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在澳大利亚地产投资



目前有比平时更多的厄运和悲观者，我认为我们可以在接下来的几年里期待更多这将不可避免地伴随着“我已经警告你这个萧条已经 5 年了”；那么 IPer 可以做些什么 IP 的主要风险是利率、空置率、机会成本上升 显而易见的事情是长期固定 IR 利率 - 10 年利率是对几乎任何事情的良好对冲，他们会消除 IR 费率的任何波动 空置不太可能成为当前环境的问题 但是保持租金略低于市场，或让长期优质租户对圣诞礼物感到满意，及时关注请求等将有所帮助 也许在 LOC 中有 $$$在空缺延长的情况下支付 6 个月的利息 机会成本是一个大问题 Damp;Gers 告诉我们，大萧条将会发生，IP 价值将减半，经济衰退（甚至萧条）迫在眉睫 当然至少发生最坏情况的可能性很小 如果您的策略是长期 Bamp;H 那么什么都不做，从长远来看一切都会好起来的，只要您可以持有一段时间但是对于市场计时器交易者来说，是时候兑现 amp 了吗？等待破产 这首先取决于您认为破产的几率是多少；其次，价格会比你假设的售价下降多少 考虑到每端 5% 的交易成本，可能还有一大笔 CGT为此...假设自购买 IP 以来获得 50% 的收益 大多数人将在 1 年 CGT 折扣后的收益上缴税@22% 所以您将支付 IP 当前价值的 733% 的税 然后加上 5% 的 txn购买和销售的总成本为 1733% 因此，如果他们出售 amp;稍后以低于售价 17% 的价格回购 添加个人时间放大器；为销售放大器付出的努力；回购，可能的空缺问题等……它需要下跌约 20% 才能收支平衡 对那些坐拥 100% 利润的人（这对许多人来说更有可能）做同样的练习，而且对于市场来说，这些数字看起来更糟-计时器支付 IP 销售价格的 11% 的税款和 10% 的交易成本如果您不幸在高峰期购买并且没有任何收益，那么您将只需要支付 10% 的交易成本，在您之前重新领先 所以最大的问题是……市场下跌 20% 的可能性有多大，如果有超过 50% 的机会，那么可能有出售一些放大器的情况；为破产而祈祷……并希望您可以完美地安排购买时间
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好建议但是我要补充的是，出售所有您尚未还清至少 50% 贷款的财产, mbl
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Keith 的好帖子，对我来说是一个有趣的话题 我现在正在用电子表格做一些现金流量计算 对我来说一个选择是将我的贷款的 % 固定 3 或 5 年 另外我几个月来一直在考虑出售我认为我最糟糕的财产理想情况下，我想持有一切，因为我相信这个国家的未来以及可再生能源在几乎所有情况下的强大性质，除了直接入侵外国势力或政府没收如果你看看什么可以被认为是一场严重的危机，那就是 87 次股市崩盘，只有在崩盘前的最后两个月进行的投资才会显示出负 5 年回报（然后无论如何它接近于0％）wh当你考虑一般的生活时，我并没有那么可怕，一切都有风险当然，即使错过一些巨大的危机，机会成本的无声成本也是巨大的，就像按照预期采取行动的无声成本一样在过去的两年里，财产将无处可去甚至倒退，我喜欢我今天在这里看到的描述 FUD！经典而真实 FUDders 在网络上无处不在，因为它可以很好地复制您多久会看到“房地产市场在未来 12 个月内继续像过去 200 年一样表现！！”；可能不经常 但是“大萧条迫在眉睫”被推入全球回声室 还有 FUGgers (Fear Uncertainty Greed) spruikers 通过他们的著作推动贵金属的销售，这些人经常在这个论坛上联系到 还有演讲费对于那些发表了最古怪的预测的人来说似乎是最大的，无论是上行还是下行 我相信哈利登特上次我检查时收取 100k 如果你错过了市场走势，那么心理上可能会很艰难，越远它会继续，你错过的越多，你开始出汗越多很快你就可以品尝到即将到来的depression 由于我一直参与主题“房地产价格停滞多年”，我的房产或多或少地完成了自首次结算以来一直在做的事情 例如：增长 7-10% 现金一直是风险最高的资产类别现在有一段时间了，谁知道这会持续多久 当然它会在某个时候改变，希望当它发生时一杯咖啡的价格低于 10 美元
