澳洲澳大利亚房地产投资者关系 - 悉尼人应对悉尼的情况如何

在澳大利亚地产投资



我和一个朋友正在讨论房产问题，他提到他为他相当昂贵的房产支付了大约 73k 的利息，而他的租金是 700pw 不用说他的负债率很高 这不是一个孤立的案例，也有人在工作在他们的 NG 投资组合上压力最大的工作 事实上，他们中的一些人已经厌倦了压力，并希望在最糟糕的时候卖出 虽然像 Josko 这样的一些人，Lizzie 分享了他们对负齿轮投资组合的看法（谢谢大家）我想知道人们在应对利率方面的情况如何，因为他们在短短 6 个月内上涨了 16% 以上媒体报道了很多 Damp;G 但我不相信 SSers 受到同样的影响如果你们中的任何人都可以分享你的经验 从我的角度来看，虽然我受到了轻微的影响，但我投资组合中不断上涨的租金正在给我带来越来越大的正收入它将从 200pw 正增长到 l ike 400pw 到明年 6 月为正 期待您的经验

银行收紧贷款标准比利率对我们的影响更大可用的产品对我们有很大帮助我不担心利率我更感兴趣的是利用最大的杠杆机会
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Xenia这正是我担心的！利率目前不那么令人担忧 信贷市场肯定会变得有趣，特别是由于一些住房贷款提供商在美国被政府救助！我们在 OZ 没有同样的问题，但银行将因此收紧更多
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那是百分之六 不是百分之十六！一些快速周转的项目，如开发和夹层融资，每月将向私人投资者支付高达 25% 的费用 有非常老练的投资者会支付这笔钱，只是为了让交易发生 这告诉我，人们有很多机会谁被打开到足以注意到他们
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嗨，Sash，好吧，我会承认高利率正在打击我的负利率投资组合目前我每年支付 87,000 美元的利息（1,000 万美元上的 87% ) 加上 8,000 美元的土地税，我以 650 美元/周的租金赚取 34,000 美元的租金因此，我正在为 61,000 美元的税前缺口提供资金 退税有一点帮助，但我每年的税后资金仍然约为 40,000 美元持有成本是一大块蛋糕但是，如果我开发它并出售三个中的两个，那么它会立即回到几乎中性：即 60 万美元的剩余债务（可能更好但保守一点）意味着 52,000 美元的年利率租金将是 42K 美元，每周 800 美元 估值约为 850K 美元，还有几百美元的股权这些都是非常保守的最坏情况的数字，但说明开发它并出售确实改善了我的位置但是，我想我想以每年 40,000 美元的成本再持有一两年，以确保我正在建立一个稳固的市场，我的 GR 得到改善 在这种情况下，当一切都完成后，我的最终地位要强得多即使我为他们每人再获得 15,000 美元，那么这 40,000 美元的持有成本被抵消并在 9 个月内向市场交付股票可能与两年后的结果截然不同 我现在选择两年来摆脱厄运和阴霾 干杯，迈克尔
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从 8% 到 96% 增加 16% 大约是如果您采用浮动利率，则还款额增加 20% 因此，如果您每月支付 5000 美元，您将每月支付 6000 美元，但增幅仍然很大！我不喜欢在当前气候下进行 Mezz 交易的想法风险因素要大得多，但每月 25%！人们如何从开发中获利
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为什么这是最糟糕的时间房地产价格仍然非常高，几乎没有下降很多人认为，如果信贷市场恢复正常，事情会再次繁荣，但我很遗憾地说，过去几年我们的宽松贷款根本不是正常 我相信澳大利亚的住宅物业价格将永远不会再达到这个水平，也就是说，这是最好的出售时间
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嗨，Sash，我相信很多人开始感觉到对我们来说，这将是我们的固定利率在年底时用完我们的 PPOR 目前在 72% 跃升至 958% + $$$ 我无法跟踪它，因为我们在 CBA 他们在床上尽管我认为固定利率条款到期将是一个压力点对于很多已经为了维持生计而预算紧张的人来说，我希望我可以去我的雇主那里加薪，因为借贷成本已经增加e 我怀疑银行的独立利率上升，这些银行在借贷缓慢的时期正在变得创造性地增加底线利润也就是说，我希望银行准备好在硬币翻转并且澳大利亚央行降低利率时加倍努力率
