一提起房地产，大多数人第一个联想起来的就是房价，今天达叔打算“冒天下之大不韪”，谈谈房价。
达叔和客户谈房价话题的时候，发现了一些问题，比方说不同的人看待房价的角度是不同的。一些人对于一个区域的房价概念来源于近期的成交价格， 还有人会去查一下Domain和Real Estate网站上的一些准备出售物业的标价，或者第三方估价机构的预估，这些还是比较靠谱的，也有完全不靠谱的，有凭空臆造个根本不存在的价格，甚至是看自己兜里有多少钱的，和做梦差不多。
谈房价不能凭空谈，先看看房价的影响因素有哪些。
一般来说，新房的价格构成比较容易理解，开发商的各种成本加上政府税费和一部分利润就构成了房价的基础，这里面的成本也比较容易分，土地成本，建筑成本，市场成本和金融成本，这些成本在相同区域的不同房子中差距都不会太大，因此同一个区域 的房价差距都不太大。
二手房的价格比新房要复杂一些，主要参考相同区域内类似条件的房子近期的成交价格，专业的估价公司有一套方法论来进行估价，普通人没必要理解那么细，不值当为了买个房子还把自己搞成专家。
下面再谈两个大众经常会遇到的误区。
房价不是股价。
有人有投资股票的经历，总想把房价想象成股票那样，能用一根细细的曲线来明确的标价。商品价格只有在交易的瞬间才反应价值，股票交易是时时进行的，而房子不一样，房子成交以后，价格就不再能够精确的标定，而会在一个范围内，几乎所有靠谱的评价机构都只会给出建议范围，而越靠近成交时间，范围相对越小。
单纯比房价是没有意义的。
经常会遇到客户，在选择困难的时候，就会拿着两个房子比来比去，越比越选不出来合适自己的。这时我的建议是要从自己的实际需求出发，根据主要需求去选房子。方法很简单：找张纸，把所有自己想得到的需求都写下来，尽量全，然后再对需求进行一个优先级排序，只要能够满足优先级排在前面的几个需求的房子就可以了！这世界上，没有完美的房子，完美的房子，价格一定不完美。新房比旧房贵，大房子比小房子贵，豪华装修比简装贵，有View的比没有View的贵，这些道理大多人都能理解吧，除了这些以外，还有很多很多因素都会影响房价，不能放在均等的条件下去比房价是没有意义的。
最后谈谈价格变化，也就是房价会涨吗？
有人立即会说，你们这些中介肯定会鼓吹房价会涨，要不谁买房啊！我说你们先别急，结论应该自己得出，不能光听别人忽悠。
首先，从经济学角度看，价格是商品在交易时用货币对价值进行衡量的体现。于是我们遇到了第一个讨论价格话题的维度，那就是货币。相信大多数人对货币贬值这个现象是深有体会的，钱越来越不值钱，货币在增发，物价指数年年涨，这个话题不能展开谈，谈起来就没边了，直接出结论，因为货币在不断贬值，因此房价在供需关系不变的情况下，就是不断在上涨的。
其次，刚才谈过新房的价格构成，建筑成本是在其中占比较大比重的。建筑材料和人力成本这些年从来都没跌过，何况澳洲的建筑工人高工资是有目共睹的，这些增长的成本，开发商是不会自己吃下的，必然会放进房价里，最终由买家买单。
再来看看二手房，影响二手房的价格最主要的是供需关系，需求多的房子自然价格也就被抬高了，非常好理解。有人跟我抬杠，按照你这么说，肯定也有需求不多的房子，价格不就跌了吗？我经常会和客户说，是的！不过现实中的遇到的情况大多是“你喜欢的，其他买家也喜欢；别人不想要的，你更不想要”结果可想而知了。
还有一点也得说说，自住房的升值与否和日常生活没啥关系，除了和朋友显摆时心情好以外，改善不了生活品质。投资房升值相对意义大一点儿，不过不到卖的时候也不会变现，要有正确的财富观，合理配置资产，早下手的从来都没错。
房价这个话题是讨论不完的，今天就说到这儿。
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太长不看
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说白了不还是得看供需。澳洲持房成本高，虽然现在利息降了，但房租对应也降了。澳洲房价上涨必须得有新移民推动，老移民吃新移民，吃着吃着就涨了。新移民少了，就得跌。短期看跌投资房，长期不知道，毕竟谁也没个标准说长期是三年，五年还是十年。
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本次建房大跃进后会消停几年，相比就看2000年到2008年这一时间段。
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