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一个“解决方案”;如果价格大幅下跌，将购买更多的知识产权 收益率将更高 如果利率上升以开始衰退，那么利率下降以刺激经济活动和持有成本将迅速降低变成正数只是时间问题 I不要认为这是一个可怕的情况，除非你可能年纪大了，并且依赖于股票增长来立即退休，或者在日常财务方面非常紧张。老实说，我在 20 多岁，所以如果房地产价格上涨或下跌中期影响不大 它上升了我有更多的股权可以借来购买更多，但如果它下降了，我可以更便宜地购买（使用储蓄）并获得更高的收益 在接下来的 20 多年里，这并不重要！
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Keith 大多数贷方是否愿意，或提供固定利率的选项 本长
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我相信他们是但是我很确定这里至少有一半的人买不起 10 -15 年固定利率
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你可以在 75 左右获得 10 年利率% 我怀疑那里也有更好的交易，这取决于你的情况长达 30 年的固定利率 ANZs 今天的利率可以在这里找到 您会看到 10 年固定利率几乎与 1 年固定利率相同 大多数将根据要求为您提供长达 30 年的利率 代码：固定期限利率比较利率™ * 1 年 745% 年 806% 年 2 年 745% 年 800% 年 3 年 745% 年 796% 年 4 年 755% 年 795% 年 5 年 755% 年 792% 年 7 年 755% 年 786% 年755% pa 779% pa
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Hi mbl 这是一个非常广泛的声明 这是基于什么也许你可以改变“相当肯定” “我相信”就个人而言，我什至不会考虑固定我的费率，但我喜欢平底船史蒂夫
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我说'漂亮'
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所以你做了amp;我说这是什么基于即你怎么知道quot;这里至少有一半的人买不起 10-15 年的固定利率”；亲切的问候史蒂夫
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任何人都知道一些银行提供的关于 gt;10 年固定利率的亚历克斯
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很多防止不利因素的措施是在购买时不要支付太多它是通常认为以接近地价的价格买房是好的 但是土地是一种生产要素，它的价格是由对它的需求决定的 人口和经济活动是土地需求的主要驱动力（前者是住房，更多的是后者用于商业）如果土地变得太贵，那么其他因素会被替代并且价格会在一段时间内趋于平缓人口变化和人口增长模式通常是长期的（30-40 年以上）所以如果您在种植区购买，那么这必须表明某种持续的需求 如果有增长，这必然意味着一定程度的新建筑活动 现在建筑成本也会有所不同 - 在经济衰退中，建筑商可能会降低价格以保持员工的工作并能够廉价购买供应品 但如果你能买房子e 对于略高于 (a) 土地价值或 (b) 建筑物重置价值（注意两者可能存在的差异），那么我认为这是一个相当不错的防御方法
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嗨刚，固定贷款只是确保你找到找出如果您需要提前终止贷款的后果是什么银行通常会要求您支付休息和经济成本，这些可能会非常讨厌，具体取决于时间等各种生活和财务状况可能会出现，需要您需要尽管有最好的计划，但过早退出定期贷款 固定贷款的期限越长，发生这种情况的风险就越高 干杯 - Gordon
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Gordon 你对修复很重要，而我确实相信利率会上升我不确定到什么水平但正如你所说，固定贷款的违约成本可能很高，而且生活往往会不时抛出曲线球如果我正在修复，我可能会选择 2 -3 年，而不是 5 年 + As f作为保护不利因素，我在抵消账户中有钱来支付我的费用和足够的保险保障 我也会增加我的税收变化（以及租金，鉴于空置率已经非常低，如果利率上升，它们只会变得更低）我必须承认，如果利率达到 11%，我会开始受伤 +
