各位大侠，
小弟我突发奇想，想把自己住的房变成投资房来抵抵税。当然是用恶名昭著的NEGATIVE GEARING啦。
小弟的想法是，假如说：
Case1：
房子3年前买的时候价格500，000，银行贷款为400k
现在估价为700K,那么TOP UP了LOAN以后，贷款变为560K，
这样贷出来的钱可以拿去做其他用途，然后这个投资房的利息支出不就变的更多，抵的税不就更多了？
CASE 2:
那换个方向，假如我之前的LOAN是400k,我放了150K在OFFSET ACCOUNT，所以一直付着250K的interest
现在我买了新的房子，需要把着150K拿走了。这样的话，我这400K的loan是我之前Purchase price的80%，这样可以么？
但是我的会计师很正式的和我说ATO对这种临时增加LOAN来抵税的查的非常的严格。。。
各位大侠你们怎么看呢？
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那也不行吧，ATO对RENTAL INVESTMENT PROPERTY不是也需要上交银行INTERST STATEMENT之类的么
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两字：做梦
还打败ATO，ATO的网站上关于投资房报税的帖子认真看了吗？！
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但是之前这个投资房是作为自主用途的，400K的LOAN TOP UP成560K，然后再出租，这样是合法的吧？
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bad idea
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我原来也是这么想的，自住一段时间后我top up了，然后用top up出来的钱付了投资房的首付。
再过了一段时间，我的自住房也转成投资，可是会计告诉我能负扣税的利息只能限制在买房时的额度，也就是后面top up那部分所产生的利息不能负扣税。
你是不可能打败ATO的，哈哈
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两字：不行
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大侠请明示，这个咋不行呢
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那换个方向，假如我之前的LOAN是400k,我放了150K在OFFSET ACCOUNT，所以一直付着250K的interest
现在我买了新的房子，需要把着150K拿走了。这样的话，我这400K的loan是我之前Purchase price的80%，这样可以么？
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你这个问题现在另外一个帖子里激烈的讨论着，你可以过去看看。好像说是也不可以！
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完全正确
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REFINANCE出来的钱不是说不能用来NEVIGATE TAX吗？
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按照我的理解，要看你topup出来的钱做什么作用，如果是买投资房，那么是可以，如果是自住房就不行。 能不能扣税是看你的作用不是出处。如果有不对请指正。
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我也这么认为的，至少原来的贷款应该是可以负扣税的，不然ATO太不地道了。
但另外一个帖子里，一个哥们儿就是这个情况，据他会计和银行说都不行。
ATO不厚道起来那是不能以正常逻辑来判断的。
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会计都这么说的，不过目前为止，好像还没人找到来自ATO的证据。
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不可以，loan还是40万，多出去的16万不能算这个rental property的loan，除非你做business，或者搞其他rental property了，就可以用来抵扣其他的income
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只要不查 可以
如果查到 那就不是还钱的问题了 可能还要penalty
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以后转卖增值税不就还回去了？
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if 400k is investment loan at first its ok as offset acct act as saving acct ur own money the interest from ur offset is netting off ur loan interest
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不能用仝贷欹颌度抵税 必须是净利息抵 因为你loan acct bank statement show net interest charged by bank some statement will show interest saved amt . if u used offset acct money later in full ur loan interest increase then u can seduct it must be investment property
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你可以Top Up，可以自住转投资，但是报税只能报400k产生的利息。Top Up的钱用于投资才能报税，买自用的东西，包括自住房，就不行。ATO的网站上专门有这样的例子来解释的
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这个没有问题，因为你的loan的总额没有变化，而且150k是你pocket的钱，不是银行贷给你的
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Case1：
房子3年前买的时候价格500，000，银行贷款为400k
现在估价为700K,那么TOP UP了LOAN以后，贷款变为560K，
这样贷出来的钱可以拿去做其他用途，然后这个投资房的利息支出不就变的更多，抵的税不就更多了？
第一个房子只能抵400k的利息。 如果你top up多出来的钱是用在买下一个投资房的，160k为首付（假设房价的20%， 另外再贷80%-640k）， 那么你第二个投资房就可以100% 800k利息抵税了。 top up也好，refinance也好，多出来的钱一定是跟着下一个投资来抵税的。
CASE 2:
那换个方向，假如我之前的LOAN是400k,我放了150K在OFFSET ACCOUNT，所以一直付着250K的interest
现在我买了新的房子，需要把着150K拿走了。这样的话，我这400K的loan是我之前Purchase price的80%，这样可以么？
可以，这也就是offset的功能，如果有自住转投资的需求，千万不要还本金，多余的钱就放offset, 这样以后可以最大化利用利息negative gearing.
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楼上29楼的观点正确。原则就是，你能够用于扣税的利息必须建立在该贷款是用于产生收入的活动。只要你top up的钱是用于买第二个投资房，这部分利息可以抵税，前提是tip up部分必须是一个独立于你自住房的贷款账户。我们就是这样做的，做之前找税务会计筹划一下，再找银行按我们要求来划分贷款账户。
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