澳洲澳大利亚房产 350K 房子出租 300pw - 疯狂？？？可以验证吗？？？悉尼

在澳大利亚地产投资



伙计们，请告诉我我错了我正在考虑租我的房子而不是卖它但这太疯狂了！！！我将为这个愚蠢的“投资”每年增加 10K。直到租金翻倍 唯一的希望是资本收益 - 顺便说一句，它会被征税 任何人都可以期望每年 25K 的升值 这是不现实的 场景：350K 房子以 300 pw 的价格出租 附上 Excel 文件 收入：每周费率 300代理佣金 7% 有效周收入 一年 279 周 52 周空置 3 有效周 49 年收入 13671 费用：贷款金额 320000 （投资者将支付价值的 5% 加上 19K 印花税预付 我没有预付任何费用因为我已经拥有房子）利率 746（最佳利率 - Homepath） 每月还款利息 1989 每年还款 23868 房东保险 300 维护费 500 市政费 780 会计费 80 每年费用 27517 每年费用 13846 税收优惠（负杠杆） 41538 有效成本96922 尝试玩每周费率 你需要加倍 - 600pw 才能达到平衡
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听起来不错你没有折旧，虽然 35 万美元的地方有点新可以给你一个很好的 k 折旧一年这可能会转化为 2-3k 现金流 是的，以目前的利率，你确实需要 600pw（约 9%）的收益率才能达到收支平衡 不幸但真实的 Alex
评论BR>$300pw 听起来对于墨尔本 35 万美元的房子来说是一个合理的回报 你不会期望更多
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嗨，亚历克斯，它经过彻底翻新，但远非新 - 大约 30 岁我翻新了虽然我自己住了，但我可以抵消一些装修费用吗？ 600pw 的房租绝对是疯了评论
35 万美元的房子每年升值 2.5 万美元并非不现实 那相当于 7% 不要指望这种情况每年都会发生 你会有一些平均年份和一些高于平均水平的年份 正如亚历克斯所说，折旧会有所帮助降低持有成本 你可以折旧装修成本 - 你有没有保留收据 干杯
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获得折旧报告完成 如果您将其出租，这些装修将折旧也许当租金达到 600pw 时，您的位置将由不同类型的租户租用，或者工资会大幅上涨 无论哪种方式，您对当前市场的数据看起来都是正确的 Alex< BR>评论
所以这就是策略 抱歉，我完全没有抓住重点 你是否预计房地产价格会像 2002 年一样飙升 或者，您是否预计租金收入会很快翻一番 或者，您是否预计利率会回到525% 我应该期待投入这个有趣的“投资”；在接下来的 5 年内大约 50K，加上最初的 50K，加上所有这些的利息 我将如何拿回这笔钱
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是的，我保留收据 也许总共 15K 左右 没那么多 工作怎么样我自己做了我花了无数个小时翻新这个地方我能不能以某种方式抵消这个另一个问题是CGT我在2003年以267K的价格买了房子如果我现在卖掉它，我不支付CGT如果我和租户一起持有它5年，我将不得不支付 CGT
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嗯，你将损失大约 2-3% 的现金流 如果房产长期每年上涨 7%，你将赢得 4-5%第一年，这增加是租金上涨正如willg所说，你的折旧对于一个翻修过的地方来说应该是合理的，所以每年1万美元的现金流有点夸大了第一年可能更像是5或6k现在，如果你预计租金上涨 10%（第一年 35 美元），那么您的现金流至少每年增加 1,000 美元 所以在 3-5 年内，该物业应该是现金流中性的ts 是积极的 如果房产升值，你可以拿回你的钱，基本上，从长远来看，房产已经上涨了你可以使用升值的资产来再融资和购买其他房产如果你不相信房产会超过从长远来看，这没有意义 Alex
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Azza，你提出的问题对我来说是“对我而言”，进一步阅读将使您对房地产投资有更好的理解，并为您提供所需的答案可能会得出结论，房地产投资不会在短期内为您提供所需的东西 McBrain 指出您的收益率与墨尔本市场（目前）相当，我没有看到他说这是一个好投资 请问您想通过投资房地产实现什么 干杯
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如果您同时申请另一个 PPOR：6 年规则规定，如果您搬出 PPOR 但不要申请另一个 PPOR , 您可以将 CGT 免费状态延长 6 年s 此外，您只需在搬出后就升值支付 CGT，对 鉴于您获得了所有的税收优惠不把它租出去，这不是不公平的 Azza，你把你的地方租出去的目的是什么你的长期目标是什么 Alex