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我似乎不o 有“迷失”；这是我第一次发布它，所以我会再试一次 抱歉，如果它出现两次 关于违约金 - 我们在再融资时遇到了一种情况，我们的一笔贷款需要支付几千美元的违约金我们的贷款经纪人（保佑他的棉袜）通过让我们将贷款偿还到大约 500 美元并像这样坐一个月来规避它 然后休息费根据 500 美元的余额（或类似的东西）计算我们只能做因为我们的账户里有资金我不记得我们是从我父母那里借了这个月还是使用了新的再融资贷款并保留了一处房产作为我们等了好几年的贷款的担保以前我只知道我们将违约费从几千美元降低到几百美元 在我看来，一个好的经纪人值得他的黄金重量 Wylie
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好一个 Wylie！必须记住未来的小技巧 干杯史蒂夫
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另外关于打破固定贷款的成本 - 将抵押贷款转移到不同的证券（amp;支付其'可变利率贷款）我的一些贷款将如果固定利率上升，请向我支付大约 90% 的差额，因此打破贷款对我有利（CBA 这样做了 - 不知道他们是否仍然这样做） IMO 有充分的理由保留一些可变贷款但就像这里的大多数情况一样长期持有者，在价格便宜的情况下进行固定（就像过去 5 年一样）是很好的风险管理放大器；省钱
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KiethJ，谢谢你开始这个话题 我要补充一点，另一个保险是提高你当前现金流入的安全性和或提高他们的水平 不要只考虑剥离资产或支出，而是还考虑提高收入 锁定租户延长租约 提高租金 增加土地使用率以提高收益 当然，当议会参加聚会时，我正在我的 Mona Vale IP 上做后者 我目前的收益是微不足道的 36% ( 73 万美元的借款每周 500 美元），但当租赁合同在 9 月续签时，这个价格会上涨，我也计划开发它，根据我的数据，保守的收益率将使我的收益率达到 69%（2400 美元1800 万美元的借款）在 69% 时，我与现行利率的利差大大降低，她几乎是中性的所有投资并拥有大量股权储备金，等待出现的任何机会 通过我的管理基金，我的被动收入现金流相当强劲，但它的资本价值可能会发生变化，因为我们已经在另一个线程中进行了审查，所以我需要小心追加保证金并相信我没事基于我低于要求的 LVR 和现金储备 唯一缺少的环节是锁定我的工资收入，但如果不能继续做好工作，我无能为力，我可以保留目前停放的 10 万美元现金缓冲在 PPOR 抵消账户中，这大约是我准备的极限感谢您让我重新审视我的策略并再次测试我的假设干杯，迈克尔
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CBA 利率目前在这里 - 2,3,4,5 年都是780% 7,10,15 年都是 789% 我预计收益率曲线对于 10 年以上的任何时间都是平坦的看大局 FUD 者通过出售副本而不是投资来赚钱 我想说不是 许多人在这里购买，无论市场状况如何，所以不要在意 如果你坚持你的（大局）计划，那就是不相关 或者您可能投资于其他地方 - 例如，我错过了珀斯的繁荣，但我投资于其他地方 我认为由于我对珀斯缺乏了解，这是一个风险更高的选择 绝对现金偶尔是短期内风险最低的资产类别长期 IP、股票、LPT 的表现要好 100% 左右
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不是 100% 好；更像是 200% 到 500% 更好 假设 3% 的 CPI、6% 的利息、2% 的税收，现金的实际增长率约为每年 1% 而其他投资的回报率将是 CPI 的几倍（高于 CPI 的 2-5%）高于长期回报可能会翻倍，因此实现平均回报十倍于现金（1000%）并非不可能 Peter
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