澳洲澳洲房产 帮我了解OZ RE投资逻辑 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我关注了这个论坛，发现它非常有价值有很多东西要学习，有很多很棒的建议让我告诉你我的投资背景我拥有3个黄金地段的房子，一个公寓和两个商业物业没有一个是在澳大利亚或新西兰 他们的回报率都在 65% 到 10% 之间 他们完全还清 显然我喜欢 RE 并且喜欢投资股票，但这是另一个故事 我在 OZ 只待了两年，我现在住在在悉尼我有一个家庭和孩子，我们现在正在租一套公寓我需要你的帮助是了解在澳大利亚投资 RE 背后的逻辑我目前租用的房产的所有者正在赚钱41% 我认为至少悉尼的大多数投资物业都是这种情况 因为它与 OZ 的其他地区接缝可能会有所不同，但差别不大 我的问题是，当收益率仅为最多大约 4% 我不相信我n 资本收益，因为根据我的经验，这是您无法预测的，我认为这是一个可喜的奖金与租金相比，我会花更多的钱买房，我所希望的只是 CG 所有评论和建议都非常感谢 Thx V
评论
嗨恐慌，我知道你对投资持怀疑态度财产因为收益率低但重要的是内部收益率（收益率和资本收益）如果资本收益是“零”（或每年1-2％）我会同意，但从长远来看，他们不会为零与其他国家不同，Aus amp;新西兰是“理想的”居住地 只要它们是理想的，资本价值就会继续上涨（简单化，但这是为什么长期保证资本收益的一个例子）我更喜欢资本收益而不是收益，因为它可以帮助您积累财富通过使用杠杆 有比财产更好的工具来创收 快乐投资
评论
以你拥有的方式折现资本收益就是折现一个相当大的概念！你是对的，这有点像一场赌博，但这里的许多人会争辩说，只要进行正确的研究，这场赌博就会变成一场赌局，并且变得很可能你没有看到好的交易，因为你没有足够努力地寻找，或者是因为入市时机不对 可能是后者 你是说房产回报率 41% 这是今天的购买价格 - 也许房东是 10 年前购买的，所以他实际上赚了 10-12% 我相信你'意识到折旧和负扣税等尤其有利于高收入者----让我们以不同的方式看待世界房地产市场：假设有两家公司，您可以购买其中任何一家的股票10:1 的市盈率是 15:1 根据您的逻辑，您只需选择市盈率为 10:1 的那个，而市场上的许多人可能会认为 15:1 的那个更好，因为他们相信它会比另一个赚更多的利润未来* 这似乎是您对房地产的看法 您可能有 10% 的房屋表现，而您在悉尼市场上看到的只有 4%，但他们是否正在进入一个有自然限制的全球城市（东海、西山、国家公园北方和南方）从现在起 15 年后将获得更多的股息 *这是基于通用汽车和丰田的命运 丰田的市盈率低于通用汽车，但许多人认为这是一项更好的投资，因为它的支出如此之大很多关于未来技术的研究和开发
评论
好问题在澳大利亚，我们不能要求我们居住的房屋的利息但是对于投资物业，我们可以要求利息和其他费用，并且费用超过财产收入我们可以将其与其他收入相抵消 人们倾向于投资以获得资本收益 由于收益率可能较低 高收入者准备投资于财产并将损失与其他收入相抵消 参考持有成本较低 一些人投资于区域和农村地区以获得正现金流 由于利率几乎处于历史低位，人们似乎更愿意借钱投资，从而导致房地产价格上涨远远超过租金收入可以支持
评论
没那么简单 嗨WillG，谢谢你的回复 虽然我不喜欢为了以后赚更多的钱而损失几年的想法，我很欣赏你的策略自从所有的分析和共同sense 告诉我们未来几年不会有 CG（可能是 3 年，也许更多），实际上可能有资本亏损的例子，这是否意味着未来几年不是投资 RE 的时候OZ（请不要回复“那里总是有交易”；所以在非洲有 Thx V