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我不太可能纯粹因为租金收益而投资这样的房产太低 就是说，我愿意牺牲一些资本增长来获得良好、一致的租金收益 我通常使用我称之为“13 规则”的方法，即取购买价格（或者在这种情况下为贷款价值）房产的最后 3 个数字（即除以 1000），剩下的数字应该是您的目标每周租金 在这种情况下，32 万的房产需要每周 480 美元才能可行 当然，没有多少房产能得到那里，但除非房产可能在 3 年内超过这个门槛，否则我不会购买我目前符合此规则的 2 个 IP（实际上略超过），而另一个 IP 并没有完全到达那里，但不是远离底线，我的观点是，如果你住在这所房子里并装修过，你就是 li最好是出售它并享受 PPOR 的 CGT 豁免，并使用部分或全部收益来获得更高收益的 IP 请记住，收益更高的 IP 可能不会拥有与当前财产相同的资本增长机会
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hehe Azza - 听起来你刚刚意识到当前房地产市场的现实 - 你在哪里结识了你的第一条消息的语气表明你对当前的市场一无所知9% 的回报已经很久没有出现了 3 年来的每份报告都表明 3-5% 的回报是平均值BR>评论
的确，我也不认为这是一项合理的投资，但我试图理解为什么其他投资者仍在购买它好吧，我很高兴我买了自己的房子在抽了几百美元之后，我现在支付的利息比现在还小类似地方的租金和我的房子在几年内增加了 90000 价值（减去装修费用）太棒了！由于我想搬家，我想我可以保留这所房子而不是卖掉它我处于一个很好的位置 - 不需要支付印花税，房子是我的 我也准备明年再付几千块在我收支平衡前 5 年 我预计未来 10 年至少有 10% 的投资回报率 以税后计算为 6% - 不是很好，但仍然可以接受我的钱在我老死之前要回来！有什么意义 投资还有其他可能性 只需投资我自己的房子，现在就可以为我带来 7% 的 PA，免税 为什么要麻烦
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是的，我知道投资房地产回报率很低 理想情况下我会投入 50K预付押金，租户支付 30 年的利息+本金 罚款！好吧，他们不支付任何本金如果他们大致支付利息仍然可以但是等等，我必须每年再增加 10K 才能支付利息我知道这很糟糕我没有意识到这很糟糕
评论< BR>负向正向杠杆！嗨，Azza，请阅读此线程的第 67 号帖子，这是我最喜欢的帖子之一（我发布了它！），并告诉我您的想法一个很棒的房产，在一个很棒的位置，在一个很棒的郊区，并在正确的时间购买它这个时机是关于房地产价值和租赁市场的“繁荣”，以及有利的当地供需失衡另一个例子这里是真实数字（相信不管是不是）我的一个好朋友在 2005 年中后期在墨尔本市中心买了东西（对不起，不能透露更多细节，所以你必须相信我的话）当收益率令人震惊时，人们在议论纷纷全球房价暴跌约 30-40% 而大多数人没有购买： 2005 年初始购买价格：360k 初始租金 2005：250 pw 当前市场估值 2007：570k 当前租金估值：370 pw 在被动购买和被动购买之间没有重大装修你自己算算如果！让负扣税在中短期内真正发挥作用的关键是出色的物业选择和出色的时机，这肯定不是一件容易的事，但从长远来看，负扣税仍然有效，你只需要对此有耐心！祝你好运 GSJ ADD：在链接的帖子中说明我忽略了折旧和所有税收优惠！
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我不明白这条规则是否输入正确，即采用购买价格（或在这种情况下）贷款价值），去掉最后 3 个数字（即除以 1000），剩下的数字应该是你的目标每周租金 按照规则，我会取 320,000 的贷款金额 从 320 T 中去掉 3 个数字他是每周租金 $480 来自哪里
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我不是独一无二的了解这一点，但只是很享受与您的对话！所以除非你想要另一个“灵感对话”；线程最好你考虑你参与多少！ （如果你想知道的话，Azza 不是我——我对我的想法要直言不讳！）
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Ooohhh YMis 那是一种威胁 GSJ PS：我并不是要通过进一步关注这一点来再次让你难堪我的帖子
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我是一个惩罚的傻瓜！继续挥动那支球棒，我将尝试对我的精神错乱理论提出反驳论点（只是为了证明我一直在听你的话，而不仅仅是在这里讨厌）：1）存在所有权溢价，这意味着租金仍然存在低于（有时远低于）地理位置优越的地区的同等房地产价格 2）因此房价可以在相当长的一段时间内单独上涨，因为市场有些独立，即人们会支付溢价购买特定区域的租房者不会支付 称之为“在X郊区拥有的社会地位”；如果你喜欢 3) 这种所有权溢价可以增长 你可能会问，当城市人口为 100 万人时，位置优越的郊区可能会有收入最高的 20% 的人居住在该郊区城市人口增长到 200 万 居住在该地区的人口现在可能拥有最高 10% 的收入（相同数量的人 - 他们只是不同的人群 - 即那些有更多钱的人） 4) 所以如果你相信这然后收益率无关紧要你以垃圾收益率买入并以更差的收益率卖出，因为所有权溢价已经上升然而这些都不能解决我在宏观经济层面上的问题但我可能会把它留给经济线程好吧，我想这是看待它的一种方式在你自己在塔林加的个人例子中，在我刚刚发布的墨尔本内城的例子中，我认为根本不出售房产在这些例子中，房产价值急剧增加绝对的租金的美元价值也增加了（即使以百分比计算，根据当前的房产价值，收益率仍然很低）所以，如果你买得很好，而且时间真的很好，很快（而且比你想象的要快得多) 你可以得到一个积极的场景 GSJ