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不要屏住呼吸它会让你脸色发青
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对不起，我知道一对多的蓝脸变黄
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迄今为止最大的阻碍我一直在收紧银行和非银行贷方的贷款做法我很幸运，我已将大部分贷款锁定在 7 年代中期 5 年 但是，我最近的交易是 8 年代中期固定的组合和 910 变量 我很乐意支付现行利率，因为交易本身就是很好的机会，我绝不会因为每月几美元的利息费用而错过 5 年时间，我们产生的股权从我们今天做的交易来看，利息费用看起来像一个舍入错误我利息率只是做生意的成本我更喜欢专注于业务和交易而不是成本，前提是我可以风险管理这些成本
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嗯我不知道如何接受你是否拥有财产你现在准备好卖了吗干杯，腰带
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别再偷我的想法了！几乎相同的情况我的大部分债务都被锁定在 7 年代中期，除了最后一笔贷款是可变的 由于利率，我不会让交易去，再次需要关注更大的图景，其中额外的兴趣变得微不足道
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Bam，我的想法正是我第一次进入市场很快它不会像5年前那么便宜，而且利率高于甚至一个月前，但我不能坐在那里等待神话般的完美时光就像买一台电脑，如果你等待“完美”，你将永远等待;硬件价格！我计划长期保留我的 IP 当然，如果我有一个快速的销售策略，我肯定会得到 ***，但从长远来看，你是完全正确的，相比之下只不过是一个舍入错误，而不是假设，我会有房子！
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都是真的，但是当 30 个基点是 1500 美元/年时，它值得为之奋斗
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雇用 Goon，我有在黄金海岸和阳光海岸之间分布着几处房产 我被告知市场已经大幅萎缩，如果我想出售，在某些情况下我必须将价格降低 10% 才能在短期如果有人想出售（Egme），那是因为他们再也买不起该物业，必须将其卸载，因此我不能等待奇怪的妈妈放大器；爸爸买家 那里有多少 Mamp;D 买家该死的不多！他们在繁荣时期与初学者投资者一起回来！这是一个买方市场问候 JO
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正是！我原以为许多 SSers 会在计算利息支出时加上额外的利润，以考虑到 IRs 的上涨我们总是允许比当前利率大幅增加——我想这是我们在 17-18% 的经验中留下的遗产1980 年代的利率 我们应对得很好，如果 IR 继续攀升，也不会失眠 当然，这并不是说我对增加 IR 感到欣喜若狂——我会投票支持口袋里的钱而不是银行的任何一天！！！干杯 LynnH
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是的，市场已经回落了一点，但低迷才刚刚开始 价格会下跌，人们会感到更穷，然后财富效应消失，我们依赖债务的消费经济下马桶我们经历了长达一代人的信贷泡沫，现在的修正不会像 1970 年代或 1990 年代那样，更像是 1930 年代或 1890 年代，我认为我们会看到过度修正，即买房比租房便宜，但没有人有多余的借贷能力，贷方很谨慎然后，在我的一生中，价格永远不会再达到这个水平
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如果你负担不起，或者100％锁定看看这个由于“利率已经见顶”而没有锁定的董事会；好吧，我很遗憾地说，从现在起 6 个月后你会受到更多的伤害。你面前的所有数据都摆在了你面前
我的房产刚转正仅去年一年就有 15,000 美元 我对此感到满意，因为持有 IP2 每年的投资成本约为 34,000 美元 收入仅为 17,000 美元 所以我必须自掏腰包 我去年在这个公关上的资本收益手术费是 85,000 美元 弥补缺口对我来说仍然有意义 我所有的贷款都是可变的对我现在来说 储蓄存款，这样我每年可以买一套房产是我的主要关注点 我会用闲钱来存款，我会用股票购买蓝筹股 这样我就可以同时实现多元化和增长 听起来足够简单只要我继续朝着那个大方向前进，我就有信心我不会出错 10 年后问我这样做是否正确
