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在澳大利亚地产投资



不确定这对其他人是否有用，但尽管我会分享我的投资策略变化背景：我妈妈和我花了大约 7 年的时间来建立一个由 5 个 IP 组成的小型房地产投资组合在此期间她正在工作（老师）而且我是一名学生（并且做过雷诺），所以除了一个 IP 以外的所有 IP 都在她的名下我知道很多人建议不要与家人一起投资，但这对我们来说很好，现在她退休了她很难获得股权，而且她对投资不再那么感兴趣所以，我们决定出售 3 个 IP 未来：一般的想法策略是，如果我们可以从出售这些 IP 中获得 250K-300K，那么我将有足够的现金来执行以下操作之一： - 在区域中心找到一个我可以直接购买和翻新的 reno 项目，而无需去银行 这对我来说听起来不错，因为我刚刚辞职并希望不回去工作 - 在悉尼找一个 reno 项目需要小额抵押贷款 听起来也不错，因为 Hubby 的工作报酬不高 - 在悉尼找到一个需要 80% lowdoc 贷款的 reno 项目，首付 15 万美元，然后用剩下的来支付利息和 reno 成本 - 找一个某处的小型开发站点并做一个小型的小型建设项目一般的区别是我曾经是一个买入并持有的女孩，但现在我想拿一些股权并开始使用它来让我的日常生活摆脱投资开发，并且永远不要回到正常的日常工作 我想改变投资方式的部分原因是我和哈比想组建一个家庭，所以我们想重新安排我们的财务状况，这样我们就不必拥有我们俩都从事朝九晚五的工作 无论如何，这可能对任何人都没有多大用处，但是看到我刚刚在另一个线程中发表了一篇关于人们似乎不像过去那样分享他们当前项目策略的帖子, 我想我最好站出来让你知道我在
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需要考虑的一些事情： - Centrelink 问题 - 资产保护问题 - 遗产规划问题 例如，您的妈妈将如何让您获得金钱 礼物，贷款，通过赠送给全权委托人信托等 - 税收 在几年内出售这些房产以减少 CGT 可能会更好 可能还有其他一些方法可以减少它 - 贷款 您可能认为获得这么低的 doc 很容易，但事情已经改变了你可能需要证明你的收入才能得到一个低文件所以仔细计划所有权结构和贷款你不想把它全部计划好然后发现你因为无法获得资金而无法继续
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您未来的策略显然不是购买，获得贷款，然后出租您不想再从事“工作”，这意味着获得任何贷款都将非常困难即使您确实找到了工作，您可能会遇到过于“依赖租金”的问题（这些天专业投资者的常见问题）没有 su ggesting任何与财产相关的东西，我认为你你的母亲应该注册一个ABN（如果你还没有的话）这将允许你进入lo-doc市场，这可以给你更多的灵活性我可以看到，在你卖掉你的IPs 您将拥有大量现金但现金流不佳 大多数贷方要求 ABN 和 GST 注册至少 2 年 最好让一家信托公司获得 ABN 以供将来使用 您不必通过 lo-doc 贷款证明收入，尤其是如果是商业贷款 如果您可以显示一些收入（BAS、银行对账单），利率会更便宜，但有些人只需要会计师的声明 所以如果您的会计师不合作，这可能是您未来的紧身衣投资特里提出了一些关于税收礼物问题的好观点你应该和你妈妈好好谈谈这个
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我们的想法是（如果这不可能，请告诉我）我们买的下一件东西会由三个人共同签名：妈妈，我和老公妈妈wou我投入了大部分钱，但共同签署了财产的名义所有权 这样她就有效地将大部分股权​​转让给了我和老公，而我们无需支付赠与税 我们将获得的任何抵押贷款都将由 Hubby's 担保收入，这相当低，但目前足以支持 200-300K 的贷款 这样做有用吗
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这可能，但明智吗？澳大利亚没有赠与税，但赠与会影响养老金权利
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卢斯，你所说的事情可以通过两种方式来做 1) 家庭保证——你的母亲提供她其他财产的一部分作为新贷款的担保 在这种安排中，你的母亲将承担责任担保仅限于她给你的股权数额 2) 礼物 - 你的母亲为自己的财产再融资并提取股权 然后她给你这笔现金供你使用r 新财产 这样她就无需对任何事情负责，也不会成为您财产的担保人 在任何一种情况下，您的母亲都不必在产权上，因为她是您的母亲，因此对她的“利益”是确定的 选项仅当您的母亲不工作并且或无法证明收入以通过选项 2 获得股权时，1 才可行，或者如果她不想给您钱
