10年前买的公寓，贷款几乎还完了。目前又买了一套大一点的house。
现在想出租这套公寓，但是由于这套公寓没什么贷款，租金收入大部分都要拿出来交税。不划算。。
问过银行说是可以refinance，公寓的增值部分（大概20-30万之间）可以贷款，套出现金出还目前house的贷款。
但是朋友告诉我，她的会计师说，虽然refinance后，银行让你贷款，但公寓出租的租金不能用来抵refinance后利息， 她也解释不清楚为什么? 请有经验的网友来指教一下。多谢。
比如公寓买的时候30万，还剩2万贷款。
公寓目前市值50万。 refinance后，公寓里付掉28万，贷款22万。
租金收入：每年1.5万。
根据朋友的说法是现在：租金收入1.5万 - （水费，电费，stratra）- 利息（2万） 剩下的钱必须拿去抽税。
我的理解是： 租金收入1.5万 - （水费，电费，stratra）- 利息（22万） 剩下的钱在拿去抽税。
目前这套公寓是自住，还没退过税。house是投资，还没有settle。
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盆友理解对的
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Refinance的利息只能抵扣Refinanc款项购买新投资房的税务抵扣，不能抵扣此套公寓。
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我之前也问过类似的问题，都说你朋友这个算法是对的，不清楚原因
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楼主的朋友是对的
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尽管你refinance 后有22万贷款，只有之前的2万剩余贷款的银行利息可用于该房出租的抵扣税。这就是用offset 还是用redraw的区别。
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你那套公寓refi出来的钱 如果再去买投资房 利息就可以抵税 自住房就不可以
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大姐，因为你多贷出来的钱不是用来产生收入的，不能算成本损失自然也不能抵收入
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不懂啊。
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重新评估贷款出来的钱必须是以投资为目的才可以抵税。比如你自主unit，refinance 出20万作为首付，再贷款80万买了100万的房子，就可以抵税了，前提是新买的房子是投资房，不是自住房。
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正确的操作应该是用对冲账户，自住房只还利息不还本金。这样买了新的自住房，以前的房子租出去就可以抵税了。
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赞同你朋友的意见
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现在想top up出钱好难，要有合理的理由。说用来买其他房子不批的
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只要你有贷款能力和合理的目的，目前绝大多数银行都是可以top up的。
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