澳洲澳大利亚房地产 Wrapping Finance - 建议请悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好;我感谢大家对“包装”的反馈； - 我发现它最有用和最有益 - 并且信息量很大听起来这是有限的回复：Wrap 友好融资的来源 任何人都可以通过让我知道“谁”来帮助我吗？用于财务或“哪里”；请从维多利亚那里获得财务任何帮助将不胜感激另外，有人可以告诉我“为什么”吗？很难找到愿意支持“包装”的贷方；提前谢谢你问候莱斯利
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简短的回答是到期销售包装就是将房产转售给第二个买家，这会触发大多数澳大利亚抵押贷款协议包含的到期销售条款同样适用于租赁期权购买期权也将触发该条款当您知道贷方为什么有这样的条款时，您就会明白他们为什么不支持包装另外请记住，您首先获得贷款是因为您有良好的信用 现在你想把一个信用受损的人纳入图片 另一个问题是你正在经营一家企业，大多数贷方会认为你应该以高于一次性的商业利率获得贷款房屋贷款 问题是，你不会让买家支付高于商业利率 2% 的费用 最后，还有一个问题是你希望贷方给你多少贷款 这个问题在贷方只会贷款之前已经讨论过很多次了所以穆告诉你然后说你太“依赖租金”作为停止向你贷款的借口 如果你在每处房产上存入 20% 的押金，你可以继续获得贷款，但当你再也找不到押金时，你的业务很快就会停止问候， Mike
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Mike 发表者：B]当你知道贷款人为什么有这样的条款时，你就会明白他们为什么不支持包装[B] 请你再给我解释一下好吗？ - 我对这一切仍然陌生对不起，如果我听起来很无知 - 那是因为我在包装方面 - 还在学习！问候 Lesley
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Lease Option Finance 嗨 Mike似乎让包装商感到沮丧的条款 像 Lesley 一样，我想在澳大利亚的背景下多了解一下这一点 回复：租赁选择 - 在澳大利亚不一定如此！这在很大程度上取决于合同的内容和结构 事实上，我所指的那种租赁期权几乎没有遇到来自贷款机构的阻力 Cheers, Andrew
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是的，当房屋获得融资时，借款人同意每月定期还款 但是，如果不付款、逾期或贷款人的担保减少（不付款、损坏财产、不维持保险、不缴纳财产税、出售财产、出售通过将其他人置于所有权上等），则贷方有权要求完全和立即（例如在 30 天内）偿还贷款 概述贷方权利的抵押语言通常称为“到期发售”或“加速”；条款 到期销售条款的一个作用是它有效地防止贷款被承担 在澳大利亚，抵押贷款是不可承担的 显然，在英国，抵押条款没有到期销售条款，同样适用于某些类型的在美国的贷款 因此，这些贷款是可以承担的 在您的抵押贷款文件中，您不会看到标题为“Due on Sale”；这是您同意遵守的一系列声明的一般描述 例如： 我拥有或有权对我抵押给 XYZ Lender 的财产的权益拥有绝对且不可挑战的所有权；并且据我所知，没有其他人拥有或声称拥有或影响财产的任何权利，除非 XYZ Lender 首先书面同意，否则我不会做（或同意做）以下任何事情：(a) 出售或处置该财产或其任何权益； (b) 出租、抵押、细分或合并财产； (c) 授予对该财产的任何其他任何权利，或做或不做任何可能允许他人持有任何此类权利的事情，如果： (a) 我不支付任何部分到期应由我支付的合同债务；或 (b) 我违反了此抵押贷款的任何其他部分 如果 XYZ 贷方在获得第一笔抵押贷款时没有被告知您打算包装该财产，并且他们稍后在您 c 时发现在契约上挂上标题，他们会说您违约，并可能在开始止赎程序之前收回贷款以占有您的财产 除了可假设的问题外，DoS 条款旨在保护贷款担保（财产）不被在他们不知情的情况下贬值或转让 贷方必须能够收回房产作为出售和偿还贷款的最后手段 因此，无论是通过租赁选择权还是分期付款合同，都应告知澳大利亚的任何贷方您事先打算包装房产 一些贷方会在此基础上拒绝您，因为他们必须遵守抵押贷款保险公司的法规，否则他们没有允许这样做的灵活性 