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在澳大利亚地产投资



一两个月前，我遇到了一位朋友，当我上次与他交谈时，他担心他的欠款金额和现金流量，因为：他有 4 万美元的个人债务 他 3 年前购买的悉尼 IP 现在价值降低了 30%（约 - 6 万美元），收益率一般 他近 2 年前购买的珀斯 IP 价值上升（约 + 6 万美元）产量一般，我昨天追上他，他说他有；卖掉了他的珀斯 IP 保留了悉尼的 IP（不想承担损失，并且会一直持有到 A- 价值上涨或 B- 他绝对必须出售）并试图在明年迅速减少他的债务或第二，然而，这让我想到了由于财产价值下跌以及某些领域的利息支付增加而可能拥有负资产的各种人，以及对他来说对抗这种情况的相关策略是什么（除了时间）< BR>评论
出于好奇，你的朋友为什么选择出售他在珀斯的房产
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不认识 Rixter，我能确定的最好的结果是他不想卖掉另一个（悉尼） ) 作为“损失”；然后将是“真实的”；我们开始交谈，他告诉我，他在与他的会计师的谈话中跟进了我最后的一些评论（例如折旧和各种税收减免等），他的会计师证实了我所说的话，他会知道索赔几年的贬值等我也向他指出了这个论坛的方向
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看看数字，一个IP抵消了另一个，你的朋友控制着他现在拥有的资产基础的两倍但我想这一切首先取决于他选择的投资策略——除非他对情感视而不见
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在我看来，这就像一系列下意识的反应 40k 的个人债务没什么值得兴奋的，而且负现金流可以通过税收变化、折旧、资本化成本等来管理经典的情绪反应结晶“利润”，不承认损失最终，在决定是否购买或出售时，该物业是否已经增长或是否处于股权领域无关紧要 这完全取决于未来的增长 应该根据悉尼或珀斯是否会增长来做出买卖决定未来更强劲 在另一个层面上，长期计划应该是控制尽可能多的财产，假设平均升值 7-10% 亚历克斯
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我是股票新手，但有人告诉我这是一个典型的投资错误，有效地屠杀了赢家并保留了我认识的狗，因为我以前也这样做过（股票不是财产）
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我们可以假设个人债务现在会爆发为现在应纳税的结果
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这样的故事你听过很多，我猜你只是不知道，你不知道什么；也许他需要一两本投资书籍，从巴比伦首富、詹斯的书和迈克尔斯的书开始
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显然，理想的情况是尽可能地持有它们但让我们假设在我们所有的现金流小技巧（所得税变化等）他仍然不得不卖掉，真的那么傻吗 我们都认为珀斯房地产价格在未来 5 年内会发生什么 我们都认为悉尼房地产会发生什么未来 5 年的价格 正如亚历克斯所说，这一切都关乎未来的增长，我也会把钱放在悉尼后面 此外，3 年前的悉尼中位价高于 2 年前珀斯的中位价，所以我不这样做不认为他失去了一半的资产基础，也许更像是 13rd
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G'day Ausprop，嗯 - 不，我不认为，Ausprop - 原因如下：- 1 即使在销售成本之后，等等他应该“在珀斯的房产上赚了一些钱”；这可以立即应用于个人债务我知道地狱吗，不 - 但如果价值上涨了 6 万美元，我希望他不会在没有看到至少 4 万美元利润的情况下出售（取决于这一切的情绪化程度）是）因此，在销售成本之后，希望 2 万美元用于个人债务 2 是的，他将获得 CGT - 但这将在下一个财年（FY0708）并且可能达到约 4000 美元（基于 12 个月 50 % 减少，销售价格为 40,000 美元利润，减去销售成本，并基于 30% 的边际利率）3 与之前的“2​​ IP”一样；投资者，我希望他只考虑“出了什么问题”；并将吸取教训因此，他现在已将个人贷款减半，仍然在悉尼持有一处价值约 20 万美元的房产，现在价值 14 万美元（某处的单床公寓）——所有这些都基于此评论：- 我的对他的边际利率的猜测是基于较低的价值拥有的财产（即只是猜测，因此可能是错误的）即我认为他是平均工资收入者 基于“平均收益率”；评论，他现在通过出售一个显着减少了每个月的损失，即他将个人贷款利息减半，摆脱了一个 -ve 齿轮财产，获得了 20,000 美元（但明年年底将欠 4,000 美元）而且，是的, 所有这一切都是“假设的”，基于所提供的信息片段在我看来，尽管有希望让他深吸一口气，与 Redwing 进行更多交谈，并巩固可能你的问题 Ausprop 反映了“是否他从中吸取了教训”嗯 - 我希望如此 当然可以从这个故事中学到很多东西 eh 问候，
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可能看起来是一个愚蠢的策略，但鉴于历史表明房产会上涨，他不能借到 $$珀斯房产减$$ 以弥补悉尼房产的还款 这肯定比卖掉更好。这是不可知的谷歌“赌徒谬误”；一个链接是http:enwikipediaorgwikiGambler's_fallacy 说了这么多，没人再读了，但历史真的不能保证未来的利润 房产确实有多年糟糕的负回报
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房产当然有多年发生的事情不多，但从长远来看，它似乎总是上升 告诉我在 20 年期间财产倒退的任何地方如果在短期内，我同意你可能会被抓住 我把这个放在另一个线程我觉得这证明了财产会随着时间的推移而上涨是一个需要处理的数字 发现很难相信，所以在我妈妈自 1974 年以来拥有的房屋上进行计算只付利息贷款 物业增加 F或者我小时候住的那些，计算出的价格约为 2006 年 1974 年 IPSWICH 以 21,000 美元 + 33 年 @ 8% 折合 267,000 美元 @ 9% 折合 360,000 美元 1979 年 OYSTER POINT ESP 家庭以 41,000 美元 + 28% 折合价购买$ 328,000 @ 9％复利$ 420,000 1982年木质点以$ 28,000 + 24岁 + 24年 @ 10％复利$ 275,000 @ 11％复利$ 343,000 1985年的Scarborough房屋以$ 38,000 + 21年购买 @ 10％ @ 10％的$ 281,000 $ 281,000 @ 11％的$ 340 $ 340最后 2 个分别为 10% 和 11% 是 8% 和 9% 似乎让 Val's 有点低，我猜测目前的价值是 Bloss