评论
恐慌，只要当时有出色的资本增长，负扣税（只是）还可以并且业主收入很高 购买收益率为 3-4% 且没有增长的房产，而花费 6-7% 的资金在我看来与良好的投资基本面背道而驰长期来看当然会——但在等待期间你会很快用完购买房产，具体取决于你的收入 澳大利亚其他地区的收益率更高，但你会更加努力地祈祷长期体面的资本增长买他们
评论
你说得对，恐慌 - 我的 2 美分价值 Hi V，迟来的欢迎来到论坛显然你在房地产方面取得了成功，我们期待在你学习的同时向你学习我们 澳大利亚在资本收益可预测性方面的经验普遍不同来自你的 rs，很大程度上是因为这个原因，住宅房地产投资在澳大利亚很受欢迎没有资本增长，你是 100% 正确的，你是 100% 正确的，你最好租房 同样的原因 许多澳大利亚投资者在住宅物业中非常希望获得资本收益没有它，随着时间的推移，许多人将面临难以想象的金融灾难。我熟悉的市场 - 珀斯周围 - 似乎仍然很强劲；所以未来几年的资本收益似乎很可能在悉尼周围，我无法真正发表评论 你可能再次 100% 正确，这可能是探索其他机会或其他市场领域的好时机 有点取决于你的战略放大器;时间框架也是最好的祝愿放大器;季节问候，
评论
quot;我无法克服这样一个事实，即我会花更多的钱买房，而我所希望的只是CGquot;对于声称有很多东西要学的人来说，你已经有了一个很好的开始！它确实很好地总结了情况，正如皮特所说，它确实取决于您购买珀斯市场的哪个市场来自低基数并准备起飞但是购买一个已经看到其增长周期的市场将是一厢情愿在上涨的市场中购买接近中位数价格的好位置，这将很难出错 否则，就像你说的，只是租房 - 它更便宜，并由澳大利亚的好纳税人提供补贴
评论
我会对目前珀斯周围的租金收益率感兴趣如果市场即将起飞或直到强劲，我想知道一两年后的收益率会是多少我确定珀斯是 2000-2003 年房地产繁荣的一部分，是价格仍在上涨
评论
在戈斯内尔、麦丁顿等地区，5% 的收益率很容易获得，实际上珀斯的许多地方都在上涨，但没有达到其他地方的程度，以至于它现在是最便宜的澳大利亚的中位资本 - 甚至霍巴特都更贵！所有这一切都是在经济蓬勃发展、取消 FHO 印花税、重大基础设施项目（Kwinana 高速公路一直延伸到班伯里、新珀斯-曼杜拉火车线、会议中心）的背景下发生的。我有偏见（因为我是珀斯人）项目营销人员），但它确实让我的工作更轻松尽管通胀需求开始显现，而且交易正在进行中，预计今年建筑成本将上涨 10% 希望情况可能会有所缓解，我们可以缩短建设时间次珀斯有双砖施工思维定势——如果我们能摆脱这种思维方式，它会有所帮助，但它永远不会发生租金收益率肯定会随着 CG 的加入而下降——每一次繁荣的征兆取决于你是否根据什么来计算你的收益率你付钱还是物有所值
评论
我个人可以想到除了澳大利亚和新西兰之外的其他国家是理想的居住地 - 但这只是恕我直言，我同意成为一个理想的居住地可能是一个决定性因素的 长期 K 增长，但我不知道你怎么能像说的那样确定
评论
这是否意味着未来几年不是在 OZ 投资 RE 的好问题我不会回答与“总是有交易”我也讨厌这个回答你的问题的简短回答是肯定的如果 RE 倒退我相信你会发疯的需要在可再生能源投资方面更具创意 如果您能找到一处可以通过整修、分拆或廉价建造以增加大量资产的房产，那么您就有机会继续前进 我还没有看到“高质量”属性正在倒退，但看到“平均”属性停滞不前并倒退