如果您支付 20% 的押金，则您获得资金的机会更大下降 10%，利率略高 Andrew (Katalyst) 似乎正在使用 Lease Options 进行包装 他有一个可下载的 PDF 文档，其中解释了他使用 Lease Options 的系统http:wwwkatalystsolutionscomau 在美国，到期出售条款由任何超过三年的租约触发，并且由任何包含购买房产选择权的租约触发，无论租约的长度如何，我不知道是否我们的消费者信用代码特别提到了这一点，但如果您打算使用购买期权，澳大利亚贷方仍希望得到通知，因为正如 Andrew 在他的文档中所说，期权持有人无论如何都会在标题上提出警告 贷方必须同意这一点, 否则你可能会违反他们的抵押贷款条款 问候, Mike
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Mike 的回答 Hi Mike 谢谢你的信息 你当然对不同国家的贷款代码有很多经验，它会出现至少足以让你保持警惕好奇吗你通过反复试验发现了这一点 你已经提示我进行了一些询问 我会让你知道我是如何获得干杯的，安德鲁
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包装财务迈克;感谢您提供的所有信息 - 我发现它最有洞察力、教育性和信息量很大我感谢您投入时间回复 - 非常感谢我现在开始更好地理解 Lesley
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Re：租赁选项 Mike Hi again Katalyst 系统中使用的租赁选项协议不需要在以后更改契约上的所有权 在所有权契约上放置一个警告，直到买方租户行使他们的购买选择权或他们步行远离交易 - 永远先发生 买方租户有 7 年的租约，有单独的购买房产的选择权 买方租户用他们的押金购买选择权 - 通常是商定购买价格的 2% 他们在技术上租赁房产，但拥有在 7 年内随时购买的独家选择权 当他们行使购买房产的选择权时，他们会通过正常渠道寻求资金 他们的租金抵免和选择权ion 费用（押金）从购买价格中扣除 合同清楚地反映了这一点 我们还就银行在此问题上的立场向我们的财务经纪人寻求了确认 一旦使用租金抵免和行使期权，将按照正常销售进行所有权转让选择权费用总计约为商定购买价格的 20% 注意与 Wrappers 不同，1 Katalyst 不会将首次置业者补助金作为租赁选择权的一部分 2 买方租户也没有购买房产的义务 3 我们不提供 25 年2% 加载的贷款 4 我们不提供供应商融资条款 买方租户在向贷方申请抵押贷款时申请 FHOG 我将在接下来的几天离开并澄清其他几点 再次感谢 Mike 免费提供您的知识和体验 问候，安德鲁
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等等，我还没说完！一些包装商根本不告诉贷方他们在做什么 换句话说，他们忽略了到期销售条款 这是有风险的，因为如果贷方发现他们可以使用租赁选项将贷款打包，只要租户-买方没有在所有权上添加警告，那么贷方将永远不会知道抵押人已就用作主要贷款担保的房产签订了购买选择权警告是在土地所有权办公室提交的通知租户-买方对该物业有兴趣（期权），因此阻止卖方出售该物业 由于该文件已记录在案，如果贷款人愿意查看，它可能会被贷款人发现 在美国，许多房主与银行发生了争执在法庭上声称执行到期销售是“不公平的贸易行为”；以及“对财产转让的不合理限制”；在州法院，许多房主赢得了争论 但在 ea八十年代国会通过了一项法案，在大多数情况下强制执行 DoS 条款 有一些例外 今天，在美国，可以通过使用信托和向租户买方分配受益权来绕过 DoS 所以你可以理解为什么有些包装有理由忽略到期销售条款 但是，我不建议在澳大利亚这样做 许多经验丰富的包装商使用投资者的资金来支付存款 我喜欢这个想法，因为它正在为银行创造竞争 但是，要获得投资者的资金，您需要证明成功且称职地进行包装的记录您不必是 Rick Otton 或 Steve McKnight，但只要您已经这样做了几年并且使用贷方融资完成了几次包装，那么您应该没有问题寻找投资者 作为包装商，您将能够通过包装投资为投资者提供 20% 或更多的回报，这比投资者通过现金债券或银行利息获得的回报要多得多。