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我做得还不错，真的没有玩了这么久，我在过去 15 个月左右购买了两处房产，这两处房产的总收益率为 7%，我每年的总支出约为 12,000，税后、费用和租金后持有价值 600,000 的杠杆资产，所有的数字对我来说似乎加起来都很好，但当然有些领域与其他领域有很大不同，我认为自己“幸运”能够做到这一点，即使运气真的与它无关，这一切都归结为良好的知识，研究，最后，采取行动
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通过将股票资金存放在重提设施中，我已经大大减少了债务而且几个月来我已经有几个买家在门口，我试图让他们保持兴趣一个是顽固的 Bamp;H 医生，所以我认为他'如果我准备好出售，我仍然会感兴趣虽然我认为事情正在发展，但我最好在三月份卖掉我不会很快看到显着增长
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我的 IP 正在花费我大约 $40Kannum（税后） 是的，加息确实会受到伤害，而且我最近开始对我的银行余额产生负数 目前这并不太令人担忧，因为我的抵消账户中有 10 万美元，但这很烦人，我会有减少我们的支出以平衡我的贷方 2 的账目刚刚增加利率，所以我正在考虑在 2 个 IP 上更换贷方 问题是我不知道接下来谁会提高利率 事实上，银行正在利用信贷市场作为提高利率的借口，而很明显CEO们想把银行利润保持在目前的水平，这样他们就可以证明他们的高薪是合理的 我认为上届政府在控制贪婪的银行方面做得不够，但现在的政府都缺席了
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不是100 % true J​​o 很多投资者都在获利了结，因为他们认为这笔钱会更好地放在他们的投资组合（或业务）的其他地方，或者现在可能是现金 我的一个 IP 刚刚上市，原因与我是一个完全相同的原因投资者第一，房地产投资者第二而且我的投资组合是+ve geared
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银行正试图维持他们的利润，而不是从中获利更多他们的利润正在被次贷混乱导致的更高批发成本侵蚀如果他们没有提高利率s 独立，他们的利润下降 就像我的批发商在 7 月 1 日提价时一样试图拖延，迟早他们需要收回额外的费用
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我有1200万美元的贷款，其中750美元是长期固定的 浮动利率的增加意味着我我每年多付 7,200 美元 租金增加了 2500 美元，到目前为止每年净负 5000 美元真正让我担心的问题是长期的高利率（从历史角度来看，这实际上是“正常利率”），即利率在 8 -11% 之间是常态 如果确实发生这种情况，不要指望房地产在很长一段时间内有任何反弹，我猜在这种情况下 5 年以上 我的直觉是利率将徘徊在 85-105% 左右 房地产价格将大致停滞不前（我不希望 prim 的房产大幅下降e 地区，但我认为任何“生活方式”的房产都会受到打击）随着工资的增加和通货膨胀率保持在 4% 左右，可负担性将逐渐提高，自住者将慢慢购买边际投资者拥有的房产，他们将因回报不佳而退出该行业一旦发生这种情况，我们是否会看到另一个持续的反弹，这至少需要几年时间 唯一的补偿因素是高于 CPI 租金增长 对于那些拥有积极或接近中性资产负债率的投资者，我认为一切都会好起来 但对于那些严重消极的投资者负债率并依赖资产升值（尤其是结合价值增加来寻找 LOC 来为利息提供资金）我认为未来会有很多压力时期
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我同意！目前的利率使我们从正数变为负数我们目前正在寻找资金，以使我们能够在未来几年内进入控股地位 在这些发现出现之前，我们处于非常不舒服（压力大！）的境地 直到过去 6 个月，我们还没有投入任何资金现在所需的金额与我们的年收入一样多，因此预算肯定不会帮助任何“出错”的事情； - 开发时间线推高了建筑成本，并且不允许我们在可用时确定好的利率所以我们已经进入了利率更高的紧缩信贷市场这花费了我们的时间和金钱，更重要的是让我们安心“走对了” - 在我们的豪宅街区获得批准的分层为我们提供了更多的股权和更多的融资选择，以及获得更低的利率，完成后的开发价值高于预期，以及其他房产的估值更高 没有这个急需的股权我们会做大事 即使分层的失败也会使事情在中期变得有些紧张或使事情变得不确定，我们会更多地受到市场波动的影响 与许多能够利用的投资者不同的是较低的利率，现在正在进入更高的浮动利率，我们已经大部分支付了这些更高的利率，所以我们从任何降低利率中获益良多鉴于我们的借贷水平，利率不会大幅下降给我们带来回到一个可持续的位置，如果我们能够锁定这个缓冲区，我们不需要在明年尽快降低利率
