澳洲对于房产市场空多分享一点看法

在澳大利亚地产投资




悉尼从去年7月到现在累计跌3.8%,清空率作为风向标持续低迷,最近listing number都开始下降了。前几天看房子,去年周边能卖1.8m的最近降到了1.6m还没卖出去。然而央行都还没有提升利率,还没有开始挤泡沫,政府希望房产市场可以软着陆,实际和预期走势应该很接近。
看空:空的理由很简单,需求减弱,信贷在紧缩。 中国大陆一二线城市可以享受城市化带来的人口红利, 而澳洲这种城市化已经完结的国家,主要还是靠移民强大的资金和购房欲望。问题在于,最近两年移民政策持续紧缩,热门和非热门专业,雇主担保这种移民主力都不同程度的做了限制,而移民难度的上升会直接影响未来几年房产市场的需求。信贷感受更直接,各大银行都调低了可以贷款的额度,没有信贷,账户放上百万现金买房的家庭又能有多少。
看空的限度: 澳洲市场就一点好,即便是移民紧缩,依然有大量的读书,打工, 探亲的中短期访客,大城市的热点区域的租房市场还是比较稳定,因此房价走跌的下限会被租售比支撑,这种支撑让卖家会有更多的信心来持有房产而不是抛售止损。
未知的风险:大量新apt进入市场。不敢确定,楼市的周期性有点长,事实上没有明确的官方统计告诉我们各大城市近几年盖了多少apt,未来几年又要release多少新的apt,如果这个数目接近未来几年流动人口的增长,空置率就会上升,租金就会下跌,支撑房市的理由会走跌,海外买家如果再要抛售,崩盘的可能性才会出现。
看多的可能性:澳洲的利率已经降无可降,涨是唯一的选择,只是时间问题而已。因此房价的上行压力会被中期利率看涨的预期压制,直到利率重新经历了上涨(对于房产市场抗压能力的测试结束后),出现新一轮的刺激和回调,居民收入增长,新移民数量有了积累,需求回暖,房价新一轮上涨才会到来。毕竟城市的分布是很难改变的,因此固定区域的土地供给长期来看依然有限,长周期之后土地的增值几乎是一种必然


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收入不涨,利息不降,房价很难回暖。

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利率想涨也蛮难的。

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分析的比较理性

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:)


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第一,如果价格太低,没有房东会卖房。第二,现实是大家没钱或贷不到款,不是不想买,现实是非常想买。

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利率降到0?

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部分正确,如果提升利率,会挤掉很多高杠杆买房的买家,导致被迫卖房的情况出现,这就是挤泡沫的过程。现实是没有买房的人非常想买,但是如果预期是明年买大概率会比现在买便宜,你猜大多数人会不会犹豫?这种预期造成现在市场的低迷

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政府有可能替你交房贷,可以动议。
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