然而，初学者可能会使用自己的资金来提供必要的押金，当租户购买者收到 7,000 美元的首次置业补助金时，可以收回这些押金 如果您提供 20% 的押金，您应该很容易找到贷方提供贷款。当您要求 90% 的融资时变得更加困难理想情况下，您想要 100% 的融资并且没有提前还款罚款，但这不会发生顺便说一句，如果您不知道，如果您使用供应商条款，租户买方将立即收到 FHOG合同，但使用 Lease Option 方法的租户-买方必须等到期权被行使并且他们在收到 FHOG 之前完成购买即使他们这样做了，他们必须仍然有自己的一点积蓄给你作为“伤害”;钱来表明他们有多认真 他们不太可能做“跑步者”；如果他们已经给了你几千美元作为首付或期权费，那么在半夜，几年后，由于在来自资本增长的财产 当这种情况发生时，更多的钱会发放给你以供进一步存款 安德鲁，我在过去三年中从各种财产论坛中收集了一些信息片段，以便让我合理地了解主要问题 问候，Mike
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带有租赁选项的包裹 嗨，迈克，你能解释一下带有租赁选项的包裹吗？这听起来和我正在做的事情相似，但我相信我在租赁选项中使用的策略可能会非常不同，我只是在学习包裹我自己我已经看到了带有租赁选项的包裹和带有租赁选项的合成包裹这两个词听起来很有趣我正在尝试确定它们是什么以及我在做什么是不同的还是相同的干杯，安德鲁
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嗨安德鲁，包装可以 b e 用作包括租赁选项在内的通用术语，用于描述卖方或卖方融资的一种形式，其中存在财产的第一抵押贷款卖方在分期付款出售财产时承担现有抵押贷款的责任分期付款或租金支付的计算范围是现有的每月按揭付款加上额外的一笔收入，这是卖方的收入 由于销售延迟了一段时间，销售价格通常高于原始购买价格 用行话来说，加价称为溢价 租户的任何押金-买方提供的费用将记入该溢价卖方融资不同于传统贷款，因为卖方不会像贷方那样向买方提供现金来完成购买相反，它涉及在买方提供房屋购买价格时提供信贷执行期票（购买或分期付款销售供应商条款合同的选择权）和有利于卖方的信托契约 这些特定所有情况都必须为对房产进行首次抵押的贷方所接受 由于您的租赁期权系统，安德鲁，具有我上面描述的所有特征，它可以被视为一个包装或合成包装问候，Mike
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Mike's Wrap Explanation Hi Mike 谢谢你的解释你是在澳大利亚还是英国我很惊讶其他人会这么晚 - 凌晨 3:55 干杯，安德鲁
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你好安德鲁，我'我在伦敦，自 2001 年 11 月以来一直在这里 现在是下午 5 点 为什么狄更斯（而不是查尔斯）还在起床而且我的打字越来越差sdvdkb dksdjksdhs 安德鲁
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安德鲁，只是一个问题，在您的租赁选​​择系统中，如果业主拖欠抵押贷款，拥有独家购买权的买家会怎样？选项已解散 例如，如果婚姻破裂并且财产是共同拥有的，或者所有者的业务失败并且现金流导致拖欠付款等 只是好奇 Michale G
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警告 - QLD 首先我是IP 领域的新手，在投入之前四处寻找想法方法等论坛已经提供了这些！继去年投资一项开发项目后，我发现在昆士兰州，cavaet 只能注册 3 个月，然后才会“法律程序”失效。所以我目前的理解是，在昆士兰州拥有租赁选择权的买家无法通过警告来保护他们的利益 YesNo Ian
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回复：警告 - 昆士兰曾经也有一个野兽，叫做“同意警告”； - 与您当地的律师 Cheers 没有失效检查
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