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WW你在等待触发e吗发泄或其他一些原因您推迟出售
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当利润率下降或与从存款中获取大部分或部分资金的贷方失去竞争力时，他们会走 Virgin Money 的道路并退出完全市场 那无助于竞争
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史蒂夫 不要相信银行告诉我们的那些都是提高利率的借口 他们会用地球上的任何借口来增加利润，但事实并非如此现在很难找到借口 他们可以看到越来越少的人承担抵押贷款，所以他们不得不挤奶现有的消费者
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同意你的观点，因为资本增长放缓或不存在，极端的人看起来您的 NG 州非常易于管理 我在短期内以每年约 15,000 的速度提高租金 我将为正收入纳税 但从长远来看，将使用超额收入购买更多资产 去年我的总租金不到100k但明年年中我e预计他们将在 117,000 美元左右
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对不起，但事实仍然是他们的融资成本已经上升但相信你想要的 - 是的银行是邪恶的，没有它们我们会过得更好
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这应该是一个民意调查
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贪婪的房东，我希望我也能这样做
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我所有的贷款都固定在低七年，占借款的 30 % 余额直到 2012 年初才出现 对我影响不大的利率并不是我的中期担忧（正如 sash 和 robwilliams590 所发布的那样）是信贷紧缩 这将意味着在分散放贷人时格外谨慎 我在 90 年代初被一个抵押贷款集团抓获了三笔 X-colled 贷款他们是不同的时代，在那些日子里获得 110% 的固定利息贷款并没有发生在银行那个时候我向抵押贷款经纪人支付了他的费用现在情况正好相反无论如何股权已经撤退，我亏本出售了一个（关闭几年前设定为上限收益） 经验教训 我认为贷款政策将变得更加严格，在这种环境下，高 LVR 可能最终会变坏 不幸的是，这可能会限制优化在接下来的几年里，已经存在并将继续显现的机会；当然，除非人们刚刚开始，或者 LVR 非常低，或者坐在 ca$h
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呵呵，我首先以为你在为银行工作
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哈，不，但我的伙伴所以我听到了故事的两面性 没有银行，我们中的很多人都不会在投资界走得很远 我很感激他们给我的机会 如果我认为他们错了，我我很高兴这么说 - 但这不是其中一个例子
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银行是水蛭我刚刚收到了超额费用，因为我有一个异常昂贵的月份并且用尽了我的卡，并且自动还款经历了比平时晚了几天，所以他们罚了我 30 美元
我有一个超限查在我的名片上连续 3 个月 rge 我超过了限额，这是我的错 如果银行擅长一件事，那就是说明你所做的一切，可能欠他们或在冗长乏味的小册子、网站上被收费和合同 没有借口 从好的方面来说，我的费用可以免税迈克尔，你一针见血！信贷紧缩现在已经很好地打击了澳大利亚银行现在对放贷越来越严厉我们在 OZ 直到现在才受到打击可能会受到限制，因为他们找到了偷偷摸摸的方法来增加他们的资产贷款比率，而实际上并没有要求它在这一点上，我看不到澳洲联储除了坐在他们的手上，因为银行在没有提示的情况下提高利率随着支出和建设开始下降我怀疑我们将在 2008 年 10 月或 11 月的某个地方触底，希望在 2008 年 10 月或 11 月降息一次 从更积极的观点来看，在这一时期回顾几年也可能表明购买股票和房地产的最佳时机市场正在遭受鞭打！时间会告诉我们
