澳洲澳洲房产投资随笔:穿越时间的河流,寻找时间

在澳大利亚地产投资





(一):时间的玫瑰-巴菲特股东会演讲启示 photo-1588415986816-87616f6c1d9d.jpg

由于疫情期间我空闲时间太多,经常思考人生。我想把自己的投资思考记录下来。在这之前,股票投资是我的第二职业。我一直都很看好中国股市,大部分时间,我的A股仓位都是90%以上,这5年的收益也长期跑赢沪深300、创业板,甚至是大部分的基金经理们。但长时间在澳洲生活,我也在试图发现一些接地气的澳洲投资机会。幸运的是,最近发现澳洲房产市场是一块宝地。


我觉得投资股票和投资房产有很多相似之处。比如:巴菲特之所以被称为股神,是因为他长期持有了优质的公司,在过去60年间,这些公司的商业模式、勤奋务实的员工以及忠实的消费者们为公司的净利润带来了复合增速,而反应在股价上就是超额收益。同样,90岁的沃伦巴菲特在2020年伯克希尔股东大会上有过这样一番表述:在1803年,如果我们买下路易斯安那州的土地只需要花费1500万美元。1789年,买下整个美国,只需要10亿美元。但是,2020年,美国的财富总额是100万亿美元!这其中包括联邦准备基金、居民收入、股票和房屋、公寓的成交价。当然,这期间有通货膨胀,但也有通货紧缩。有经济繁荣,也有经济萧条。有大多数的和平时期,也有许多次大大小小的战争。但过去231年间,美国的财富还是增长了约10万倍。土地价格是这个增速中很重要的一部分。这样的增速也同样在被其它一些国家复制(比如:中国和澳大利亚)。




评论
(继续连载)几个世纪前,当欧洲的移民踏上美国,拓荒者们用自己的积蓄买下了土地,土地下面可能是肥沃的土壤,也可能是具有经济开采价值的矿产。一些土地后来被开发成了铁路、港口、学校、医院、办公楼,成为了城市必不可少的一部分。这就是土地价值增长的秘密。

虽说澳洲是个幸运的国家,但澳洲的经济也并不是一帆风顺。我们来看看下面这张图:

1.png

黄线是房价增速。

有粗有细的柱状阴影代表经济危机持续时间的长短。

80年代到今天,澳洲经历了黑色星期五股市暴跌、90年代初的经济衰退、90年代末的亚洲金融海啸、2000年的互联网泡沫、2008年的全球金融危机、2015年的中国钢铁行业供给侧改革(供大于需)以及现在的新冠疫情。在此期间,每次房价负增长后都会迎来正增长。

评论

(继续连载)我们再来看看1993年到2018年的澳洲房价中位数变化:

2.png

                              

19934月的房价中位数在10万澳币左右。20184月的House价格超出了50万澳币,Units价格中位数也接近了50万澳币。中位数代表的是一个平庸的人去买一套地段平庸的房子所获得的平庸的回报。25年间,一个极其普通的人可以通过房产投资赚5倍,而在这么长的时间里,房产投资人并不需要去做什么,每天上班、吃饭、娱乐、睡觉,25年后获得5倍的回报。我很佩服做生意的老板们,他们承担着各种各样的风险,养活了无数的家庭。但如果25年前去做生意,每天生意场上奔波应酬,身体健康会成问题,还需要承担各种风险,可能用不了10年,行业就进入了寒冬,生意能不能存续都是未知数。相比去市面上买一个生意,房产是确定性极强的投资标的,你每天醒来都能看到它,摸到它。同时也是防御性很强的投资标的,上面两张图就是很好的证明。

财富是靠被动收入创造的,被动收入需要时间,而时间又是一种复利!




评论
捕获.PNG
(继续连载)我觉得选房和选股票非常相似。在我过去5年的投资经历中,我买入了一些优秀的上市公司的股票,比如:贵州茅台、五粮液、腾讯控股、招商银行,至今没有卖出一股。这些公司的管理层非常低调、务实,护城河也非常深。它们都有一个共性,长期利润增速高于市场和行业的平均值。我对技术分析一窍不通,选股时我会去了解其商业模式、财务状况以及管理层的品行。同样,选房时,我觉得很有必要了解当地的基础设施、人口增长、收入水平这些硬性指标,而这些指标如果超过这个区的平均值,回报应该也会不错。当然,房价的话还需要多去看房,看多了心里自然就有了一杆秤。总之,澳洲房产这片风水宝地还有很多东西值得去探索。
我希望通过连载的方式分享我对投资的理解,争取将巴菲特的价值投资思想应用到澳洲房地产投资上,同时在这里找到更多投资路上的朋友。
如果读者朋友们也产生了共鸣,不妨帖子下面回复,或者微信我:Hunterzhang150,一起探讨房地产。
让我们一起穿越时间的河流,乘上复利的小船,寻找时间的玫瑰!
2020年9月28日 (第一节 完)


评论

谢谢分享!!!