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同意时机很重要 在目前的市场高点虽然人们会等待很长很长时间因此线程开头的问题我是否打扰持有这个属性我的时机完美吗 绝对不是 但我认为在塔林加我的旧公寓隔壁买下公寓的人是疯了很难知道那里还有多少疯子，所以很难计算这些事情的时间！我还没有解决，但即使我很慷慨并对该地方的市场租金增加 5% 的租金，他们也会等待很长时间才能达到收支平衡如果可能在合理的时间内积极调整，但他们必须从负扣税期间收回所有损失（编辑，如果有人感兴趣，我会用我建立的计算器来解决这个问题——不过，我们必须提出一些商定的假设！可能很难）我唯一的方法在这个周期的这一点上，可以将任何逻辑放入这些类型的购买中的是，他们正在推测“郊区的所有权溢价”；我说的是未来会增加，因此获得与收益率无关的进一步资本收益 这可能会发生 - 我们将在宏观层面看到我的问题，即进入住房的资金比我们实际赚的钱多，尽管这是一个更大的问题，悬垂所有这一切但这不是特定区域
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这是人们在 2005 年、2002 年及之前所说的等等等等！！！在您进入市场的任何特定时间点，例如 2007 年，如果您打算进行负面调整，我的观点是您需要瞄准最有可能获得强劲中短期 CG 的房产 所以，今天，这可能不再是 Taringa 的那套公寓了，因为它在过去几年里已经涨了很多, 了解当地的供需因素 这是选择优质物业并成功使用负扣税策略的技能 从逻辑上讲，是的，“宏观经济”因素最终可能会产生一些影响，但是何时以及什么样的影响（如果有的话） ) 是任何人的猜测 GSJ
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不，我不是一个巨魔我是一个真实的人，考虑到我的选择 - 卖房子还是出租它我什至可以提交我房子的照片如果有人真的很想看到它，我正在尝试汇总数据来解释为什么租房是有意义的，我们开始吧，预计 350K 房屋价值的增长，假设从最初的 5% 年升值年价值增长 1 5 3675 ​​175 2 5 385875 35875 3 5 40516875 5516875 4 5 4254271875 754271875 5 5 4466985469 9669854688 6 5 4690334742 1190334742 7 5 4924851479 1424851479 8 5 5171094053 1671094053 9 5 5429648756 1929648756 10 5 5701131194 2201131194 Basically, on 5 years mark I've invesed 50K and the house appreciated 96K My yeild is still negative but if I sell I might break even 7% - looks even better year value increase from initial 1 7 3745 245 2 7 400715 50715 3 7 42876505 7876505 4 7 4587786035 1087786035 5 7 4908931057 1408931057 6 7 5252556231 1752556231 7 7 5620235168 2120235168 8 5 5901246926 2401246926 9 7 6314334211 2814334211 10 7 6756337606 3256337606 所以收益率可能会保持负值，但总会有人在啤酒花中购买房产未来的发展 看起来不像金字塔计划 http:enwikipediaorgwikiPyramid_scheme
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是的 - 这是另一个很好地符合事实的理论 而那些处于计划底部的人将是年轻人我继续我的社会公平咆哮！在微观层面（某些领域）你可以理解这个市场 - 这个论坛上的人帮助我理解它但是在宏观层面（所有领域加起来）完全不合逻辑我一直在寻找答案但可以没有找到任何一个由巨额债务资助的巨大金字塔计划当然是一个合适的理论但是如果我继续谈论这个我会再次引起人们的紧张 - 大问题通常不是他们所关心的
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但是Azza，当你没有告诉我们一些重要的事情（或者我错过了它们）时，你怎么能期望一个有意义的答案？你为什么要搬家如果是为了工作并且只能持续几年，那么出租您的家可能有意义 如果您搬家是为了过上更好的生活，那么就出售和购买另一个 我相信如果您近期不打算搬家，我相信住在自己的家中 您是否知道有关投资其他资产的任何信息 出售没有意义并让它（你的资产）枯萎并死在银行账户中或b我因为一些愚蠢而迷失了方向 我想我知道其他更好的投资，而不是你展示你的房子，所以我会卖掉，但我不建议你这样做 但是，我还没有卖掉我自己的财产，因为它仍然是做得很好