评论
嗨，本，我同意你的评论，我只是把这个评论作为事实的一个例子可能有助于资本增长的因素其他因素可能包括，稳定的政治环境，温和的天气模式，低污染等
评论
显然，你不住在墨尔本！
评论
呵呵他大声笑墨尔本拥有这一切唯一的问题是这一切都在一天之内
评论
，我不相信资本收益，因为根据我的经验，这是你无法预测的，我认为作为一个受欢迎的奖励恐慌，也许它很难进入新南威尔士州的市场，但这只是一个市场，我仍然认为如果你在投机中购买低于市场价值，你可以在购买时预测Cg，很快就会成为富裕的内城地区祝你好运willair
评论
我也不相信圣诞老人，但我期待一些压力，因为我一整年都是个好孩子！恕我直言，您忽略了真正的财富创造者收入是润滑财富创造引擎的石油CG将使您致富这不是弗兰克·洛伊（Frank Lowy）获得的股息收入使他成为亿万富翁，而是他股票上的CG每天将他的财富上下移动数百万但是对于 CG 与 +ve 现金流的辩论为时已晚，所以祝大家圣诞快乐，并祝大家获得良好的资本收益
评论
嗨，glebe，只是一个对您的报价提出问题：计划财务独立对我来说也是如此
CG vs CF+ 我知道在 OZ 中有两个主要的 RE 投资流 1 资本收益驱动 2 现金流为正 还有第三种同时想要两者，我肯定会 无论如何，我的问题是你如何找到以上任何一种，（你真的有吗？ nd）在当前市场上，我知道几年前是购买的最佳时机，但现在我不是在寻找 50% 的 CG 或 15% 的收益率，只是在所有费用后会产生利润的东西，它是这么简单关于 CG 主题，恕我直言，在您出售之前，您无法将任何 CG 货币化，这没有多大用处 您可以将其用作杠杆，但如果您想要口袋里的现金或假期在您的 RE 开支上度过艰难的 Thx V< BR>评论
你当然可以不卖东西赚钱！事实上，如果你不这样做，效率会更高！ 1) 设置信用额度以提取股权，并且：a) 将其投资于高收益股票基金（例如 NavraInvest）以保持您的利息的可扣除性并享受收入或 b) 购买年金（即现金债券）或2）您可以只使用LOC来支付生活费用并接受利息不可扣除并且您的支出不能超过您的年增长加上缓冲有不止一种方法可以剥皮猫亲爱的恐慌，基本上你是对的！很难从当前的 Oz 房地产市场中理解任何意义，我什至会采取你的评论，并说这同样适用于世界上大多数可再生能源市场几乎不可能获得可观的租金收益，并且，对于有很多原因，如果没有相当大的创造力，资本收益看起来是不可能的 本地市场，尤其是城市市场，很容易成为一篇关于“为什么房价会下跌”的文章的目标。而且，虽然很多人都同意，但这个论坛几乎没有为这种不适提供有效的答案 我已将我的杠杆率降低到最低限度，并且只持有一些很久以前购买的最喜欢的旧 IP 我查看我的研究和我的电子表格和底线说出去！我非常想听听为什么有些投资者认为现在是买入的时候了在接下来的几年里，将会听到一些很好的理由来投资 RE租金回报率仅为 4%，除非他们预计总回报（收益率加（减）增（减）值）超过另类投资（风险权重），否则他们不会做出最有利可图的投资选择人们可能会出于多种原因继续持有此类投资，包括： 惰性 b 与其他投资相比，夜间睡眠因素 c 相信在一段时间内房产将是表现最好的资产 然而，无论这些原因是否有效, 除非ss 投资者认为 c 是正确的，没有理由投资房地产收入回报将即使它的价值下降或保持不变，也要确保该物业具有良好的价值 但是，我今天在一份地区报纸上看到了很多价格过高的东西 一个农村小镇的两处物业以 