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这是我的哲学当然我即使买卖房产的成本很高，如果我完美地安排销售和购买的时间，可以获得更好的回报 但是，我不是那么好，所以我会做次优的事情并购买并持有 我会尝试时间我买一点，但不会卖 进入h的人当他们预计市场会下跌时有点卖出通常最终会为时已晚（如果有的话）买回并错过下一个周期我承认我的局限性这就是为什么我不卖亚历克斯
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我此外，我们对最近珀斯的繁荣非常幸运（随着事情开始好转，我们非常有信心，但从没想过会出现这种增长——否则我会买一些便宜的单人床，然后快速做一些利润，如果我这样做了），尽管我们现在正在寻找州际公路以获得更好的价值和多样化以及获得一些管理基金
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稍微偏离主题 - 这些区域与 CBD 有什么相似之处我的父母于 1978 年以 25,000 美元在 Langwarrin 购买的房屋在 28 年期间以每年 85% 左右的速度增长到今天的 245,000 美元左右 这是我的保守猜测，因为现在中位数为 265,000 美元 Langwarrin 距离墨尔本东南约 48 公里，距离墨尔本约 7 公里来自弗兰克斯顿的内陆 http:enwikipediaorgwikiLangwarrin,_Victoria I我只是想找到更多关于郊区与内郊区增长的真实数据我只是在挑战其中一些 10% 增长 4% 收益率与 10% 收益率 4% 增长示例（或 10% 与 6% 增长）的比较 I已经看到（他们可能正在比较内城区和乡村房产，但仍然）虽然我确实同意内城区经历更高的增长（并且未来的购买将在这些地区）在我的书中 28 年 85% 还不错只要他们不抑制未来的收购，就值得坚持下去。从 Redcliffe GPO 到 7 距离布里斯班 GPO 大约 40 KLM，但是，嘿，我不在乎他们在哪里，如果我能以不低的美元获得 8% 到 12% 的复利，在我看来，随着时间的推移，几乎每个靠近主要城镇的地方都会得到这个，有些比others Bloss
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我不确定它一定是“更高的增长”。我的理解是内城区表现出“较低的波动性”。干杯，Y-man
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我也会对此感兴趣对我来说，Y-man，你自己在这个领域做过很多研究吗？任何书籍的任何部分都强调这一点
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我完全同意这一点，实际上对人们应该只购买的普遍看法提出异议靠近城市（半径 8-10 公里）据我研究，只要一个人在其中一个地铁站购买，就百分比而言的增长是相似的，除了可能靠近水的那些注意：这就是我已经观察到并且很高兴被证明是错误的，但我实际上有点支持郊区的人
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不，我想我只是在一次研讨会上听到过实际上，我们确实曾经经历过一些内在和多年前的远郊中位数，使用 Property Values 书 Cheers, The Y-man
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Y-Man, 你会感兴趣吗在分享 yoru 练习的主要发现时，我相信很多人会很想知道谢谢-
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说实话，我开始练习了，但没有坐下来输入所有数字（太多的工作！！ ) 所以我拿了几个小样本来确认我的观点，然后继续像蜘蛛侠这样的人可能会对这个话题有更明确的观点数据干杯，Y-man
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这是一种已知的认知偏见，称为“损失厌恶” ' 简单地说，我们在损失方面寻求风险，但在收益方面厌恶风险，有趣的是，这似乎很好地使我们在金融市场上表现不佳
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这种比较不恰当赌徒谬误与事件有关没有依赖关系，例如轮盘赌的旋转 需要更好的例子来说明财产并不总是升值
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如果你找到一些数据，把它贴在这里我收集它
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蜘蛛侠最近发布了这个帖子：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt28933 我觉得这里有一些相关性 GSJ
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我基本上同意 Les 所说的出售珀斯可能是个好主意 运行肯定很快就会结束 保持悉尼可能也不错，s因为它在底部并且向上看 另外，如果他在悉尼以 $200k@80%LVR 的价格购买，他可能需要向银行偿还 $160k，这意味着他必须从其他地方再找到 $20k 这会将他的个人债务定为 6 万美元 所以，虽然两者都卖掉都不是理想的举动，但如果他不得不卖掉一个，我认为他做出了正确的选择
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