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我搬家只是因为我想住在一个不同的地区简单我现在的位置没有错 - 格林斯伯勒，我什至相信它会因为未来几年的大规模发展而升值记住格伦Wawerley 也许 Gborough 是下一件大事 我在 4 年前以 267K 的价格买了它 装修后，现在价值 350K 我知道如果我只是把钱放在自己的抵押贷款中，我目前可以节省 78% PA 的免税资金 这很难被击败，因为它是免税的
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我不是这么看的如果你把1美元存入抵押贷款，你的“回报”是税后的78% 如果你把它存入股票，比如说，它会“花费”你税后 78%，但你会得到任何股份的“回报”（比如 10%）税收，但随着时间的推移，它不是当你看到它时股票回报率（价格，股息）增长，而你投入抵押贷款的资金回报率保持不变从长远来看，这可能是一个重大差异实际上，Azza，你几岁了 Alex
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Azza，如果你不相信你的房产会给你足够的回报，那就去卖吧 正如他们所说，没有人会因为获利而破产，尤其是因为它是免费的 CGT为你！如果您不相信某样东西作为投资，那就没有意义了 不值得精神上的恶化亚历克斯
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好吧，我想这个论坛上的每个人都认为房价也会上涨 所以除了节省抵押贷款利息，我的资产也应该升值 我 34 还远未退休
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听起来你正在为更好的生活而搬家 在这种情况下出售和购买新房，享受所有权的自豪 然后你就可以照你说的去做：但是不要在那里休息当你安顿下来时，继续学习投资，开始计划你的下一步行动
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不要相信GHPC论坛上关于这个论坛的一切最愚蠢的
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是的，如果您减少抵押贷款，它将如何影响您的财产的升值（或不）您是否通过偿还抵押贷款来增加财产的升值亚历克斯
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是的，你是对的，如果我还清了整个抵押贷款，它不会影响房产价值但是，它如果我没有过度暴露于不幸的事件中，这只会让我感觉更舒服 如果你一无所有，贷款 240K 是相当可怕的ing（储蓄 5K）如果您已经拥有 200K 股本，同样的贷款就是个笑话
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只是出于好奇，您打算什么时候退休（也就是停止为生计）您打算资助您通过养老金、投资收入或两者兼而有之的方式退休 我想您的未来 10 年将是您收入最高的年份，您将能够购买您最大的投资 您还考虑过哪些其他形式的投资 会保留您现有的财产帮助你到达你想去的地方 注意：我不是想推房产 我想帮助你看到更大的图景 希望这会有所帮助
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我可能会在 65 岁左右退休 30 年后我认为全额还清抵押贷款并不是一个糟糕的职位，我还在 super 支付 12% 的薪水除此之外，我知道提这个是不好的语气，但到我退休时，我也应该有一些遗产 陷入严重的负面与我的 dist 相比，今天的现金流实际上更可怕蚂蚁退休的未来我不介意投资但是把我家的房子变成投资可能不是最好的主意
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当然每个人都有自己的想法但就个人而言，我计划在 65 岁之前“退休”，所以我打算（并且目前）承担更大的风险 不过，如果您计划在 65 岁退休并期望继承遗产，那么尽可能多地投入超级基金并旨在偿还 PPOR 是一个不错的保守计划但是，如果您想更快地实现更多目标，请坚持亚历克斯
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您是对的-输入错误！我应该说的是去掉最后 3 个数字，乘以 13，这就是你的答案：320,000 变为 320，乘以每周 13416 我似乎已经完全脑衰退了！
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Azza，你会注意到亚历克斯和我之间的方法（或匆忙）的差异在这一点上，我们必须同意不同意
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假设这是一个“计划”，但在我看来更像是大多数人的“默认”立场只是拥有并接受它当然没有任何本质上的问题 GSJA 在 34 岁时，就个人而言，我的目标是做得比在 65 岁退休并获得退休金和我自己的房子还清但那只是我 Alex
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相当比那更老，但这也是我的计划
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我三个亚历克斯，我想尽快把它粘在男人身上，虽然它比听起来更难，因为我是家族拥有和经营的企业的一部分！或者更现实一点