5% 的毛收益率出售 两年以前这些房产在市场上的总收益率约为 15% 租金似乎没有上涨 我考虑了两年前这些房产在市场上的情况并决定反对它们 我认识的其他人也认为该镇做了不值得投资 我一年前以 17% 的总收益率投资于该地区的城市 从那以后我的租金上涨了 33% 祝目前的供应商好运，但是当他们可以把钱变成现金时，为什么有人会购买管理层信任并获得比这些房产的总收入更高的净收入恐慌，我认为如果房产是你的东西，你可以在其他地方获得更好的租金回报，并利用增加的利润在其他兔子的地方租一些东西为使数字起作用而出汗
评论
我注意到农村住宅现在被高估了，以至于一些城镇的收益率下降到只有5% 为什么有人会购买没有增长潜力的农村房屋，以及几乎没有土地含量，因为我无法以 20 倍的总收益进行投资 现在支付的定期存款或财产信托必和必拓股价仅为 2005 年预测市盈率的 129 倍，或者更好的是，WMR 股价为 2005 年预测市盈率的 77 倍，并获得全球已知的 38% 的经济可采铀储量来自奥林匹克大坝的免费投入ya
评论
嗨恐慌，我认为归结为这个（可能属于论坛的physco babble部分） 感知 每个投资者对他们将获得的回报都有不同的感知 这种感知是有效的ct，他们的现实 然而，这个“现实”可能是也可能不是事实 所以，一般来说，为了投资澳大利亚可再生能源，“感知”将是长期回报将高于其他地方的回报 这长期回报可能是 CG 或租金增加的结果 投资者认为会发生什么并不重要，只是他们有特定的看法 就我个人而言，我相信任何市场上总会有有价值的交易 真正的诀窍是找到它们 我们的逻辑是，因为找到它们需要时间，而时间需要现金，所以我们已经采购了正现金流的房产来维持我们，同时我们找到了具有增长潜力的交易 有了您完全拥有的三处房产的支持，（尽管不在Aust，除非他们在乌克兰，否则货币会比澳元强）你也许可以花时间采购那些隐藏的宝石他们在那里；你只需要去淘金 祝你好运杰夫
评论
如果你认真对待资本收益，如果你在 6 个月前将资金投入石油和黄金，那么你会看到 16% 的黄金增长和石油，你可以把你的钱翻倍，没有什么比黄金更安全的投资了否则，诚然，将您的一些财富捆绑在定期存款中是一个精明的策略，但您的其余投资现金应该为您更努力地工作
评论
“没有什么比黄金更安全的投资了”；就在几年前，人们还在讨论黄金几乎一文不值，因为中央银行开始摆脱它。我在一家黄金矿工工作了 35 年，想知道除了花费数百万美元之外，我为世界增加了什么价值几升柴油排入空气中，氰化物排入地下以将其挖掘出来 所有这一切都将其卡在安全保险库中某处的地下 人类是奇怪的生物！我只能假设曾一度对盐持有如此强烈的情绪并且在 1900 年代两次德国马克如果有什么这突出了你必须如何随着时代的变化购买任何东西并抱着希望它的价值与昨天相同或更高的希望是一厢情愿，您需要了解世界上正在发生的事情并做出前瞻性预测
评论
奈杰尔，目前现金流与 CG 的辩论会很短，因为恕我直言，大多数人都很少精明的投资者知道您不会购买回报低于您必须支付的资产，因为这会阻碍您的进一步投资，尤其是在房地产市场几乎没有负增长的情况下，您可以在支付 65-7 的同时持有多少房产% 贷款和收到 3-4% 不是人y 人们为房地产支付现金，因此房地产的巨大杠杆也是一把双刃剑几年前你必须每个月投入的收益，这可能会限制你利用好机会的能力论坛上最近的一个例子是史蒂夫纳夫拉购买了一套符合他在该地区的租金现实的房产，但他仍然拥有每年支付 15-20k 来持有它，那是在 70k reno 之后 他说他这样做是为了减税以抵消他的股票收入，这是一个很好的策略，但史蒂夫是史蒂夫，大多数投资者在等待时不能做那种事情未来某个时间的上限增长