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是的，那是另一回事我们在想妈妈不允许直接给我现金而不影响她的养老金，所以我们想如果她把所有的钱都放在我们共同拥有的房子里，那么我们就可以规避养老金问题。然后，当我们出售新的共同拥有的地方，我们将有效地将股权从她那里转移给我们，而不会受到印花税或税收的打击，也不会影响她的养老金
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但是她退休了，那不是吗她很难再融资
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是的，在那种情况下选项1可能是最好的选择，除非她卖掉房产
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但是利润将如何影响她的养老金我想如果她是1％的所有者那么它不会有太大影响她还可以在养老金减少之前拥有一定数量的资产值得考虑我认为养老金领取者在它影响养老金之前，可以在 5 年内每年赠送 1 万美元或 3 万美元 另一种可能性是免息贷款
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对不起，我没有正确阅读您的帖子 家庭承诺的想法很有趣，而且我们还没有考虑过，也许这不适合我们，因为我们确实需要将股权作为流动现金，所以我们可以将其用于购买除非我误解了家庭承诺的运作方式
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我举个例子：假设你的母亲拥有价值 500,000 美元的无抵押房产，你以 400,000 美元购买新房产 你需要 20% 的押金 + 5% 的印花税 所以你需要 100,000 美元的现金购买房产，你的母亲会给银行她的担保，她的责任限制在 100,000 美元 银行将用这100,000美元购买新房产 剩下的300,000美元是你你丈夫以你自己的名义借的，你有责任希望这能解决问题
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我认为这会成功从长远来看有点复杂 你永远不知道下一个问题会从哪里蔓延 例如，你确定（因为我不知道）你不会因为你妈妈的其他财产而受到土地税的打击吗？值得考虑在公司设置下购买她的房产（以较低的价格） 是否值得将房产拍卖（忽略当前的清盘率）并且您作为认真的竞标者之一参与 永远不知道您妈妈可能真的很幸运
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devank 提出了一个很好的观点 获得妈妈股权的最简单方法可能是以象征性成本从她那里购买一部分 基本上从她那里购买房产 你显然必须支付印花税 很难说出你妈妈会做什么资本收益，也可能有养老金流动影响那里这将使她脱离借贷等式，这将使生活更轻松，因为您的服务能力可能会在未来增加，而您妈妈的服务能力则不会 lo doc 选项不太可能将来为您工作 拥有 ABN 几年很容易，但您还必须有额外的文书工作来支持它，例如会计师信或 BAS 报表以及相应的 ATO 收据 简而言之，lo只有当你真的是自雇人士时，医生才有效
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我从她那里购买它们的印花税将超过我们支付的 CGT 她可以为其中一个申请 PPOR 豁免，另外两个我们会努力组织一个在本财政年度出售，一个在下一个财政年度出售 她将获得 50% 的 CGT 减免，因为我们已经拥有足够长的时间了 因为她退休了，每年进行一次销售将给她大约 100K 的收入加上 50% 的 CGT 减免离子，并且通过她可以要求的正常 IP 税收减免，它最终不会是太多的税收加上，我们不能真正将 IP 出售给我，因为没有银行会借钱给我购买它们甚至如果我们找到了一家银行，那我就没有能力做任何事情了借，我能看到的释放股权的唯一方法是出售
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卢斯，你知道 centerlink 对贷款的规定是什么，即如果你妈妈借给你或你丈夫 100,000 美元，这会影响养老金吗
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我不确定 我们已经研究过送礼规则，但我们还没有研究过借贷规则 我们甚至没有考虑过！也许她可以借给我们 250,000 美元，然后她就不需要参与了已购买新房，我将开始研究 谢谢
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解决它的唯一方法是搬入商业地产 对于商业，他们在确定您可以借多少钱方面更加灵活 您可以获得仅依靠您的租金收入的商业贷款，无需额外的现收现付自雇收入这就是为什么专业投资者通常会迁移到商业领域
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