【投资风险警告】投资有风险，千万根据自己的风险承受能力、实际经济情况评估可行性。投资不投资都是次要。家庭和睦，晚上能睡好觉，白天能吃饭香才是最重要的。
最近也一直在想这个问题。
投资股票还是投资地产的争论由来已久。交战双方的矛和盾大家可能也都清楚。
股票派攻击投资地产的高维护和运营，费神费时费事，流动性差等等。。。
地产派攻击投资股票的高风险，增值和分红波动大，杠杆(LVR)比不上地产等等。。。
公说公有理，婆说婆有理。好像谁都有道理，不如谁都不听。所有的钱存银行。没有什么担心受怕，晚上睡觉安稳，白天吃饭倍香。可惜这年头养老金和退休金都靠不住，独怕老来没钱养老。
我一贯看法是，投资房产是强制性的存钱。真的能够赚钱吗？可以。但是真的费神费时费事。好处是杠杆够高。只要不是太糟糕的投资房，只要时间等得够久，通常都能赚点。碰到好年头真的不愁涨，碰到不好的时候几年也不见涨还要付利息。耐心不够的，最后算一下通货膨胀，利息，开销，政府抽税和维修以后真的能赚多少不好说。
投资股票用闲钱。如果你指望靠它隔夜暴富，那么我估计你晚上也睡不好，白天也吃不香。如果买些蓝筹股放着吃分红，有得涨就是福利，这样也还省心。
真的要想富得快估计两样都不是好途径，创业才是致富捷径。普通人通过股票、房产这两样东西致富的唯一诀窍是时间。没有耐心的不行。
买房产的好处是能够得到最低的贷款利息和最高的杠杆。要说回报真的很一般。所以买房子是必须的，哪怕是自住房。这是一块很重要的垫脚石。没有它，后面的路太窄太难走。
当然也可以大松心的不投资，吃喝玩乐等退休。退休以后就全靠银行存款，养老金和政府退休金。按照趋势来看，这种日子估计不会好过。
我一直相信：人无远虑，必有近忧。所以这第三条大松心的路是不行的。投资还是必要的。双管齐下才是正途。
在目前的形势下，理想状态是用房屋贷款的利息买银行股。因为贷款利息(<6%)还没有银行股和Telstra的分红高(>7%)。直接就是正现金流，还没有中介费，没有房客的麻烦，没有维修费，没有strata，没有council和水费，利息也能退税。爽就一个字。当然了，前提是要有那一套房子给你套钱出来，不然margin loan的利息还是超过8%，而且绝对借不到80%的贷款。
再如果真的不差利息这点钱，就把股票分红设置成再投资。虽然没有了分红，但是随着时间的推移你的持股量会越来越多。好像滚雪球一样。
所以我认为投资其实也是挺简单的。买房（哪怕是自住房），买股票，在正确的时候做出正确的选择（哪怕只有一次），然后让时间来解决一切。
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老妖又要出精品文章了
不过 你这前提要求太高了，一个房子能套现，卡死多少人啊
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我只是觉得planning退休来说，租金收入是比较稳定而且不会贬值的一个低风险choice.