评论
duvetray, 有些投资者通过涉足黄金而发家致富 他们比超过百万的澳大利亚房地产投资者更了解这个特殊市场“平均”投资者，澳大利亚投资房地产市场肯定是一个更安全的投资市场恐慌，关于为资本收益而投资的房地产，澳大利亚有资本增长的历史[长期增长是合理可靠的；在那个长期内，负增长期（年）相对较少 负增长率也“很小”] 可以借入资金，并有能力要求税收损失和获得节税帮助投资者因此，借贷策略;为资本收益而投资可以在长期内创造良好的回报——尤其是对于那些原本会通过缴纳个人所得税的投资者而言。因此，如果您是纳税人并计划成为长期房地产投资者，那么这是一个值得考虑的投资选择实现资本增长和正现金流的投资是可能的 对于住宅物业，实现这一目标的巨大帮助是非现金税收减免 - 主要是折旧 - 如果您是纳税人（一种不太理想的方式是借入不太多的初始成本 说 50% 的购买成本是借来的 这可能没有足够的资金为你工作）你如何找到这样的地方 好吧，在论坛上询问是一个很好的起点！当你找到它时，你如何识别你正在寻找的东西 你必须知道你在寻找什么 据我所知，只有纳税人才能找到这样的地方（除非你不想借太多，例如仅 50%）如果您了解非现金扣除以及他们如何在正现金流的情况下进行负杠杆投资，那么您就走在了正确的轨道上，并且可能自己找到此类投资 提供此类物业的公司在月刊“澳大利亚房地产投资者”上做广告；这些公司——我没有处理过，我的评论或多或少是假设的——似乎有单位（而不是房屋），做出你想要仔细检查的假设（空置率、租金、未来增长等） ），以某种方式与建筑商相关联的市场（我不确定）在不同的策略上，如果您有多余的未使用股权并借用它，您可以投资房地产（尤其是最有可能拥有未来强劲资本收益的房产）并使用借来的资金来弥补收入和支出之间的差额 投资可能不会产生正现金流，但您不会“自掏腰包”；由于使用借来的资金 - 事实上，由于退税，您的口袋里可能有更多的钱 这可能会赌资本收益最终将超过最初的损失 这是一场许多人建议您避免的赌博 还有机会税收法规的变化可能使策略失败 再次采取另一种策略，在您已经在的市场上购买更多房产怎么样
评论
quot;关于房地产投资以获得资本收益，有一个历史澳大利亚的资本增长”；但现在情况不同了 皮特 - 资本收益已成为历史
评论
皮特，当我购买投资物业时，我想做的不是依靠扣除（现金和或非现金）来使其发挥作用尤其是在没有上限增长的那一刻！另外，我现在可以想到成千上万的更好的事情来处理 50% 的房屋存款如果你必须投入 50% 的投资才能工作，你需要寻找其他地方或者只是远离房地产市场现在
评论
LikeWow, 当然，如果一项投资仅依赖于扣除额，你就不会投资于它 资本增长目前可用 在我居住的珀斯周围，例如，哪里的指标表明它将还会持续一段时间 个别地区，例如 Mandurah-Rockingham 周边地区表现突出 这类地区并不难找到 如果您像我一样相信会出现长期资本增长，那么投资策略所概述的投资方式是为回答 Panic 的问题而提供的。这更像是一个学术答案，而不是推荐的策略寻找其他投资也是我的建议我认为我们非常同意季节的问候
评论
quot;Mandurah-Rockingham周围等个别地区突出此类地区不难找”；同意 我也认为这种增长在短期内会很强劲，并且也具有长期增长的基本面
澳洲中文论坛热点