首先声明自己不具备专业金融知识，只是在这里想和大家探讨一下一些有趣的问题。
背景一：
今天在看The Big Short，其中提到了一个LTV的概念。也就是说大部分房产的LTV， leverage to value 是在80%一下，少数商业或者投资房的贷款会高于这个数字，到达90%。我们通常的理念中，房价是不太会跌的。所以这个数字对大多数人来说基本永远小于80%。因为当超过100%的时候，对于银行来说这是一个绝对的警戒线。这意味着，如果你今天如果因为什么原因消失在这个世界上了。银行卖掉你房子换来的价值小于你当初的贷款金额。所以，房价跌15%到20%基本一定会引发金融风暴，基本看不到腰斩就能先看到金融危机。目前CBA预测六个月内房价会跌10%
背景二：
大家都大概了解08年的GFC是由房市引爆的，主要原因是由于次级债和CDO一种包装得很好的金融衍生品的体量大大大于房贷市场本身的价值。大家都在赌房价是不可能跌的，because who doesn't pay the mortgage. 当然整件事情不只是因为无良的华尔街把劣质次级债包装成优质资产贩卖给世界投资者。也是因为整个监管机构，政府，信用评级机构一同作假的结果。
背景三：
由于2019年底开始的新冠病毒，全世界开始了封锁。由兰德预测，在澳洲将会失业的人会达到340万，相对于澳洲的人口这个数字相当惊人。政府出台的房贷delay方案目前为止是六个月，但是一旦过了六个月情况还是相当糟糕，或者没有好转到一定情况的话。政府只能选择全民免疫，或者面临更恐怖的金融海啸。
问题一：
针对于背景二，澳洲的情况如何，澳洲有没有各种依赖于房贷的次级衍生品。如果有，有没有做对赌的方式？
问题二：
六个月后，如果情况不能改善（经济和卫生），政府还有那些选择来保护房产市场不坠落?
It ain't what you don't know that gets you into trouble. It's what you know for sure that just ain't so.
大家如果乐意回答的话请请尊崇下讨论的基本规则：
－ 可以的话请给出观点。
－ 然后给一些supporting evidence最好有个reference可以查一下。
－ 不是不同意发泄情绪，但是如果只是喊口号的话请你去别的讨论帖里喊，这个论坛是自由的。
评论
20%以下应该没啥大问题，失业率的问题远比房价重要吧。希望6个月内大多数生意能开门回归正轨，不然等jobkeeper，seeker double pay结束了就可怕了
评论
30%问题也不大
评论
很多生意的确受影响了。但，每天逛街买菜。餐馆没有倒闭的迹象。道路开始车来车往。
我看到的表面就是在基层，影响不大。
至于6个月后，感觉也不会多大影响。
总感觉人们手中现金很充足。不确定是否虚假的繁荣。
评论
有job keeper和seeker在补贴当然充足，问题是6个月后怎么办
评论
政府不停印钞票，然后债务分期。像挤牙膏一样，一点点补洞。
所以，我个人总认为会平安无事。
评论
问题一：肯定有，我只了解国内，银行基本都会把贷款打包卖给再抵押公司，回款现金。很多基金的债券，底层很多都跟这个有关系.
