看了一圈帖子想纠正一个说法/概念，以100万为例，发现很多人的概念和回帖是 升息2%，每年就要多付2万 抗不住
但是其实绝大部分普通人无论是自住还是投资都是30年本息同还，所以这个说法欠考量
以cba的simple home loan为例吧
loan 100万 30年，目前是2.29%，还款$3843/month =$46116/year
loan 100万， 30年， 4.29%（假设升息2%)，还款$4943/month $59316/year
实际每年多支出的金额是$13200，而不是$20000,
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楼主你这个例子是本息同还？
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众口难调，总要有个简单的说法嘛 哈哈
不过每年的确多还欠款的%2利息，很多人会觉得不划算的，还款大部分都是利息，本金很少
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谁会还30年呢
一开始就是2万没错
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央行加到2%，传导到商业银行可不是还加2%啊，要被放大的啊
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如果100w，光还利息呢？楼主算算
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华人有啥可着急的，真加2%，结果就是鬼佬还不起卖房社会动荡。华人这种未雨绸缪的个性肯定是最后一批还不清贷款的。
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怕的不是贷款一百万的，而是贷了两百万，三百万，甚至四百万的。以前做假材料，贷出大额的不是少数。
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不考虑offset肯定不是
因为你每个月都在还本金，本金在不断减少
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然而利息还是多还了2万
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我只是想指出这个数学问题，在以本息同还的前提下，还款压力来自于repayment的增加，而不是repayment里利息和本金的比重。
所以 所有的英文新闻里都是很清晰的换算成了 每个月要多还的repayment金额。而这个论坛里 很多人喜欢把两者混为一谈
0.25% passed on in full by banks, the rate rise will add $65 a month to repayments on a $500,000 mortgage
and double that on a million-dollar loan.
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有算principal在银行的存款利息吗？加息后这个不能忽视哦
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对现金流影响来说，楼主的算法是对的
但是对利息支出而言，不论P+I还是IO，同一个加息幅度，利息增加的数字是相同的
同样以100万举例，
在只还利息的模式下
利息=月供
年还款直接拿本金x年利率
算年还款差值的话，也就是拿本金x年利率差
而在本息同还的模式下，
本金+利息=月供，又由于本息同还为等额还款，月供数值固定，随着贷款本金逐月下降，其间利息比例将逐月下降，与此同时，本金比例将逐月上升
4.29%的利率下，第一个月月供4943里，本息拆分后具体数字为
利息3575+本金1368=4943
2.29%的利率下，第一个月月供3843里，本息拆分后具体数字为
利息1909+本金1934=3843
而二者月供中利息部分差值为3575-1909=1666，换算后每年利息增加为2万。换言之，以楼主计算出来的年还款差13200，多付的2万年息一分不会少。看似少的部分，是因为相较2.29%利率，以利率4.29%计算时，头一年将少还6800的本金
因此，如果用2.29%计算时基于P+I，而用4.29%计算时基于依然是P+I，那么楼主的算法与数字是对的
若是用2.29%计算时基于IO，4.29%计算时基于也为IO，那么只还利息期间，每年规定还款将正好增加2万
但若是用2.29%计算时基于IO，4.29%计算时却是P+I，那么每年规定还款增加的数字将会是（4943-1909）*12=36408
因此，算差值应该分不同情况来讨论
当然，这些算法都是基于全新30年的贷款，现有贷款由于剩余年限不足30年，数字将有偏差
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关键现在银行房贷已经3.5%+了。如果rba加到2%。那么大家能房屋贷款就是5%+
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同意，贷款拉满的人，作假收入的人，加息绝对心慌
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短时间现金流是对的，压力没这么大。
长时间来说，这些少付的利息以后都要利滚利。
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