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但是银行正在维持它们的利润——甚至增加它们 我同意 Ziggy CBA 今年的利润会上升 并且以次贷为掩护
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请问是什么是阻止你增加租金 在过去的两年里，我在悉尼的单位从 160-180pw 涨到了 220-250pw 而这些仍然在市场上大约 10-20pw
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除了事实之外没有什么我只是在去年年底增加了 10% 的基础上增加了 5% 我有点了解我的租金，但如果市场可以接受更多，我会再次增加它们 我也希望再融资，但确实如此是有代价的，我不想把所有东西都交给 1 个贷方并获得更大的折扣，因为在这种气候下跨学科可能非常危险
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他们的发展方式所有银行都会增加利润一个零增长的市场，除非他们当然有一些减记我认为这可能是 NAB
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当一切归结为 - 银行是一家企业，j就像该国的任何其他企业一样 每个企业都希望并采取行动来增加利润 他们不是慈善机构 银行的问题是，与其他企业相比，他们的产品触动了原始的情绪神经并影响了大量的人
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史蒂夫，问问你的银行家伙伴，有多少银行借款来自海外批发基金，我认为有趣的是，银行都在谈论他们的成本是如何上升的，但他们去年也大肆宣传他们没有暴露于次贷，他们是与美国信贷危机隔离 几个月来，我一直试图找出四大贷款资金中有多少是外国来源的 这样做的困难在于资产负债表来源的可用信息，而打包用于证券化的贷款已关闭资产负债表 RBA 的数据显示，2007 年四大外国来源资金占贷款总额的 30% 左右 如果外国风险敞口低于 30%，那么 70% 的银行客户正在借入国内资金，而很难相信所有银行客户都需要提高利率来支付银行的额外成本 恕我直言，如果开展业务的成本证明在独立于澳大利亚央行公告的情况下提高利率是合理的，那是因为澳大利亚银行正试图从次贷的不良投资中恢复过来
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aaa 和我将不得不增加租金来管理我的业务 在我看来，这些都是高度通胀的策略，RBA 悄悄地同意以我们为代价，我想知道为什么政府在这个问题上缺席并且关于汽油价格 rippof 他们为什么不保护他们的选民的权利，即我的房客他们被投票支持的是什么
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WW，据他所知 - 大约 50% 来自海外，但不要把这当成福音——我认为他没有那么高，我认为当银行去年大肆宣传他们如何没有受到次贷影响时，他们指的是他们在债务方面几乎没有债务的事实美国问题中的风险，即类似的贷款我认为在 5 大公司之间，他们的总风险敞口约为 7 亿美元（根据记忆）——因此与他们的总贷款账簿相比，风险敞口不是很大。但是，他们将对全球信贷市场的变化持开放态度，即信贷紧缩的结果，即风险承受能力降低，因此利率上升至于并非所有银行客户都需要提高利率——这很公平，但你到底会如何建议他们这样做？”史密斯先生，很高兴有你用你的新房贷款上船，你的利率将是 9%”；琼斯先生，很高兴有你，你的利率将是 94%”； LowDocs 可能是个例外，但不等于 large 客户基础（WW，我想在上面的评论中添加你对这些东西的了解比我多得多，我只是对我的看法进行一些观察）
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有一种观点认为，整个西方世界都过度杠杆化，必须收回，尽可能顺利地核销坏账 澳洲联储希望放缓我们的经济，减少家庭债务，减少企业债务，减缓矿业出口降低亚洲出口通胀，并让全球银行系统有时间根据未来利润冲销不良贷款 这些未来利润是我们的银行系统现在试图最大化的东西 美联储通过保持低利率和允许他们的银行获得更大的利润空间；并允许他们疲软的经济抑制家庭债务的增长 然而，中央银行的战略受到主食、特别是石油和食品成本上涨的严重威胁 我只是说我从合理的来源读到的东西更多，这是史蒂夫论坛的优势之一，我们的一些银行借钱以保持贝尔斯登的偿付能力，而美联储却四处奔波，试图组织其他支持，如果我们的银行有更多的风险敞口，我不会感到惊讶美国的烂摊子比他们在 6 点钟的新闻中承认的要多