评论

谢谢支持!

评论
这文笔可以的

评论
这是中介个人软文吧

评论
不错

评论

朋友,这是我的个人经历。我想写下来5年后再回头看看,应该会有很多感触。

评论

标红才是重点

评论

随你怎么理解吧。我做股票也是交了一堆朋友,一起成长。祝您投资顺利。

评论

所以才说软文嘛,否则就是硬广了。

评论
楼主先推荐几个区,让我看看要不要加朋友

评论
楼主把证券投资经验运用到房市上,相信你也会成功的!厉害!!!

评论
感谢分享。

评论
真的假的

评论
等着后文

评论
很好的分析

评论
谢谢分享。与生意的对比的描述的逻辑值得商榷

评论
谢谢分享!

评论
玫瑰是带刺的
再说,如果都预测对了,大家都去卖房子了
虽然我觉得房价很快就起来的
澳洲中文论坛热点
悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
联邦政客们具有多少房产?
据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联

过户律师,悉尼,买房卖房合同,看合同,conveyancer,律师,房产过户

地产投资

四种风格迥异的房产中介,哪个靠谱?

澳大利亚四种风格的房产中介,哪种更靠谱? 1、该区近12个月售出同类型房源数量最多。房子平均上市时间约为 40 天。说话的风格很沉着冷静,不急不躁。卖的房子有的在PRICE范围内,有的稍微 ...

地产投资

一个小小的冲动,在west gosford买了房子

澳大利亚朋友今年年中90万元在悉尼南区买了一套小房子,但很快就受到中庸之师的影响,以103.5万元的价格卖掉了。现在他看到高铁的报道,一时冲动在West Gosford买了房子。步行 15 分钟即可到达 ...

地产投资

(VIC) 咨询租房安全检查

澳大利亚作为墨尔本的租户,我今天查看并签署了condition report,发现在Information Reforming Safety部分,所有项目(smoker detector、electrical safety、gas safety)的last check date都填N/A。这是个问题吗?一般房 ...

地产投资

还清自住和再融资以购买投资

澳大利亚记得听人说用房子贷款,再贷款自住,再贷款不能超过自住评估价的数额,不占个人收入的可贷数额?请帮我确认是否有这样的说法。 评论 澳洲国内没有类似的按揭贷款。所谓按揭贷款 ...

地产投资

咨询四大银行贷款利率

澳大利亚看利率的人眼花缭乱。貌似四大银行里面,很多返现的利率也是偏高的。 cash back平分利息是真的吗? 转来转去好麻烦。不想转账的话,四大银行哪家利率最低? 评论 我8月转ANZ,当时拿 ...

地产投资

房东在一年内失去首付的例子

澳大利亚17 Tamar St, Ringwood 北 2021年12月买入107万 2022 年 10 月售出 900,000 件 中低价位楼盘10个月至少能亏25W,不容易 评论 06D0D8BD-E16A-429B-A1DE-64F9FBDE5517.jpeg (169.97 KB,下载次数:0) 下载附件 于20 ...

地产投资

祝各位经纪人朋友圣诞快乐

澳大利亚现在流行的题材就是骂中介,把房价砍一半,一言不合就互相批评,一点商量精神都没有,跟过去大不相同。在此光明正大的向中介朋友们表扬一下。 点评 中介在骂声中赚钱,他们过着 ...

地产投资

请问第一个月的房租什么时候可以到?

澳大利亚租客入住之前,或者一个月之后,或者第一个月的房租,中介基本都会包各种费用吗?谢谢! 评论 你没有合同?没有协议?一般管理费是租金的5%,找租客的租金是一周的租金,还有广 ...

地产投资

终止租户合同的最短时限是多少?

澳大利亚有投资房,租客最早签一年合同。期满后,承租人继续居住,无需继续签订合同,即Periodic agreement。现在住的房子卖了,想搬回投资房。代理人给了当前租户 90 天的搬出通知。但是有人 ...

地产投资

风云突变,央行要加速加息?

澳大利亚今天股市的快速下跌是因为刚刚发布的央行会议纪要。 可能有必要加快加息步伐。楼市休市,等明年二月。 现金为王 评论 我不太了解新闻 到最后就是12月加50分 或者把12月加25分改成 ...

地产投资

你知道北桥的评论吗?

澳大利亚这个最近卖了5.2m,价格怎么样?与一年前相比,是下降了还是差不多? http://www.realestate.com.au/pr ... orthbridge-nsw-2063 评论 Northbridge这个价位绰绰有余 评论 不是和其他区的横向比较,而是 ...