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记得refinance拿出来的钱投资退税有一点不同，有没有会计能看一下？
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自己的自住房就是那套房子啊。说一定要有投资房。
如果自住房还不能套现一点，那么就只有等下次来。
反正每十几二十年就会大大的倒腾一次。
时间啊时间。。。耐心的人总能等到。
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万一投了个股票套牢呢？全搭进去了
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股票分红以后股价马上跌下来了（赔了），等着他慢慢涨回来的日子也不是好过的。
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股票这东西，真是不敢碰。
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澳洲的四大支柱应该是不会倒。
再说了不缺钱用怎么会被套牢？四大银行股价可能会有波动，大小幅度看情况。但是十几年以后就算股价不变，光分红或是再投资得来的股票足够了。
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95年CBA5刀一股
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房租很给力啊
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这样的房子市面上很少
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在目前的形势下，理想状态是用房屋贷款的利息买银行股。因为贷款利息(<6%)还没有银行股和Telstra的分红高(>7%)。直接就是正现金流，还没有中介费，没有房客的麻烦，没有维修费，没有strata，没有council和水费，利息也能退税。
老妖，为什么利息还能退税？应该是交税啊？
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怎样正确去投资，是很让人头痛的事情。
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老妖的帖子很实在，偶爱读。
老妖最大的特点就是能够而且愿意去看到事情的各个方面。现赞一个！
我一直认为投资的主要目的是储蓄和不让自己的钱随通胀而贬值。
市场经济的好处就是大家都最大程度地平等，你愿意担风险，你就一定会有回报的可能。同样你想要高回报，风险一样跟着上升。所以心态很重要，对自己的风险能力的认识很重要。
老妖要多写些东西分享。
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正在考虑同样问题，谢谢分享！
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从房子里套出来的钱用来投资，产生的利息是可以从收入中扣除。
前提是不要和个人用途的钱混了。
最好开个单独的投资用LOC ，按时付利息。
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什么房子租金有765？很多房子租金回报才1点多，多的也就2-3个点。分租给学生？
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好眼力
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股票不敢碰，投资房还是靠谱点。
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楼主讨论问题很系统。喜欢你的帖子。每个人都会有过同样的问题。可是我还没找到答案。
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Could you tell us the approx location ?
This should not be true in Victoria ---
http://www.dhs.vic.gov.au/about- ... -resources/research,-data-and-statistics/current-rental-report
Also you mention it is house -- Are you sure it is house and DHA rented for more than 600???
Hard for me to believe it unless yourself is an agent in some sort of realestate business.
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在目前的形势下，理想状态是用房屋贷款的利息买银行股。因为贷款利息(<6%)还没有银行股和Telstra的分红高(>7%)。直接就是正现金流，还没有中介费，没有房客的麻烦，没有维修费，没有strata，没有council和水费，利息也能退税。爽就一个字。当然了，前提是要有那一套房子给你套钱出来，不然margin load的利息还是超过8%，而且绝对借不到80%的贷款。
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这个操作只适合自住房吧
如果掏40W出来，有幸买了10W的Telstra（就算4C一股）
1，利息就算6%吧，开销为2.4W
2，分红为0.28x10W为2.8W，with Franking Credit 1.2W
如果自己有份工作5W
原来要交税3572+0.325x（50000-37000）+1.5%x50000 = 8547
税后收入41453
按上面的操作，多了开销2.4W，收入4W（2.8W+1.2W）
税前收入为5W+4W-2.4W = 6.6W
需要缴税 3572 + 0.325x （66000-37000）+ 1.5% x 66000 = 13987
税后收入是52013
看来这么操作一下，每年多进1万多，真不错，唯一就是要担心例如tls跌到2.3时候，账面亏空17W，当然心理素质好可以不怕，等他涨回来
还有一个风险是利率上调和万一tls之类分红减少
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当然，有风险也有机遇，要是你在tls 2.3元时买进，现在相比心情会很好
（偶也买了，可惜没钱，才买了2000股）
不过，从个人角度，投资房或者股票之类随便怎么玩，最好never risk you home，你要从家里loc挖钱出来用没问题，但是一定要算好最坏的打算，例如利率涨到15%以及tls停止分红的情况，你还可以cover interest payment，毕竟 家 的价值是无穷的
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另外像上面的投资，就是40W买10W TLS 股票，你是放在个人名下还是另外一个entity下面的
开始投资前，我更倾向于选择一个灵活的投资架构，放在个人名下最大的优点是简单，缺点就是不灵活，有时候也会影响到family tax benefit之类
如果投资40W股票，以后的分红也作为投资继续买入，而且你也准备结婚生子(如果准备办父母移民的话，就更好了)
这样长期的家庭投资行为，我觉得family trust是比较好的载体，这样分红进入trust，分配给收入偏低的一方，可以claim更多的frank credit吧
万一真要破产，trust里面的资产不是你的资产，银行也该拿不掉。。。。好像有点跑题了
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这蛋疼的问题, 等有500W以上了再考虑也不迟
从长远来看肯定是房子最保险,因为它有必需品和商品两种属性
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最好有个风险提示！
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