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绝对！我一有机会就增加租金，只要市场允许就行 评论

你能解释一下政府如何控制世界石油价格吗？更不用说告诉中国停止增加对我们商品的需求 你听我们说凯夫，现在给中国打电话
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埃文，我认为澳大利亚公共部门正在有意或无意地减缓石油需求，因为他们没有开发更快地向中国出口矿产所必需的澳大利亚基础设施如果他们这样做了，中国经济发展并且对石油的需求会更高 如果您考虑一下，对Chindia的增长施加最有效的制动是原材料的供应
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Evand我的意思不是在国际层面他们可以从审计石油公司 我敢打赌有很多超额利润和价格操纵由我们承担 审计银行也不是一件坏事 我对选择在美国以 25% 借款的贷方有意见然后将其转换为 a升值货币（澳元）以获取更多利润，然后以 95% 的利率将其借出，同时哭泣并提高利率 那不是经营一家日间抢劫的企业，正如我之前所说的那样，通货膨胀率很高，应该被停止
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对不起，有些租户在续约时间受到很大冲击
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不仅仅是批发市场，还有存款——别忘了提高利率会鼓励国内储蓄都是为了鼓励储蓄 我们的大部分贸易逆差是借来的资金流向海外的利息，其中大部分用于在不提高未来生产力的情况下投机资产价格采矿业的繁荣给我们带来了创纪录的贸易条件，但因为我们借了这么多钱呃，我们寄到海外的钱比我们得到的多，仍然存在赤字现在的债务负担非常高，导致消费者陷入困境，我们的基础设施落后了，因为没有太多的钱可以投资，而是它被转移到泡沫和消费中 有钱可以说，建立一个可持续发展的社会并转换为可再生能源，但这笔钱已经花在改变现有房屋、假期、汽车和花岗岩台面的价格标签上解决办法很简单不要把房子出价这么高房子仍然提供住所，不管他们的主人有多少债务
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国外和国内市场不是独立的市场把它归咎于外国人只是公关旋转 国内基金的成本也上升了 为什么 因为如果我可以在海外投资并获得更好的回报，我为什么要在这里投资我的现金 我们的本地市场必须跟上 - 它们是相互联系的 为了说明我是否将现金投入我可以在昆士兰银行获得 86% 的定期存款 这在几年前是闻所未闻的，甚至比几个月前还要高资金 - 因为它会来自我！
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他们是否以该利率借出国内资金（即提到的 86%）我认为这是一个借出尽可能多的钱的问题（并支付 rba 现金利率），直到存入一定百分比的贷款（10% 或其他东西） 这不是提到的 70% WW 的资金来源吗？他们决定去其他地方 86% 将是增加存款的一种方式 他们可以贷款比存款多得多，所以用少量的钱支付 86%（明智的）——这使他们能够以 rba 现金利率借很多钱- 可能比去海外支付 8% 的美元要好 很可能我对银行业务的理解都搞混了！
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YM，我指的是除了美联储宣布的利率之外的加息澳洲联储零售存款利息随着贷款利息而上升，每次澳洲联储宣布加息我怀疑银行发起的加息公告也适用于零售存款此外，我意识到利用国内资金的借款人不能被收取一个利率和外国资金另一种利率，虽然通过 std vs lo doc 有一点，我的意思是很难接受当银行 70% 的业务来自国内时，银行需要有这些非常显着的非 RBA 增长，因此不应该受到影响通过美国骗局ditions
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我认为他们有 - 据我所知，定期存款高于 RBA 现金利率的利差有所增加 - 当我有时间时，我会检查以确保但把定期存款放在一边 - 看看在常规的国内货币市场上，我们的抵押贷款市场也崩溃了，筹集资金的成本增加了
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