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你的帖子表明你可能不会欣赏这种安排的好处 采取团结我们的态度！我在 40 年前开始做生意，并且只有两次真正的休息，因为我希望我的儿子加入我的行列真的很欣赏在那里工作，虽然钱不是太高，但工作保障很好，我在做我喜欢做的事，我仍然喜欢选择财务独立，但我认为每个人都必须工作才能生活对大多数人来说，为你的独立而努力的感觉是，我的老人和你的想法一样，我最终只是收拾了一下长途旅行，从那以后一直在那里，告诉他试一试！虽然有时你们确实会惹恼对方，但我们只是甩掉它，第二天又恢复了冷静，有一天我对他进行了观察，就像“美国菜刀”中的那些人一样。发现频道的系列，他笑得很厉害我们真的是
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我想我明白你从哪里来了我和其他许多海报可能更激进，想在65岁之前退休并且需要被动收入来支持这一点这就是他们投资房地产的原因正如您所指出的，对您来说（目前）最安全的道路是让您的财产还清祝你好运
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特别是如果你考虑你的目前的生活方式也是如此 如果你 80+ 钱不会有很大的不同 悲伤但真实的“趁你能得到它”; J Joplin
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我附近有一所房子“报价中” 44 万美元，几乎和我的一模一样，我每周租 220 美元 我认为其中很大一部分是细分价值，因为我的院子很大 但我喜欢一个大院子，用它来种植蔬菜和州际资金推动的东西这里物价上涨，但当地工资支付租金租金与工资相比只是正常的，实际上除了价格之外其他一切都一样！是的，这是一台永无止境的提款机：你在房子上亏钱，然后有人来买它，所以他们损失的钱比你还多还不足以支付所有人ng 虽然我们的一些成员对房东和投机者感到愤怒，但有些成员只是认为整个住房情况很有趣 我们向 Somersofties 学习，其中一些人很聪明，只是从我们的赌注中取反了
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您刚刚发布了由于我们愚蠢的房东和便宜的租金而使租房者变得多么聪明为什么GHPC成员对房东生气当然你们都会感激我们在补贴您的生活方式方面损失了这么多钱我只是想不通Wylie PS至于我们，好吧，我们是消极的，一直笑着去银行
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一晚上发了 5 个帖子 HG，GHPC 地堡里的事情一定很安静屋顶一定是因为绝望和消极的重压而塌陷 戴夫
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消极的装备，即亏损 不确定我得到这个评论
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小心，YM 到了，双打比赛开始 在蓝色角落，我们有 Somersoftians 和他们的经验e 在市场和巨额利润中支持他们的观点，在红角 HG 和 YM 用他们的经济理论甚至更多的经济理论戴夫
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哦，戴夫，你把我搞砸了 真的，太真实了
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正如我一直说的，我希望你们中的 99% 都能“成功”。投资者你所有的筹码都还在桌上 所以你一分钱都没有关于它，除了损失与纳税人部分分担只有60％的损失（或类似）
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我之前说过，网站搞砸了，只有一半的页面加载，并且澳大利亚部分位于下半部分上周我一直在尝试阅读“黄金坡道”主题，但没有成功！ GSJ
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对不起，我不会咬人，如果你在这个论坛的好人无数次解释之后仍然没有得到它，那么我害怕再次解释它没有太多意义无论如何，我必须去数我的钱 Wylie
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与大多数投资几乎相同，不是吗 直到你卖掉你才看到你的黄金或必和必拓的（实际）上限收益 在那之前你看不到 CGT戴夫
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GSJ
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我要一个“Money Bath”今晚戴夫
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我打算发布我去年的数字，用于我的大规模齿轮组合 我对 cg 非常满意，意识到与否不能打扰我要开始了我自己的论坛
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