再次发出来请大家继续赐教.
需要说明的是, 我计算的贷款利息为6.81%, 这是用的过去10年的平均贷款利息, 因为无法预计未来的利息, 尤其是打算长期持有投资房的话, 比如10年或20年, 利息波动会很大, 只有用过去的统计数据来大致计算.
如果真打算购买投资房, 下手前需要根据看中的房子的具体情况单独计算, 不同的城市不同的区, 房产增值差别挺大的, 一个简单的模型只是给自己作个参考罢了.
买入价: $600,000
首付: $0
贷款总额: $600,000
印花税: (昆士兰60万房子印花税率约3.6%) $21,600
买房手续费: (律师, 建筑和白蚁检查, 贷款手续费等) $5,000
十年平均贷款利率: (根据2006年7月至2016年7月利率统计数据得出) 6.81%
每年利息总额: $40,860
收入项:
每周租金收入: $550
全年租金收入: $28,600
支出项:
租房中介管理费收费比例: 7%
全年中介管理费: $2,002
全年维护费: $1,080
全年市政rates总额: (其他水电气由租客自付) $1,600
全年房屋保险: $1,000
全年支出项合计: $5,682
年度收益: (租金-费用支出-利息) -$17,942
负扣税: (约30%, 若收益为负,可退税, 反之则需交税) $5,383
年度折旧退税: (按固定折旧计算, 假设5000, 退税30%) $1,500
每年净收益: (负数, 实为每年净支出) -$11,059
10年后卖出: 10
CPI 通胀率: 1.5%
10年租金总收入: (假设无空置率, 并且每年上涨一个通胀率) $306,098
10年费用支出总额: (假设每年上涨一个通胀率) $60,813
10年利息总额: $408,600
10年总收益: (租金-费用支出-利息) -$163,315
10年负扣税: $48,995
10年折旧退税: $15,000
负扣税后净收益: (收益为负, 为N年来的实际支出) -$99,321
年度房产增值率: 4.3%
(统计局2015-2016 财年报告: Annually, residential property prices rose in Melbourne (+8.2%), Canberra (+6.0%), Hobart (+4.9%), Brisbane (+4.3%), Sydney (+3.6%) and Adelaide (+3.5%) and fell in Darwin (-6.5%) and Perth (-4.8%))
10年后房产价值: $914,101
卖房手续费: (2%) $18,282
房产增值部分: (减去买入价, 印花税, 以及买房和卖房产生的费用) $269,219
房产增值税: (税率优惠约为25%, 因持有超过一年, 房产增值的一半可不用交税) $67,305
税后净增值: $201,914
10年后投资净回报: (净增值-实际支出) $102,594
10年后投资回报率: (净回报/实际支出) 103.3%
年化收益率: 7.35%
如果贷款平均利息按当前比较低的利息计算, 假设5%, 最终结果真是天差地别啊, 投资回报为:
10年后投资回报率: 766.6%
年化收益率: 24.10%
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关注！感谢分享！
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600k的house周租500？在悉尼貌似不可行。
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哦，还以为楼主在分享一个或者可套用公式，不过还是很感谢。
有一点一定要指出，60万的房子不可能一周租500，太乐观了
楼主还有一些买房及卖房的费用没有提及，也是很大一笔支出，
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600k的house周租500，墨尔本也不容易找到！
楼主建立了一个模型基础，其他的数据大家自行填写就好，嘿嘿！
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初始资金只有10万
n年回报率360%
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如果你有抵押和高收入，可105%贷款。
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年化收益率不高，当然房子15年后如果翻倍或更多，则另行计算
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做个excel分享下
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线性分析不错
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这样的最后算出来4%每年太低了吧 我丢理财还有7-8%.....
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如果能提供表格就更好了。。。
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linear model?
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嗯，填了真实数据 估计 年化收益率 就惨不忍睹了，悉尼1M的house也就租五六百。
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N年的话利息应按澳洲平均利率计算，租金按通胀增加
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不错，多谢
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感谢楼主提供这个思路，但是要考虑的因素太多了。比如，
1、买房时的stamp duty和律师费等各种费用，60万的房子，这些要近3万；
2、房租每年可以有一定增长；
3、各种开销每年也会增长；
4、卖房时的中介费和律师费等，又是一大笔费用；
利率什么的，不好预测，这里就不考虑了。把这些因素加进去，可能会对最终结果有一定的影响。
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Investment return rate (N年后投资回报率): 60.32%
这是错的，你投入只有10万，不是60万
所以回报率是361941/100000x100%=361.94%
这才是地产投资的魅力所在
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就是啊 。。杠杆化了。。
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非常感谢, 我刚才正在看零首付的情况, 我确实计算错误了, 因为零首付的情况, 自己的实际支出是很少的. 而不应该把买入价作为分母.
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你的理财7-8%是税后的吗？如果不是再刨税，估计最多也只能5左右了。
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ta yong le gang gan
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负扣税还没考虑呢。布里斯班60万的投资房，租金550-650是可以达到的，不过这几年布村的房产增值比不上悉尼和墨尔本
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用Home loan抵扣税务的啊8%-4%的贷款 剩下4% 当做super每年丢3万进账户而已
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杠杆算错了。
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