问题二：不可能保护房地产行业，政府会保护选票，保护一定量存款不会被银行破产牵累，但房地产没有办法刺激经济复苏的，房产只要建完，对就业跟经济关系都不大了。市场经济理论是—破产，再重组。参考08年，房地美，房利美。
实际情况：澳洲人平时没积蓄，赶上失业潮，真的就靠政府救济了。政府又有几个2000亿能够挥霍。只能寄望全球早点过去，经济再启动。不然，卖房潮肯定出现，举个不信邪的例子，最近石油跌到-41美元，活见久啊。
评论
17下半年到19年中的跌幅已经超过10%了，也没见什么金融动荡
评论
分析得挺有道理。不过石油和房地产不能完全相提并论，后者毕竟有刚需属性。只能说房地产投资肯定会受打击。
评论
个人觉得要看后续全球的疫情走势。目前很难判断。澳洲也没办法完全独善其身的如果欧美情况都持续变得很差。
以往金融危机包括很多金融专家也是事后诸葛亮。我们普通人还是多看看危机中如何尽量减少损失为上策了。
评论
不想看了你的背景一就有问题，澳洲的房产暴涨也就刚发生不到10年，而澳洲大部分的房产是十几年甚至几十年都没上市卖过的，这些房产有没有贷款都不知道，即便有能有多少贷款？
评论
银行最多现在能通过跌30%的压力测试，17年开始的下跌，然后19年上升，19年买入的基本已经置换了17年以前的不良贷款，这批入场的，在银行严格和优惠的条件下，基本都是专业高薪人士，他们能承受房价20-30%的跌幅，还有就是澳洲贷款债务不像美国一样，还房走人，澳洲是债务跟借贷人，除非破产。所以在万不得已的情况下房主才放弃房产给银行拍卖。
17-19涨10%，首期10%，银行压力测试10%+，所以跌30%应该动摇不了银行的根基
评论
极端情况，有可能，但概率极低
目前的新增20以下了，估计1个月内10一下没有问题
不少商业都恢复了
居民消费信心就来了
评论
我以为压力测试一般测试的是房贷利率的浮动，也会测房价涨跌么？这个模型是基于啥？就是个人破产不破产？
评论
国际航班三到四个月内不恢复，我觉得商业环境国内可能逐步放开，国际环境需要全世界共同努力。
评论
压力测试我理解为，房价下跌时（抵押物），银行的风险（抵押物价值与借贷出的钱）+银行的资本金
评论
这也就是基于澳洲法律，借贷人无法弃贷为基础的？
评论
是的
评论
这也是，澳洲很不可能发生像美国那样的GFC
评论
国际航班我认为开放的条件
1是疫苗研究成功，这个今年估计不行了
2是其他国家的疫情得到控制，这个要几年了
可能会想几个国家开放
澳洲国内疫情控制住，经济就不会有太大的问题。也就死旅游和留学产业，航空业影响大
评论
你确定银行现在能扛住30％下跌
评论
不懂金融，但是知道一句俗话在大多情形下成立。金融市场里大多数人都是错的，越是貌似大家达成共识的越不会发生。
评论
你能扛住，银行就应该能扛住
评论
个人感觉，澳洲的后疫情走势具有很大不确定性。西方对中国的秋后算账已经开始了，现在是调查，然后索赔，这将是一个丧权辱国的文本在等中国签署。索赔不成，就可能冻结中国海外资产，实行对华为这样的公司有目标的制裁封锁。中国本是带动全球经济的火车头，如果中国被迫战略收缩，对澳洲的经济影响不会小了。
澳洲人的债务负担很重，银行依赖房贷的比例在发达国家里是最高的。一旦中国经济萎缩，留学生减少，旅游人数下降，对大宗商品的需求降低，对澳洲等于雪上加霜。雇佣员工最多的零售业已经萧条，失业率很难不继续升高，即使现有高薪的专业人士也不一定能保证他们的工作不受到影响。银行放贷会非常谨慎，对房价的抑制是可以预期的。
最终是只是温和的10%还是远高于此，只有未来才知道。
评论
百分之十的跌幅是正常区域的。
评论
当然会了
评论
我贷款还完了当然能扛住 现在房价跌15％银行就要找高杠杆的动手了
评论
可能对几个国家开放，同时入境强制自费酒店隔离14天
评论
如果真的是某国干的
那么，
借出去的外债可能就要不回来了
某国国企的海外资产可能会被查封。
财富是零和的
某国的经济不行了，其他国家会补上这个空间。澳洲的出口、留学、旅游不会有问题的，短时的影响会有的，时间不会长。就像诺基亚不行了，苹果起来了
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联